謝逸楓：一季度房地產(chǎn)總體底部修復(fù)，邊際改善階段，何時迎反彈？

文/謝逸楓

4月16日，一組統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國新建商品房銷售面積2.1869億平方米，同比下降3.0%，降幅環(huán)比收窄2.1%，比2024年收窄9.9%。其中住宅銷售面積下降2.0%，降幅環(huán)比收窄1.4%，比2024年收窄12.1%。

2025年一季度，新建商品房銷售額2.0798萬億元，同比下降2.1%，降幅環(huán)比收窄0.5%，比2024年收窄15%。其中住宅銷售額下降0.4%，降幅環(huán)比持平，比2024年收窄17.2%。說明房地產(chǎn)總體處于止跌回穩(wěn)、底部修復(fù)、邊際改善階段。

目前部分核心城市的成交熱度帶動附近城市銷售回暖。金三銀四號，5月一波政策刺激，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，加上地方新一輪政策加碼及落實收儲商品房庫存和收回房企的閑置土地，有望推動成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。

當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性、城市分化特征，總體企穩(wěn)的根基尚不穩(wěn)固，反彈的條件不具備。毫無疑問，鞏固回穩(wěn)成效依然需政策持續(xù)發(fā)力。結(jié)構(gòu)性、城市分化回穩(wěn)，體現(xiàn)在以下五方面。

其一是商品房、商品住宅的銷售回穩(wěn)集中在高能級一二線熱點城市、核心區(qū)域、核心板塊，一線和強(qiáng)二線城市率先復(fù)蘇，二線城市強(qiáng)于核心三四線城市。政策效力向低能級城市傳導(dǎo)需時間，低能級城市庫存去化面臨較大壓力。

其二是新房與二手房市場存在分化。熱點城市的新房價格復(fù)蘇強(qiáng)于二手房，而二手房交易量復(fù)蘇強(qiáng)于新房成交量，出現(xiàn)新房價格與成交背離的現(xiàn)象，說明房地產(chǎn)市場依然在“以價換量”尋找底部，去庫存的壓力大。

其三是房企銷售改善差異顯著，呈現(xiàn)分化。央國有房企銷售回暖更為明顯，非國有房企若銷售未能有序企穩(wěn)，面臨較大的流動性壓力。一方面是交房問題，影響到入市信心。另一方面是白名單覆蓋范圍有限，債務(wù)和流動性壓力大。

其四是城市土地市場分化，地價結(jié)構(gòu)性上漲。北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州等一二線熱點城市土地市場火爆，地王頻現(xiàn)，地價上漲，高溢價成交。非熱點城市土地市場低迷，底價成交或流拍及低溢價成交。

其五是全國房價連續(xù)上漲3個月，同比漲幅由2.6%回落到0.93%，市場以價換量的趨勢不變。2024年以來，房價連續(xù)下降12個月后，2025年前2月房價同比上漲2.6%，到一季度上漲的幅度已經(jīng)收窄0.93%，說明房價企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

其六是一線和強(qiáng)二線城市的房地產(chǎn)政策加碼、寬松空間比三四線城市大，因為地方財政收入強(qiáng)，土地市場火爆。特別是在限制政策放松和購房補(bǔ)貼空間大，城市更新、收儲商品房庫存用作保障性住房和回收空置土地方面的政策落實多。

2025年一季度全國房地產(chǎn)市場走勢，已經(jīng)釋放出6個積極信號。一是一二線熱點城市的二手房成交持續(xù)走強(qiáng)。2024年2季度來，隨著下行壓力加速釋放及逆周期調(diào)節(jié)加碼，居民購房負(fù)擔(dān)能力改善，二手房成交回升。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。去年下半年來，一線及部分強(qiáng)二線城市住宅需求明顯強(qiáng)于其他城市。環(huán)比來看，2025年3月，新房價格上漲城市數(shù)量達(dá)到兩位數(shù)，說明房價上漲的城市正在增多，下降的城市減少。

三是土地市場出現(xiàn)“磨底”早期跡象。2025年一季度全國土地購置費同比下降0.2%，降幅較去年同比下降8.7%，收窄8.5%。同時土地成交結(jié)構(gòu)改善，城投拿地占比顯著下行，少數(shù)高能級城市占比跳升。

