爛尾樓退房退款——道阻且長

前文《爛尾樓斷供退房退錢—— 為什么一個本該石破天驚的判決卻幾乎無聲無息？》我認為是評論了一件非常重要的涉及千家萬戶切身利益的案件，為了利于傳播，連原創保護都沒有打開，就希望方便一些做公眾號的朋友去轉發。不過到目前為止閱讀不過2萬，有點遺憾。

今天繼續談這個話題。

一紙判決撕破了爛尾樓困局的天幕，但陽光要照進千萬家斷供家庭的現實，依然前路漫漫。

“解除《個人購房擔保借款合同》”、“開發商向銀行償還剩余借款本金及利息”、“返還購房者已償還借款及利息”...2025年初，江蘇連云港市贛榆區人民法院對一起爛尾樓糾紛案的判決書，在房地產與司法界悄然掀起波瀾。

當購房者柏某、楊某娟拿到這份判決時，他們終于從“錢房兩空卻仍需還貸”的絕境中解脫出來。

法院不僅支持了他們解除購房合同的要求，更免除了他們剩余的60余萬元按揭貸款償還義務，判定由開發商承擔后續責任，同時要求開發商退還他們已支付的首付款和前期貸款本息。

連云港贛榆區法院的判決打破了十余年來的“司法慣例”。根據最高法司法大數據，2020-2024年間爛尾樓貸款糾紛案件中，購房者敗訴率高達73.6%。

傳統裁判固守“合同相對性”原則，銀行憑借合同中“無論房屋是否交付，借款人均需還貸”的格式條款，將風險完全轉嫁給購房者。

而此案判決的突破性在于三重法理創新：推翻“合同相對性”桎梏，直指開發商作為貸款資金實際使用人和受益人的本質責任；宣告銀行“霸王條款”無效，認定其不合理加重消費者責任；創造性適用“雙向擔保”理論，揭示商品房買賣與按揭貸款之間的依存關系。

然而，這個被法律界譽為“石破天驚”的判決，卻在輿論場中幾乎無聲無息。很多人都想不通為什么會這樣，有什么神秘的手在施加影響？我們因此難以得到后續的更關鍵的信息：

該樓盤其他購房者是否獲得了同等救濟？開發商是否已履行判決？

連云港案例是否具有普遍適用性？該樓盤的其他購房者能否獲得同等救濟？

根據現有公開信息，柏某一案作為“典型案例”由連云港中院發布，表明其具有參考價值，但未提及該樓盤其他購房者的處理情況。

類似情況可見于昆明案例：2025年2月，張女士成功退房并拿回全部近200萬元房款，但這僅是她個人通過律師談判達成協議的結果。爛尾樓糾紛的解決仍處于“個案突破”階段。

最高法2023年4月《關于商品房消費者權利保護問題的批復》雖明確爛尾樓業主可主張退房退款優先權，但實際操作存在諸多限制：購房者須在一審法庭辯論終結前付清全款；需證明房企無實際交付能力；且僅保障“以居住為目的”的購房者。

這些限制簡直就像在保護親生的兒子啊！

因為這些限制的存在使許多貸款購房者難以適用優先權，尤其是開發商來一招彩旗飄飄、鑼鼓喧天的“表演式復工”時，購房者更難證明項目確屬爛尾。

“新人生三大悲事，給爛尾樓還貸排在首位。”網絡上的黑色幽默，折射出多少家庭的真實血淚。

在鄭州，一位業主跪在爛尾樓前哭訴：“六個錢包掏空了，每月還要還貸8000元，房租4000元，工資不夠填這兩個無底洞”；在西安，年輕夫妻帶著新生兒住在未通水電的毛坯房里，因同時負擔房貸和房租已無力支撐。

這些家庭陷入“雙重剝奪”困境：一邊是 拿不到的房，一邊是甩不掉的債。更殘酷的是，在傳統裁判邏輯下，即使選擇斷供，銀行起訴導致的執行措施會使購房者成為“失信人”，失去再就業和翻身機會。

連云港判決的可貴之處，在于法官在判決書中明確承認了購房者的生存權優先：“當貸款合同的締約基礎（房屋交付）崩塌時，要求購房者為一紙無法兌現的契約終生還貸，違背基本正義”。

“贏官司易，拿回錢難。”這是爛尾樓業主的共同憂慮。

連云港案中，柏某夫婦在首次勝訴后曾與開發商達成口頭協議，約定由開發商償還貸款。但開發商未履約，導致他們不得不代償銀行39617.58元，才引發二次訴訟。

這一細節暴露了爛尾樓糾紛的核心難題：開發商往往資不抵債，判決難以執行。

正如法律界人士指出：“判了，好處是名義上擺脫了房貸壓力，完成了止損；壞處是開發商可能爛透了，你的債權只能是白條。即使爛船還有三斤釘，債權清償順序也排在工人工資、出讓金、稅款、銀行貸款后面，估計也是得個吉”。

在昆山案例中，某置業公司負債7億余元，而其主要財產價值僅約2.1億元，資不抵債程度達70%以上。若無系統性解決方案，單純的法律勝利難以轉化為購房者的實際救濟。

2023年4月，最高法發布《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，首次系統確立了 “居住權大于財產權”原則。

批復明確：房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權；即使購房者未交全款，只要愿意支付余款，其權利仍優先；商品房爛尾情況下，法院應支持優先向業主返還購房款。

這一制度突破為地方法院裁判提供了依據。法律界人士解讀認為，購房人發現樓盤爛尾或房屋無法實際交付時，可及時解除房屋買賣合同，要求返還已支付購房款并享有優先受償權，“剩下的房貸由開發商來返還”。

但現實困境依然存在。我們這里永遠有困境，永遠有解決不完的困難。甚至沒有困難了也可以制造新的困難...... 連云港的這個“有良知有人性有溫度的判決” 只是對法治真諦——“良法善治”的回歸。而那些曾廣被詬病的判決，實則是制度惰性、利益枷鎖與機械思維共謀的產物。

當最高法可以將連云港案例通報全國法院時；

當各地法官理解“開發商作為貸款資金實際使用人應承擔終極還款責任”的法理時；

當柏某夫婦最終拿回首付款時，連云港法院那一紙判決才真正被賦予了生命。

司法良知在個案中覺醒只是開始，制度化的權利保障才能讓千萬爛尾樓家庭免于跪在廢墟前痛哭的宿命。

所以，這樣一個石破天驚的判決不應該無聲無息地湮沒在信息的海洋里。

讓它上熱搜吧！

給更多斷供或即將斷供的家庭一根“救命稻草”......

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