謝逸楓：地王降臨！今年樓市小陽春呈現熱點城市化！

文/謝逸楓

今年全國樓市不會有樓市小陽春，熱點城市卻會有樓市小陽春。樓市小陽春呈現熱點城市化，這是延續2024年10月以來的全國樓市分化趨勢，與供求關系的變化、地方政策的調整具有直接關系。

隨著各個地方需求端和供應端的政策調整加大，新增和改善住房需求的不斷釋放，預計2025年3月熱點城市迎來樓市小陽春，總體表現超過2024年同期水平。一季度熱點城市到更多的城市樓市會迎來季節性的反彈。

進入2025年以后，政策出臺密度力度進一步加大。一是住房公積金調整。2025年開年至今，超過20個城市出臺了住房公積金優化新政。此輪政策調整主要包含三大維度，即使用范圍的擴大、用途的增多以及貸款額度的提升。

在此大方向下，各地再因城施策，通過增加繳存人員范圍、優化租房提取等具體措施，發揮住房公積金的支持作用。有利購房者需求將得到進一步滿足，有助于釋放居民消費潛力，促進房地產市場的復蘇和穩定。

近期，天津、哈爾濱、青島、蘭州、成都、大連、廈門等多地，密集出臺公積金新政，集中于降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長還款期限、試點“直付房租”、支持代際互助、支持靈活就業人員權益等方面。

優化公積金購房的相關政策，比如降低公積金貸款首付比例、提高貸款額度、延長貸款到期日、優化首套房認定標準、允許跨城貸款、代際互助（購房人的父母與子女可申請提取住房公積金支持購房人購房）、“直付房租”等方面。

成都延長了住房公積金貸款到期日；廈門市支持福建省內異地購房提取公積金取消戶籍或工作證明要求；大連將個人住房公積金貸款首付比例調降至20%，提高了多子女家庭最高貸款額度；常州購買法拍房可申請使用住房公積金貸款。

二是杭州富陽區、天津、哈爾濱、重慶等出臺購房支持政策，是為刺激房地產市場回暖。杭州市富陽區推出購房享5年高速通行補貼，天津和哈爾濱公積金貸款降低首付款比例，江蘇省對多子女家庭購房支持、重慶取消限售。

三是多地春節期間還推出新春促銷活動。廣州多樓盤推出新春暖場活動，包括新春特價房、限時折扣優惠、家電禮包、物管費禮包等優惠措施。北京多數樓盤結合新春主題，開展一系列特色活動，優惠方式主要以特價房和折扣優惠為主。

所謂的熱點城市小陽春，主要是看熱點的土地市場成交、樓面地價、縊價率、房企拿地的熱情，其次是房價，包括商品住宅和二手住宅的房價變化情況，再次是商品房成交市場，包括商品住宅和二手房的成交。

再其次是看房量的熱度，這個指標，涉及到房地產市場的預期和信心及市場熱度，一定程度上反映出房地產市場的熱。最后是二手房市場掛牌量情況，反映出對未來房價上漲的預期和市場信心。

第一是年初到2月份上海、北京、廣州、深圳、杭州、蘇州、鄭州等熱點城市，爆發一波地王潮，土地市場火爆。2024 年末土地市場熱度出現一定“翹尾”，更多源自一線城市供地節奏、土拍規則放寬等供給層面的因素。

進入2025年，土地市場局部熱度仍在延續。1月-2 月（截至 2月25日）全國涉宅用地成交金額同比上升11%。2024內全年為同比下降26%。全國涉宅用地成交溢價率提升至9%-14%，創出2022 年以來的最高水平。

核心城市出現久違的行政區新“地王”。分能級來看，全國成交金額的同比轉正主要由一線城市貢獻。在溢價率方面，除一線城市沖高以外（14%-20%），二線城市也開始呈現不俗表現（17%-18%），三線城市則依然相對低迷。