民營開發(fā)商參與率反彈，土地供給質(zhì)量提高、溢價率回升、熱點城市土地單價報道創(chuàng)新高、地王不斷出現(xiàn)，這些變化均顯示土地市場的真實需求或已筑底。但是考慮到城投、國企、央企的總占比高，土地市場依然處于止跌筑底階段。

四是房價下降12個月后，連續(xù)4個月上漲。3月70城一線城市新房價環(huán)比持續(xù)為正，連續(xù)四個月上漲。一線城市二手房價環(huán)比連續(xù)2個月上漲。但是全國房價的企穩(wěn)不牢固。五是一線城市及重點區(qū)域租金降幅收窄，對應(yīng)通脹預(yù)期企穩(wěn)。

六是重點庫存去化加速，本輪地產(chǎn)供給端經(jīng)歷了一定的調(diào)整。目前即使包含過去3年-4 年去化不力（即需求難以恢復(fù)）的庫存，一線城市去化周期已降至18.1 個月，而少數(shù)熱點城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于 12 個月。

由于商品房庫存集中在少部分二線城市和全部三四線城市，總體的去化壓力依然大。后續(xù)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的進(jìn)程，需重點關(guān)注兩方面政策進(jìn)展。一是回儲政策的優(yōu)化調(diào)整和專項債資金的支持力度。

在收購存量土地和商品房方面， 給予城市政府更大的自主權(quán)，涵蓋收購主體、價格及用途等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這一舉措為各地因城施策提供了更大空間，有助于破解收儲價格分歧、房源限制及租金回報率不足等政策堵點。

截至2024年9月末，央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款余額僅為162 億元，商品房收儲落地進(jìn)展較為緩慢。二是專項債回收閑置土地的進(jìn)展。今年安排的4.4 萬億元專項債額度，各地將在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決存量問題之間尋求平衡。

2月廣東已率先發(fā)行304億元土儲專項債用于收回閑置土地，其他多地已公示擬回儲土地清單或面向社會征集回儲意愿。專項債資源能在多大程度上向房地產(chǎn)相關(guān)政策傾斜，以改善市場供需格局，仍有待進(jìn)一步觀察。

一方面是4.4萬億元專項債額度，有多少是用于收回閑置土地，是10%，還是20%，還是30%-40%，是一次性還是分批投入使用。另一方面是如何打通專項債收回閑置土地的流程、收回主體、價格、資金平衡、監(jiān)督等堵點問題。

一季度，市場指標(biāo)跌幅擴(kuò)大為投資額、房企到位資金。指標(biāo)跌幅收窄為施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售金額、土地購置面積和土地購置金額。指標(biāo)上漲為房價、地價。指標(biāo)好轉(zhuǎn)的為景氣指數(shù)、庫存面積。

一季度，新建商品房銷售面積2.1869億平，同比下降3.0%，跌幅為2022年-2024年來（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）來最小。說明目前房地產(chǎn)行業(yè)正在積極地改善，延續(xù)止跌回穩(wěn)的趨勢。

第一是供應(yīng)端，投資額跌幅擴(kuò)大。一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資1.9904萬億元，同比下降9.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.1%。辦公樓819億元，同比下降17.0%，跌幅比上月擴(kuò)大2.1%。商業(yè)營業(yè)用房1438億元，同比下降9.4%，跌幅比上月收窄2.9%。

一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資1.9904萬億元，同比下降9.9%，比2024年全年收窄0.7%，比2024年一季度2.2082萬億元，同比下降9.5%的降幅擴(kuò)大0.4%。同比累計連續(xù)下降3年3個月（39個月），跌幅小幅度擴(kuò)大，呈現(xiàn)邊際改善、底部修復(fù)放緩態(tài)勢。

一季度商品住宅投資1.5133萬億元，同比下降9.0%，降幅比上月收窄0.2%，降幅比2024年收窄1.1%。比2024年一季度1.6585萬億元，同比下降10.5%的降幅收窄1.5%。說明跌幅有所收窄，呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)，政策傳導(dǎo)到投資端有所好轉(zhuǎn)。

一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生新的變化，相比2024年全年降幅收窄0.7%，供給端呈現(xiàn)不穩(wěn)定的信號。透露出房地產(chǎn)市場情緒已經(jīng)有了一定程度的穩(wěn)定和改善，開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，低開的態(tài)勢看，總體風(fēng)險可控，但改善不明顯。

主要原因是土地購置金額、土地購置面積及新開工面積的跌幅收窄不明顯、融資協(xié)調(diào)無法全面覆蓋。其次2023年以來的“三大工程”，其中城中村改造貸款已授信超過萬億元，保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)加快，但是落實緩慢。

