2024上海豪宅漲價潮落幕，2025又是“神仙打架”！

樓市波譎云詭，豪宅獨領風騷。

2024 年的上海豪宅市場，走出了獨立行情，價格一路飆升。

豪宅的產品形態也更加多樣，除了傳統的大平層，風貌別墅產品供應量明顯增加。

鳳凰網房產上海站盤點了過去一年均價超過10萬/㎡的樓盤漲幅情況，從中窺探市場細微變化，洞悉豪宅未來趨勢。

Part.1

上海10w+豪宅，2024年跳漲成常態

2024年，上海一共推出了329個項目，共60182套房源過會。其中，總價3000萬元以上的豪宅，成交套數達到2530套，占全國比重的61.6%。

要知道，2020年到2023年整整四年，上海豪宅的供應總量只有3309套。

2024年豪宅供應，足足是過去4年的總量，供應均價也突破了16萬/m2。

豪宅價格跳漲，在這一年成為常態。據鳳凰網房產上海站不完全統計，2024年內，上海多個豪宅樓盤的售價出現了不同程度的上漲，每平方米價格漲幅從數百元至數萬元不等。

以?融創外灘壹號院為例，2024年三開三罄，價格實現了“兩連跳”，總成交金額高達215億元。

2019年開盤時，項目均價12.1萬/㎡。2024年4月，漲到16.8萬/㎡，短短4個小時搶購一空。等到了8月推出二批次房源時，均價變為17.1萬元/㎡，開盤不到2小時售罄。最終10月的收官之作，以17.2萬/㎡過會，同樣是當日售罄。

再比如，萬科中興傲舍。9月28日開盤時備案均價為12.8萬/㎡，11月24日漲至13.3萬/㎡，不到兩個月跳漲約4400元/㎡。

還有露香園，3月均價約16.3萬/㎡，11月漲到17.6萬/㎡，8個月漲了1.3萬/㎡，漲幅約8%。

上海壹號院的情況頗為類似，2024年8月首批首批入市時，還叫錦園，均價17萬/㎡，4個月后改名，均價變成了17.8萬/㎡。不到半年時間，漲了8000元/㎡。

海泰北外灘入市均價17萬/㎡，上一期均價才14.5萬，兩年時間實現17%的漲幅。

豪宅市場需求旺盛，使得開發商有足夠的信心提高售價。因為哪怕價格漲了，項目市場熱度依舊絲毫未減。

當然，不同批次樓盤的定價，難免會受到戶型占比、地段、位置等因素的影響，比如靠近馬路的樓棟可能因為噪音、空氣污染和隱私問題，使得房價有所降低。不過從整體市場趨勢來看，10萬+樓盤均價呈現出穩中有升的態勢。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，上海豪宅項目持續熱銷，說明其背后資金的流動方向比較堅挺。

Part.2

黃浦豪宅漲幅最大，徐匯緊隨其后

上海10萬+的豪宅項目，集中分布在黃浦及黃浦江沿岸等傳統板塊。

在46個不同批次的豪宅項目中，黃浦區占到三成，成交了2302套新房，成交均價170951萬/㎡，套均總價4106萬元。

其中，有13個樓盤的均價超過10萬/㎡，位置主要集中在新天地、老城廂以及濱江地區。

黃浦的多個樓盤，近些年來漲幅明顯。從2022年的14萬/㎡左右，漲到16萬/㎡。

2019年，五坊園三期11.1萬/㎡，2024年五坊園四期的價格變成了14.65萬/㎡，5年漲幅約32%。

2022年，綠城外灘蘭庭14.5萬/㎡，2024年均價16.3萬/㎡，14個月就漲了約12%。

至于在豪宅市場深耕多年的凱德茂名公館和翠湖系列，更是表現強勁，不斷刷新億級豪宅日光紀錄。

如今，黃浦的住宅最高單價已經飆升至21萬/㎡，不過這可能只是個起點。新天地、南外灘、人民廣場板塊這些新盤，價格高居不下。

翠湖接下來還有低密產品，新天地板塊的豐隆地塊、永業地塊等，大多是城市更新項目，超高層和風貌別墅的組合，總價自然會更上一層樓。

老城廂的價格也不甘示弱，上海壹號院還有多批次房源等待入市，華潤士林潤園風貌別墅也一路看漲。

除了黃浦，徐匯的豪宅的漲幅也可圈可點。

徐匯2024年成交了1957套房源，成交均價131553/㎡。徐匯的豪宅主要集中在徐匯濱江區域，6年價格從10萬/㎡左右，漲至約17萬/㎡，漲幅超過50%。

徐匯區的觸發積分比例高于黃浦，推盤11次，有5次觸發積分，基本都是高分盤和日光盤。

匯元璽入圍分高達112.8，保利濱江天珺89.84，香港置地啟元80套房源日光，均價17.8萬元/㎡。中海領邸5開5罄，單盤單盤銷售額高達282億。海上清和璽一期均價11.2萬/㎡，二期微漲至11.36萬/㎡。

過去一年，徐匯濱江 “地王”頻出。8月，綠城以總價48.048億、樓面價131045元/㎡，摘得原小米地塊，刷新土拍樓面地價紀錄。12月，宸嘉又以43.824億元摘得徐匯龍華宅地，溢價率40%，樓面價12.6萬/㎡，裝標不低于7000元/㎡，估計賣到18萬/㎡才不會虧本。

可以預見的是，2025年徐匯濱江的售價已經在逼近20萬/㎡。

在浦東多個10萬+樓盤中，近4年漲幅最大的是濱江凱旋門。

從2020年的13.8萬/㎡漲到17.28萬/㎡，上漲超25%。濱江凱旋門三期入圍分113.04分，212套房源當日售罄，總銷售額70.27億元。

綠城前灘百合園8月14日加推最后一批房源，共10套建面約320-560㎡聯排別墅，整體均價約17.12萬元/㎡。該項目2023年3月首次開盤時，聯排別墅的售價僅在13.8萬-14.9萬元/㎡之間。

前灘公館二批次加推的房源均價11.2/㎡，相比一期的11.5萬/㎡，看似降了，但實際是因為一期149戶型均價是最高，二期沒有149戶型所致。從一房一價表看，大多數戶型的單價比一期貴約5700元/㎡。

Part.3

2025年，上海豪宅價格還會漲嗎？

上海豪宅價格一路扶搖直上，現在到頂了嗎？2025年還會漲下去嗎？

鳳凰網房產上海站盤點了2025年上海的新房供應情況，接下來預計有402個項目待入市，其中有54個高端改善新盤，黃浦、靜安、徐匯濱江供應異彩紛呈。

就拿供應大戶黃浦來說，2025年價格超過10萬+的項目有14個，包括綠發新梓園、金陵華庭、福佑地塊、合生地塊等新項目，以及上海壹號院、黃浦潤園、融創外灘壹號院二期等一批加推項目。

徐匯的中能建徐匯濱江項目、綠城徐匯濱江項目，預計也將于2025年入市，備受市場關注。

新的一年，上海豪宅市場大概率會迎來更加激烈的競爭。開發商之間的 “神仙打架” 的場面，可能會在各個區域輪番上演。