從成交樓面價TOP20 的涉宅地塊來看，杭州、上海、深圳、北京、蘇州均有地塊出現20%以上的溢價率。春江水暖鴨先知，重點城市土地市場熱度的回升顯示了房企信心的結構性修復，對應城市的預期和房價有著積極的信號意義。

第二是1月全國70城的商品住宅房價、二手住宅房價及2月地方房價呈現熱點城市上漲的情況，其中一線城市、熱點二線城市的房價上漲比較明顯，房價分化在城市內部表現比較顯著。

統計局數據顯示一線城市二手房價連續四個月回升，初現止跌回穩跡象。根據統計局數據，2025年1月新房價格指數環比下滑0.1%，一線、二線、三線分別環比上漲0.1%、上漲0.1%、下降0.2%。

二手房價格指數環比下滑0.3%，一線、二線、三線分別環比下降0.1%、下降0.3%、下降0.4%。城市的房價修復有所分化，但其中一線城市二手房價格指數自 2024 年10 月以來已4 個月環比回升。

二、三線城市房價環比仍有所下降，但降幅較10月之前明顯收窄。全局性的房價修復仍在進程中，但“止跌回穩”已經在部分城市迸發。具體到城市，北京、上海、深圳、成都二手房價格指數均已連續四個月環比上漲。

天津連續三個月上漲。其中一線城市二手房價修復更為明顯，根據貝殼研究院的數據，2025年1月一線城市二手房價格指數較此前低點回升1.9%，其中北京、上海、深圳分別回升4.3%、0.6%、2.7%。

第三是1月、2月典型熱點城市的商品住宅、二手房成交，延續火熱的狀態。例如截至21日，上海二手房累計成交10052套，節后日均成交589套，2月還剩7天。預計月成交總量14000套左右。

樓市傳統營銷旺季3月即將到來，廣州一、二手住宅成交已率先回暖?？硕饛V佛區域發布數據顯示，截至2月25日，廣州商品住宅成交面積27.47萬平方米，已全面超越去年同時期整月成交規模。

其中上周（2月17日至2月23日）成交1095套，成交面積11.55萬平方米，環比上升47%。數據顯示，2025年的頭兩周成交規模分別是14.82萬平方米和12.27萬平方米，顯示出當前廣州商品住宅成交規模已基本恢復至節前水平。

廣州房地產中協公布的周度成交數據，春節后首周，廣州二手住宅成交大幅上漲104.96%至1734宗，上周廣州二手住宅網簽環比繼續上漲43.48%至2488宗，1月廣州二手住宅成交10038宗，表明二手住宅成交同樣恢復至節前的周均水平。

由于年初存在春節效應，同時結合 1月和 2 月來看，今年以來同時有新房+二手房成交面積高頻數據的城市已經穩中有升。Wind數據顯示，年初至今（2月24 日，44城新房成交面積同比上升 1%（24年同比下降19%）。

其中一線、二線、三線城市分別同比+12%、-7%、+6%。Wind數據顯示，22 城二手房成交面積同比上升28%（24 年同比上升11%），其中一線、二線、三線城市分別同比上升45%、上升22%、上升4%。

Wind數據顯示，19城新房+二手房成交面積同比上升14%（2024年同比下降7%），其中一線、二線、三線城市分別同比上升29%、上升6%、上升4%。如果聚焦春節后，新房+二手房成交面積同比增長更加明顯。

節后來看，2 月6日-24 日（正月初九-正月二十七），44 城新房成交面積同比上升 14%，一線二線三線分別同比上升68%、上升30%、下降14%。22城二手房成交面積同比上升 86%，一線二線三線分別同比上升103%、80%、55%。

Wind數據顯示，19城新房+二手房合計成交面積同比上升 66%，一線、二線、三線分別同比上升97%、上升55%、上升18%。其中，二手房節后成交面積為過去 4年同期最好水平。

新房銷售的復蘇推動了重點城市庫存和去化周期的改善?？硕饠祿@示，截至 2024年末，80城取證待售庫存較2024年9月減少7%，去化周期加快2.9個月其中一線、二線、三線城市分別加快4.0、1.2、5.3個月。