按照分區(qū)域來看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降20%。其次是東部地區(qū)，同比下降11.5%。中部地區(qū)，同比下降8.3%。最后是西部地區(qū)，同比下降4.8%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因為住宅、商辦投資跌幅大。

按照物業(yè)類別投資看，住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資好于上期，同比跌幅持續(xù)改善，辦公樓跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重76.0%，較上期提高0.9%，說明住宅投資占比例大，呈現(xiàn)一枝獨秀的現(xiàn)象。

單月來看，3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9184億元，同比下降10.3%，住宅投資同比下降8.8%。跌幅水平與2024下半年水平相當(dāng)，短期內(nèi)不會有明顯改善，全國整體投資持續(xù)承壓，與土地市場總體低迷有關(guān)。

3月部分重點城市投資拿地積極性高漲，北京、上海、杭州、蘇州、成都等城市地價屢創(chuàng)新高。反映出企業(yè)投資區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，和銷售市場復(fù)蘇分化格局保持一致。雖然房產(chǎn)投資總量收縮，但在區(qū)域分化中仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

第二是供應(yīng)端，施工面積跌幅擴(kuò)大。一季度房屋施工面積61.3705億平方米，同比下降9.5%，跌幅比上月擴(kuò)大0.4%。辦公樓2.6570億平方米，同比下降5.5%，跌幅比上月擴(kuò)大1.4%。商業(yè)營業(yè)用房5.3982億平方米，同比下降8.9%，跌幅擴(kuò)大0.3%

一季度房屋施工面積61.3705億平方米，同比下降9.5%，比2024年房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.2%，比2024年一季度房屋施工面積67.8501億平方米，同比下降11.1%的降幅收窄1.6%。

一季度房屋施工面積61.3705億平方米，同比下降9.5%，連續(xù)下降3年3個月（39個月），施工面積呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)，恢復(fù)緩慢的趨勢，主要是新開工面積和竣工面積的收窄緩慢，去庫存緩慢，拿地面積下降，保交房成首要任務(wù)。

2025年一季度住宅施工面積42.7237億平方米，同比下降9.9%，跌幅比上月擴(kuò)大0.2%。比2024年51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.2%，比2024年一季住宅施工面積474580萬平方米，下降11.7%的降幅收窄1.8%。

供應(yīng)端，新開工面積跌幅收窄。一季度房屋新開工面積1.2996億平，同比下降24.4%，跌幅比上月收窄5.2%。辦公樓348萬平，同比下降34.9%，跌幅比上月擴(kuò)大3.5%。商業(yè)營業(yè)用房894萬平，同比下降14.2%，跌幅收窄17.2%。

2025年一季度房屋新開工面積1.2996億平方米，同比下降24.4%，比2024年全國房企房屋新開工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大1.4%，比2024年一季度房屋新開工面積1.7283億平方米，下降27.8%的降幅收窄3.3%。

2025年一季度房屋新開工面積1.2996億平方米，同比下降24.4%，同比累計連續(xù)下降4年3個月（51個月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)。主要受季節(jié)性因素影響，銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)現(xiàn)金流壓力減緩，拿地面積回升有直接關(guān)系。

過去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復(fù)。目前房企的工作重心在于商品銷售和去庫存，導(dǎo)致新開工數(shù)據(jù)跌幅擴(kuò)大，和過去幾年房企購地面積、金額的數(shù)據(jù)下行是有直接關(guān)系的。

單月來看，3月新開工面積6382萬平方米，同比減少18.7%，降幅較1月-2月大幅收窄了11.5%。這一降幅遠(yuǎn)高于同期土地成交和商品房成交規(guī)模的同比降幅，大幅低于11123萬平方米的新房銷售規(guī)模，行業(yè)短期庫存壓力快速減輕。

2025年一季度，住宅新開工面積9492萬平方米，下降23.9%，跌幅比上月收窄5.0%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大0.9%，比2024年一季度1.2534億平方米，下降28.7%的降幅擴(kuò)大4.8%。

供應(yīng)端，竣工面積跌幅收窄。一季度房屋竣工面積1.3060億平，同比下降14.3%，跌幅比上月收窄1.3%。辦公樓397萬平，同比下降11.3%，對比上月增長1.9%轉(zhuǎn)下降。商業(yè)營業(yè)用房943萬平，同比下降14.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.4%。

