謝逸楓：2024年誰將成為城市“賣地之王”？

文/謝逸楓

2024年22城宅地集中出讓、300城、全國賣地數據顯示，連續3年保持量價齊跌、城市分化、底價成交與低溢價率成主流、國央企與城投托底的趨勢，北京、上海、杭州賣地千億元，成為2024年前三名“賣地之王”。

2024年住宅土地出讓金的城市賣地之王排行榜出爐，千億賣地收入的城市比2019年、2020年、2021年還大量減少，2023年6個城市與2022年6個城市持平，2024年僅有3個城市，千億賣地收入的城市數量等于腰斬。

2024年全國賣地收入4.8699萬億元，同比下降16%，比2023年下降13.2%，跌幅擴大2.8%。2020年8.4142萬億元、2021年8.7051萬億元、2022年6.6854萬億元、2023年5.7996萬億元。

中指數據顯示，2024年全國住宅用地的出讓金2.08萬億元，與2023年相比下降了27.81%，成交樓面均價為5443元/平方米，同比下降5.91%，平均溢價率為4.29%，較2023年同期減少了0.35%。

2024年全國城市土地出讓排名來看，北京、上海、杭州位列全國前三名，是土地出讓金超千億的城市。2022年、2023年土地出讓金超千億的城市分別為6個。北京住宅地塊出讓數量由2023年的61宗減少至2024年的41宗。

不斷有大體量組合地塊推出，北京2024年有3宗超百億地塊成交，在全國排名中，由2023年的第3名躍遷至2024年的第1名。出現排名躍遷的城市還有西安和常州，其中，西安由第7名升至第4名，常州由第10名升至第7名。

2024年北京土地出讓金總額達到1752億元，上海為1644億元、杭州1404億元、西安831.72億元、廣州772.64億元、南京673.58億元、常州597.76億元、成都590.69億元、武漢563.69億元、合肥530.28億元。

蘇州468.49億元、深圳415.9億元、無錫415.44億元、揚州412.47億元、福州406.58億元、鹽城406.3億元、濟南402.54億元、佛山375.15億元、南通360.89億元、天津354.91億元。與2023年對比，都呈現出下降的趨勢。

2023年城市住宅用地出讓金排名來看，住宅用地出讓金前20名城市中，上海以2202億元排名第一、杭州1780 億元排名第二、北京1741億元排名第三、第四-第十分別廣州、成都、南京、西安、蘇州、武漢、常州。

住宅用地出讓金收入分別為1179.54億元、1135.56億元、1134.45億元、937.074億元、908.614億元、800.194億元、649.764億元。與2022年前10名的城市住宅用地出讓金收入對比，都呈現出下降的趨勢。

2022年城市住宅用地出讓金排名看，上海2839.60億元、杭州1914 億元、北京1615.33億元為前三名，其次為南京1308.48億元、成都1224.40億元、廣州1221.21億元、蘇州943.59億元、武漢870.27億元、無錫812.89億元、深圳736.29億元。

2024年全國300城住宅用地成交規劃建面同比下降超兩成，土地出讓金同比下降27.81%。一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進一步聚焦，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重過半。

中指數據顯示，2024年300城用地成交規劃建面為14億平，同比下降14.7%。其中住宅用地成交3.8億平，同比下降23.3%。其中唐山市達到2920萬平，拉開第二名武漢近1500萬平。TOP20城市中，有9個城市土地出讓超過1000萬平。

克而瑞數據顯示，截止2024年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積10.3億平方米，較2023年同期下降17%。與2020年高點相比，四年以來土地年成交量已經下跌超過六成。17%的同比降幅，已是2021年以來降幅最低的一次。

各能級城市土地成交規模均延續收窄，其中一二線城市同比降幅更大。一線城市總成交規模為1850萬平方米，較上年同期下降了30%。分城市來看，除北京成交規模同比下降15%外，其余三成同比降幅均在二成以上。

二三線城市成交規模規模同樣繼續縮減，其中二線城市降幅較大，同比下降21%，三四線城市同比下降16%。經歷連續數年的領跌之后，三四線城市土地成交規模率先接近底部，進一步下跌的空間已然不大。

克而瑞數據顯示，截止12月25日，12月土地供應0.9億平方米，環比下降七成，成交2.8億平方米，環比上升132%。12月土地溢價率3.8%。各能級城市表現趨同，均為環比大幅增長，同比持續回落。

中指數據顯示，2024年TOP100企業拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%。2020年-2024年間，TOP100企業拿地總額總體呈下滑趨勢，2024年已不足2020年的三成，特別是民營房企拿地銳減。

央國企及地方國資是拿地絕對主力。2024年拿地金額TOP100企業中央國企及地方國資家數和金額占比超八成。其中央國企拿地金額占比約50%，中海地產、保利發展、華潤置地、建發房產、招商蛇口、中建壹品、越秀地產。

中國金茂等央國企位列拿地金額前10，受銷售能力、融資能力、交付能力等多方面因素影響，土地資源向其富集趨勢較為顯著。除中海、中海宏洋外，中建壹品、中建智地、中建玖合、中建東孚、中建信和等子公司進入拿地金額前100。

民企拿地整體相對偏弱，部分大中型穩健民企保持一定投資規模，部分中小民企積極拓儲。2024年，拿地金額TOP100企業中民營企業數量僅11家，拿地金額占比僅為8.5%，表明當前民營企業仍保持較為審慎的態度。

龍湖、濱江等大中型穩健型民營企業保持一定投資規模，以滿足開發需要。行業加快出清步伐，部分中小房企緊抓拿地窗口期，搶占土地資源以提升市場份額，邦泰拿地超百億，偉星房產、寧波江山萬里、湖南運達在重倉城市積極拓儲。

2024年最后一個月，房企排名變動更為頻繁，50家上市房企中29家排名發生變動。對比2024年和2023年的榜單可見，排名靠前的上市房企排名爭奪仍然激烈，其中，中海地產、建發股份比2023年上升1名。

華發股份、越秀地產上升4名，濱江集團、中國鐵建、中交地產上升2名。金融街從第42名上升到第29名，金地集團從第10名下降到第14名，中國奧園重新回到TOP50，最主要的原因是因為2024年12月銷售翹尾。