210億天量資金殺入，央企布局黃埔舊改

中交城投，成為黃埔舊改新擂主。

來自@廣州黃埔發布的消息，前段時間，這家央企，與本地知名“救火隊長”科學城集團，達成了重要合作共識。

雙方將在黃埔“依法征收、凈地出讓”模式城中村改造項目，開展深度合作，總投資額高達210億元。

嚴格來說，這是一個算不上新的新聞，早在4月底，科學城集團就透露了相關信息，但和近期報道一直，對于具體合作項目，只字未提。

我們了解到，是夏園、南崗北、金坑銀嶺片、金坑鄧屋片，一共四個項目，涉及老黃埔、知識城兩大片區。

這幾個項目，普遍都是原先市場化模式下難以為繼的，尤以夏園和南崗北為甚，介入企業換了一茬又一茬：

夏園，從升龍，到合生，再到科學城集團；

南崗北，從華潤，到雪松，再到本地的鴻森、科學城集團。

新模式下，央地合作，或許才是有效的破局之道。

以前黃埔舊改，主要由科學城、知識城集團等兜底，但在巨額成本面前，這種單一依靠區屬國企兜底的模式，難以持續運作，也會累及企業自身。

引入央企，既是風險分擔，也能實現資源互補，提升項目落地效率。

這次合作的“超級金主”中交城投，是中交集團旗下專門的城市片區綜合開發平臺，2015年成立于南沙。

和聚焦于地產開發業務的綠城、中交地產不同，中交城投走的是城市開發資源整合的路徑，目標是做城市發展商，而非地產開發商。

其優勢，在于全產業鏈資源整合，以"城市合伙人"模式，深度參與片區綜合開發，通過基礎設施投資+產業導入+智慧運營，實現政企資源高效整合。

而實際上，中交城投在黃埔的勇猛突進，早有端倪。

去年其聯合科學城集團拿下的將軍山地塊（現中交科城·未來城），就是夏園項目最為核心的資產之一。

也不只是中交城投，整個中交系，這兩年在黃埔都表現出了明顯的投資偏好。

像中交四航局，去年接手了珠江村舊改，孵化出了珠江春；

而中交投資，也在今年聯手科學城集團，正式摘牌了老黃埔裕豐圍舊改，總投資12.59億。

僅就土儲而言，中交系有明顯優勢，但這只是故事的開始。

真正的考驗在于二級市場的變現能力——如何通過精準的產品定位、差異化的設計溢價和高效的營銷去化，將土地儲備轉化為真金白銀的利潤。

像這樣的搞基建出身的開發商，蓋出來的房子，肯定是沒有太大問題的，但在項目定位、營銷策略、推盤節奏等方面，和傳統開發商還是有很大不同。

以未來城為例，為了做大陽臺率，把實用率用盡，在南崗板塊做了大量大戶型產品，起步都要125平，最大188平。

剛需地段做改善產品，還是很大膽的。