一季度房屋竣工面積1.3060億平方米，下降14.3%。比2024年全國房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%的降幅收窄13.4%，比2024年一季度全國房屋竣工面積1.5259億平方米，下降20.7%的降幅收窄6.4%。

一季度房屋竣工面積1.3060億平方米，同比下降14.3%，同比連續(xù)下降1年零三個月（15個月），2023年表現(xiàn)亮眼連續(xù)增長12個月的竣工面積未能延續(xù)增長勢頭，2024年直下降，表明房企因庫存、資金緊張，保交房壓力大。

單月來看，3月竣工面積4296萬平方米，同比下降11.5%，降幅較前2月收窄了4.1個%，與行業(yè)銷售規(guī)模的調(diào)整同步。3月份竣工規(guī)模降幅的收窄，且同比降幅小于新開工面積7.5%，潛在庫存風(fēng)險在持續(xù)出清。

2025年一季度，住宅竣工面積9502萬平方米，同比下降14.7%，跌幅比上月收窄3%。比2024年住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄12.7%，比2024年一季度住宅竣工面積1.1148億平方米，下降21.9%的降幅收窄6.2%。

竣工面積同比降幅收窄，仍處于2012年以來同期最低水平。 2025年一季度，房屋竣工面積1.3060億平方米，同比下降14.3%，2024年一季度同比下降20.7%的降幅收窄6.4%。從絕對量來看，處于2012 年以來同期的最低水平。

從竣工面積來看， 2021年下半年以來新開工明顯縮量，同比持續(xù)出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長，按照2年-3年的房地產(chǎn)的項目工程進(jìn)度來計算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長。

前期房企拿地減少、庫存規(guī)模較高等情況并未出現(xiàn)實質(zhì)性改善，當(dāng)前房企以投定銷、以銷定產(chǎn)， 2025年新開工和投資預(yù)計將持續(xù)回落，降幅會收窄。能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于三大工程、貨幣化舊改、盤活閑置存量土地等實質(zhì)性進(jìn)展。

目前房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下探，新開工面積、竣工面積持續(xù)萎縮。2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇預(yù)計滯后商品房銷售，房企拿地面積和費用、開工面積將承壓，同時保交房高峰已過疊加過去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。

第三是供應(yīng)端，土地供應(yīng)跌幅收窄。2025年一季度全國房土地購置面積跌幅收窄，土地購置費同比下降4.5%，已經(jīng)累計同比下降6年5個月，連續(xù)下降75個月。自2023年開始，全國房土地購置面積、土地購置費的數(shù)據(jù)再沒有公布出來。

一季度全國土地購置費7191.34億元（前二月3722.71億元），同比下降4.5%（同比下降0.3%），跌幅比上月擴(kuò)大4.2%，比2024年全年3.5655萬億元，同比下降8.7%，降幅收窄4.2%。比2024年一季度7516.77億元，降幅收窄。

結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級二線城市及國企、央企占比最高，其次是城投，而民營開發(fā)商占比上升、以及土地溢價率回升，都顯示土地市場底部正在漸漸形成過程中。毫無疑問，土地市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的火爆行情。

百城土地數(shù)據(jù)來看，一季度百城土地成交總價同比增長3.9%，成交規(guī)劃建面同比下降15.1%，較前值下滑幅度有所擴(kuò)大。3月單月環(huán)比來看，成交規(guī)劃建面和成交總價均有所下降。3月百城土地成交溢價率為13.24%，今年以來持續(xù)抬升。

2025年一季度土地成交建筑面積1.3億平方米，再考慮到其中的配建、商業(yè)自持等不可售部分，行業(yè)去庫存規(guī)模已達(dá)到1億平方米左右，意味著房地產(chǎn)長期庫存規(guī)模已進(jìn)入快速下降空間。

2010年全國房企購置土地面積3.99億平方米、增長25.2%。2011年4.43億平方米、增長10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長19.5%。2013年3.88億平方米，增長8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長14%。

2015年2.28億平方米，負(fù)增長31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長3.45%。2017年2.55億平方米，增長15.8%。2018年2.91億平方米，增長15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長11.4%。

2020年2.55億平方米，負(fù)增長1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長15.45%。2022年1.00億平方米，負(fù)增長53.4%。2023年-2024年預(yù)計房企土地購置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過20%、超過10%。