強烈信號，一線城市去化周期率先回歸合理區間。易居報告顯示，1月百城新建商品住宅庫存規模為44737萬平方米，環比減少1.2%，同比減少11.0%，說明一線城市供求關系已經平衡。

1月百城新建商品住宅庫存去化進程在持續進行，規模已連續24個月同比下降。庫存壓力在得到積極釋放的同時，為今年房地產市場供求關系平衡創造了更好條件，說明房地產市場供求正在迅速的修復。

1月百城新建商品住宅庫存按一、二、三四線城市分類，分別為3125萬平方米、21467萬平方米和20145萬平方米，環比增速分別為下降3.0%、下降1.3%和下降0.7%，同比增速分別為下降10.2%、下降12.0%和下降9.9%。

從去化周期方面看，截至2025年1月，全國百城新建商品住宅去化周期為21.3個月，雖仍高于合理區間（12月-14個月），較2024年峰值（26.8個月）大幅下降，去化周期減少5.5個月。

1月百城新建商品住宅去化周期分城市看，一線城市去化周期為12.6個月，率先回歸合理水平，樓市改善最為明顯。二線城市為18.1個月，改善顯著。三四線城市仍高達30.3個月，去庫存壓力較大。

從城市排序看，三亞、成都、中山等年輕人導入速度快、住房政策靈活的城市表現最佳。例如三亞去化周期僅4.9個月，杭州、成都等“網紅城市”也因創新產業聚集和人口流入，成為市場標桿。

麟評數據顯示，2025年第七周（2月10日-2月16日），15城新建商品住宅成交10829套，環比上升79.08%，同比上升103.51%。截至2月16日，15城2月新建商品住宅累計成交16989套，同比升32.51%。

第四是看房量的延續上升。市場一度擔心春節假期會打斷去年四季度以來的房地產市場恢復節奏，但前瞻數據顯示熱度仍在延續。從前端的帶看數據來看，春節后市場熱度快速恢復至去年10月-11月的水平。

即政策組合拳出臺后的水平。我們跟蹤的11城帶看數據，2月10-16日這周的看房人數已經突破10月-11 月的期間高點，較9月周均高54%，較10月周均高11%。帶看量是二手房成交的領先指標。

看房量的不斷上升和持續的上升，說明房地產市場的熱度保持延續性，預示著未來二手房的成交熱度將持續，這進一步印證當前的回暖不是脈沖式的，有助于重點城市進一步夯實基本面。

第五是二手房掛牌量下降。一線城市掛牌量降至2024 年10 月以來較低位。截至2月23日，20個重點城市掛牌量約250.9萬套，環比上升0.8%，較2024年9月的高點下降 0.8%。其中一線城市掛牌量去化最為顯著。

截至2025年2月23日，四個一線城市掛牌量43.1萬套，環比上周2.2%，2024年10月的高點下降4.1%。市場回暖背景下，二手房掛牌量的下滑顯示目前市場拋壓有所下降，房價壓力可有一定程度緩解。

其他方面就是房企信用風險放緩。此前市場對于個別頭部房企風險外溢的擔憂有所緩解，有利于房地產行業信心修復。2025年以來，市場一度對部分房企信用存在擔憂，隨著有關部門快速介入，以萬科為代表的房企信用預期逐步走向穩定。

廣東省、深圳市及有關部門、金融機構負責人表達了全力支持萬科穩妥處置風險、持續健康發展的決心。2 月深鐵集團累計向萬科提供70億股東借款，為公司注入流動性，公司亦全額償還了1月27日、2月16日到期的60億元中票。

截至2月19日，境內債方面，典型房企有所改善。萬科、金地、龍湖、新城到期或行權期限在1-2年的典型債券到期收益率的情況，除萬科自身債券到期收益率顯著降低之外，金地、龍湖的部分債券迎來改善。