第四是需求端，銷售面積跌幅收窄。一季度新建商品房銷售面積2.1869億平，同比下降3.0%，跌幅比上月收窄2.1%。辦公樓516萬平，同比下降10.6%，比上月收窄18.9%。商業(yè)營業(yè)用房1262萬平，同比下降8.1%，跌幅比上月收窄7.7%。

一季度新建商品房銷售面積2.1869億平，同比下降3.0%，降幅比2024年全年新建商品房銷售面積收窄5.7%，連續(xù)下降3年3個月（39個月），降幅環(huán)比收窄。比2024年一季度住宅銷售面積同比下降23.4%，收窄20.4%。

表明政策效果逐漸顯現(xiàn)，銷售動能增強(qiáng)。歷年3月前是傳統(tǒng)銷售淡季，銷售動能確實繼2024年10月以來有所下滑。毫無疑問，當(dāng)前市場的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固回穩(wěn)成效仍需政策持續(xù)發(fā)力。

單月來看，3月商品房銷售面積1.1123億平方米，同比下降1.6%，同比跌幅不大，整體延續(xù)了弱復(fù)蘇的態(tài)勢。自2024年10月份以來，單月商品房銷售面積同比降幅已經(jīng)連續(xù)6個月低于5%，為2021年下半年以來首次出現(xiàn)。

單月連續(xù)下降39個月，說明處于止跌筑底階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預(yù)計房企調(diào)整價格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會收窄。

需求側(cè)筑底企穩(wěn)信號愈加明確。2025年一季度商品房成交面積同比下降3.0%，創(chuàng)近21個月累計同比降幅新低。一方面是政策端在落實方面有待加強(qiáng)。另外一方面是實體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，需要時間。

一季度住宅銷售面積1.8481億平，同比下降2.0%，降幅比上月收窄1.4%。降幅比2024年收窄9.3%，連續(xù)3年3個月下降（39個月），降幅環(huán)比收窄。表明商品住宅銷售面積邊際改善的積極效果，但銷售動能增強(qiáng)，但是企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。

2025年一季度，銷售數(shù)據(jù)降幅有所收窄，房地產(chǎn)市場整體仍處于企穩(wěn)修復(fù)過程中，部分核心城市的成交熱度或?qū)拥湍芗壋鞘袖N售回暖。3-4月為傳統(tǒng)地產(chǎn)成交旺季，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，有望推動成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。

按照地方區(qū)域來看，2025年一季度東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降4.5%、 增長0.7%、 下降3.9%、下降1.8%， 從各地區(qū)銷售情況看，整體跌幅均較上期收窄，其中中部地區(qū)銷售面積率先進(jìn)入增長區(qū)間。

按照分類物業(yè)類型來看，整體銷售情況都好于上期，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房兩項銷售面積的指標(biāo)同比跌幅明顯收窄，住宅銷售面積連續(xù)10個月收窄，說明住宅銷售好于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積。

一季度，新建商品房銷售金額2.0798萬億元，同比下降2.1%，跌幅比上月收窄0.5%。辦公樓銷售金額661億元，同比下降12.6%，跌幅比上月收窄12.9%。商業(yè)營業(yè)用房金額1160億元，同比下降16.0%，跌幅比上月收窄3.8%。

一季度，新建商品房銷售金額2.0798萬億元，同比下降2.1%，降幅比2024年全國新建商品房銷售額收窄14.0%，比2024年一季度下降27.6%，收窄25.5%。表明房地產(chǎn)市場邊際改善效果的積極效果，處于止跌、筑底、底部修復(fù)趨勢。

一季度，住宅銷售金額1.8362億元， 同比下降0.4%，降幅比2024年住宅銷售額收窄17.2%，比2024年一季度下降30.7%，收窄30.3%。表明樓市止跌回穩(wěn)的效果將逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)整體處于在止跌、探底、調(diào)整趨勢。

第五是供應(yīng)端，庫存緩慢下降。2025年3月末，商品房待售面積7.8664億平方米，較上月減少1227萬平方米，同比增長5.1%。其中，住宅減少1016萬平方米，辦公樓減少8萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少16萬平方米。

3月末商品房待售面積較上月有所減少，較上年同期上漲5.1%，同比漲幅與上月持平，依然是2021年末以來最低漲幅。按當(dāng)前銷售面積計算，庫存總量還有10.8個月的消化周期，市場去庫存任務(wù)的壓力依然較大。

3月末商品房待售面積7.8664億平方米（2月末7.9891億平），同比增長5.1%。其中住宅待售面積4.2158億平方米（2月末4.3174億平），同比增長6.8%。辦公樓5233萬平，同比增長0.5%。商業(yè)營業(yè)用房1.4508億平，同比增長1.8%。

2025年3月末，商品房待售面積7.8664億平方米，同比增長5.1%，比2024年末全國商品房待售面積7.5327億平方米，同比增長10.6%的數(shù)據(jù)還高，說明新增加商品房待售面積高達(dá)3337萬平方米，但是同比增幅收窄。

2025年3月末，商品房待售面積7.8664億平方米，超過2015年7.1853億平方米，達(dá)到天花板，創(chuàng)1987年以來歷史最高紀(jì)錄。因此，7.8664億平方米大部分是現(xiàn)房庫存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。

2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。

在銷售改善的帶動下，商品住宅庫存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫存面積來看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫存去化周期超過36個月，商業(yè)庫存去化壓力依然較大，庫存規(guī)模已經(jīng)超過2014年的水平。

現(xiàn)房住宅庫存壓力較大，占整體庫存的比重已經(jīng)達(dá)到近四分之一。全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計新開工面積-住宅累計銷售面積）來看，截至3月末，商品住宅廣義庫存面積為17.0億平，環(huán)比下降2.6%，同比下降15.1%。

去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）24.9個月，環(huán)比下降1.5個月，同比下降4.5個月?，F(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至3月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.22億平，環(huán)比下降2.4%，同比增長6.8%。

現(xiàn)房去化周期為22.0個月（由于3月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2024年9月-2025年2月銷售均值計算），環(huán)比下降0.5個月，同比下降2.0個月。住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為24.7%，環(huán)比提升0.1%，同比提升5.1%。

從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至2025年3月末，住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）4.21億平方米，同比增長6.8%。從絕對值來看，現(xiàn)房住宅庫存處于2016年8月以來的最高位水平。

商品房去化周期達(dá)22個月，均突破歷史高點。由于商品房庫存量繼續(xù)上升，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險。

商品房庫存創(chuàng)歷史新高，說明房子的供應(yīng)多。與過去的高庫存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒有按時交付，或者出現(xiàn)退房情況。

第六是價格端，房價漲幅回落。一季度全國商品房銷售均價9510元/平方米（前2月9547元/平方米），同比上漲0.93%（前2月同比上漲2.6%），環(huán)比上漲幅度回落1.7%。從絕對值來看，房價回落至2024年9月政策前的水平。

一季度全國商品房銷售均價9510元/平，環(huán)比下降0.39%，同比上漲0.93%，比2024年9935元/平，環(huán)比上漲0.51%，同比下降4.8%，環(huán)同比分別為止?jié)q下跌、漲幅回落，說明房價累計房價實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)。

意味著全國商品房、商品住宅平均房價連續(xù)下降1年（12個月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個月后，連續(xù)3個月迎來上漲，數(shù)據(jù)上來說，說明全國房價正式見底。但是企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，大漲的條件不具備。

一季度住宅銷售均價9935.6元/平（前2月9949元/平，環(huán)比下降8.1%，同比上漲3.1%），環(huán)比下降，同比上漲。比2024年10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比為止?jié)q下跌、止跌上漲，比2024年一季度9778.7元/平方，上漲。

單月來看，3月商品房銷售均價9475元/平方米，環(huán)比下降0.8%，同比下降0.7%。其中住宅銷售均價9922元/平平方米，環(huán)比下降0.3%，同比增長0.2%。毫無疑問，房價不穩(wěn)定的趨勢，表明短期內(nèi)房價大漲的概率為零。

主要是與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)。其中結(jié)構(gòu)性的因素占比大，地區(qū)差異大，東部、中部、西部區(qū)域的商品房銷售均價分別為同比上漲5.6%、 下跌1.6%、上漲 2.0%。另外是市場高價樓盤大量集中成交，結(jié)構(gòu)性地上漲。

目前各地房價調(diào)整大，其中中部、東北部地區(qū)“以價換量”較為明顯，房企以價換量的趨勢依然是主流。目的是為更好去庫存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對債務(wù)到期，說明房價總體依然處于下降、筑底、調(diào)整的止跌底部運行階段。

第七是房企到位資金。一季度，房企到位資金2.4729萬億元，同比下降3.7%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。比2024年末同比下降17%，跌幅收窄13.3%，已經(jīng)累計下降3年3個月（39個月），說明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善，有所好轉(zhuǎn)。

隨著房企銷售保持平穩(wěn)，一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)積極態(tài)勢，帶動部分房企開發(fā)經(jīng)營和回籠資金改善?？偟膩砜?，今年以來市場總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場仍然處在調(diào)整之中，市場回穩(wěn)還存在壓力。

一季度房企到位資金2.4729萬億元，同比下降3.7%其中，國內(nèi)貸款4441億元，下降2.3%。利用外資1億元，下降83.2%。自籌資金8168億元，下降5.8%。定金及預(yù)收款7335億元，下降1.1%。個人按揭貸款3373億元，下降7.0%。

房企到位資金跌幅擴(kuò)大，背后主要原因是自籌資金比上月跌幅擴(kuò)大2.1%、定金及預(yù)收款跌幅比上月擴(kuò)大0.2%，因為這兩項資金占比大。其中國內(nèi)貸款，跌幅收窄3.8%。個人按揭貸款跌幅收窄4.7%。利用外資跌幅收窄7.4%。

房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)，房企大量的到期債務(wù)，因銷售回款大量減少，銷售下降，缺乏流動性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約現(xiàn)象，或者多次重組現(xiàn)象，或者出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象。毫無疑問，房企目前債務(wù)、交房、庫存風(fēng)險未出清。

房企各項資金來源降幅小幅度擴(kuò)大。資金來源中自籌資金降幅較大，預(yù)示房企自儲資金難度上升，當(dāng)前市場環(huán)境下加杠桿動力不足。毫無疑問，繼續(xù)降低房貸首付、利率依然、擴(kuò)大房企融資是主要的政策方向。

一季度，房企到位資金2.4729萬億元，同比下降3.7%，與2024年末同比下降6.1%，已經(jīng)收窄2.4%，已經(jīng)累計下降4年3個月（51個月）。一定程度上反映房企國內(nèi)貸款環(huán)境沒有完全改善，資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。

利用外資1億元，下降83.2%，比上月收窄17.4%。比2024年末同比下降26.7%，跌幅擴(kuò)大56.5%，連續(xù)4年3個月（51個月）下降，與季節(jié)性有關(guān)系。自籌資金8168億元，下降5.8%，比2024年末同比下降11.6%，跌幅收窄5.8%，與資產(chǎn)處置等改善有關(guān)。

定金及預(yù)收款7335億元，下降1.1%，比2024年末同比下降23.0%，跌幅收窄21.9%。個人按揭貸款3373億元，下降7.0%，比2024年末同比下降27.9%，跌幅收窄20.9%，主要是商品房銷售面積好轉(zhuǎn)、改善有關(guān)。

單月來看，3月房企到位資金9152億元，同比下降3.9%（2月下降3.6%）。銀行貸款端的資金明顯改善，3月個人按揭貸款、國內(nèi)貸款同比增速均轉(zhuǎn)正。3月居民部門中長期貸款凈增加5047億元，同比多增531億元，環(huán)比多增6197億元。

非房款4966億元，同比下降6.3%（2月下降3.0%），房企外部融資走弱，主要是自籌資金降幅擴(kuò)大。3月國內(nèi)貸款1487億元，同比增長6.2%，增速較2月提升了12.3%。自籌資金2935億元，同比下降11.7%，降幅較2月擴(kuò)大了9.6%。

受融資環(huán)境改善、銷售未根本性好轉(zhuǎn)影響，國內(nèi)銀行貸款、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款，這三項指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力的改善。銀行貸款未全放開、銷售回款緩慢影響房企現(xiàn)金流和正常經(jīng)營。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企資金緊張。

支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降37個月。反映出金融機(jī)構(gòu)對房企風(fēng)險擔(dān)憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。房地產(chǎn)市場處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險壓力依然存在。

第八是國房景氣端。2025年3月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡稱國房景氣指數(shù)為93.96，環(huán)比增長0.16，已經(jīng)連續(xù)3年2個月（38個月）跌破100，連續(xù)11月呈現(xiàn)小幅度回升的走勢。

表明房地產(chǎn)市場的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉(zhuǎn)，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，呈現(xiàn)出市場持續(xù)邊際修復(fù)趨勢，繼續(xù)刷新2016年初以來國房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。

國房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過程，到2024年6月國房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢。值得注意的是國房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。