謝逸楓：一線城市樓市火爆！2024年完美收官，2025年止跌上漲

文/謝逸楓

一線城市北上廣深樓市2024年全年前低后高、先抑后揚，四季度實現V型反彈，年底“翹尾”行情，堪稱2022年以來房地產市場止跌回穩的完美收官年。量升價跌、結構性上漲、城市分化、一二手倒掛、虹吸效應五個特征貫穿全年。

2024年一線城市北上廣深一二手房交易量創過去3年的最高點。其中一手商品住宅成交量創3年新高，二手商品住宅成交量創四年新高。總體表現出量升價跌的成交量上升、房價止跌的趨勢。

2024年一線城市一手商品住宅成交量除深圳同比上漲外，北京、上海、廣州全年同比下降。2024年一線城市二手商品住宅成交量創四年以來歷史新高，北京、上海、廣州、深圳全年同比上漲。

2024年一線城市一二手房同比房價下跌，唯有上海上漲。其中一線城市一手商品住宅同比下跌，例如深圳一手商品住宅房價同比下跌10%。二手商品住宅房價同比下跌，例如深圳二手商品住宅房價同比下跌3%。

2024年一線城市北上廣深二手商品住宅占一二手商品住宅總量的約60%，例如廣州53%、深圳59%。一線城市北上廣深商品住宅庫存去化周期下降到合理區間，例如廣州16個月、深圳12個月。

一線城市土地市場呈現六特征，土地出讓面積和成交面積及金額下降、國企央企和地方國企及城投托底、地價上漲和民營房企回歸土地市場、土地出讓規則調整和恢復價高者得地、高地價和高總價回歸市場、住宅用地成交下降。

2024年一線樓市大放異彩，首先是政策利好。圍繞穩樓市政策組合拳，包括松綁限購、降首付、降利率、降稅費、存量房收儲、以舊換新，城中村改造、控土地供應、人才和戶口放松及補貼、取消一二手房指導價、抵押過戶。

其次是不排除網簽數據的滯后性因素。再次是樓市政策的邊際效應帶來的短期市場效果，所謂的政策效果，帶來成交量集中釋放。限價、限簽政策的取消，帶來供應量的增長。最后是供求關系和預期及信心的逐漸修復好轉。

2025年一線樓市能否保持成交量持續上升、房價止跌回穩到企穩反彈簧，關鍵是北上深的限購、限售、限貸的取消或大力松綁，首付和利率再下降及稅費的再下調，及收儲、城市更新貨幣化政策的落地，出新政策實施商業地產去庫存。

2025年北京、上海、廣州、深圳一線城市一二手商品住宅成交量延續年底翹尾行情，一季度成交量將維持高位，樓市出現小陽春。背后的主要原因是稅收優惠、限購等限制措施放松或取消，收儲、城市更新貨幣化落地、需求端政策加碼。

預計2025年北京、上海、廣州、深圳一線城市一二手商品住宅房價正式迎來拐點，在全國城市中率先止跌上漲，實現見底反彈。一方面是政策利好繼續擴大，延續寬松的趨勢。另一方面是供需關系、預期和信心修復已改善。

北京樓市前低后高

截至2024年12月27日，12月北京新房累計網簽11750套（期房4947套+現房6803套），網簽面積1063358.19㎡，其中住宅網簽4400套（期房3015套＋現房1385套），網簽面積563600.06㎡，套均面積約128.09㎡。

12月北京二手房累計網簽20650套，網簽面積1870087.22㎡，其中住宅網簽18809套，網簽面積1765457.01㎡。12月二手住宅網簽在還剩4天，已超過10月和11月（10月17367套，11月18763套），創下21個月來新高，并有望沖擊2萬套。

住建委網簽數據顯示，2024年12月北京二手住房網簽成交量突破2.1萬套，創下了近21個月以來的最高紀錄，環比增長15%，同比增長66%。價格方面，12月北京二手住宅價格環比下跌0.10%，跌幅較上月收窄0.02%，同比下跌7.69%。

2024年12月北京新建商品住宅成交約70萬平方米，環比增長超一成，同比基本持平。12月新批上市面積約13萬平方米，環比下降約四成。整體來看，過去3個月北京新房成交規模穩步回升。

截至2024年12月9日，北京新房住宅可售期房量49572套，較2023年12月中旬的62386套和2022年12月中旬的73640套，呈現明顯下降趨勢。截至2024年12月9日北京二手掛牌量維持在13.01-13.05萬套水平，較9月和10月有所下降。

截至2024年12月28日，北京新房住宅可售期房48044套，未簽約住宅現房29392套，合計可售新房住宅77436套，低于7.8萬套，處于歷史低位。截至2024年12月28日，北京二手房掛牌房源128484套，繼續低于13萬套。

北京2024年土地市場正式收官，共成交住宅用地41宗，土地出讓金共計約1554億元，其中超百億地塊就有3宗。2024年12月30日，昌平東二旗地塊成交，由中建智地+未來科學城聯合體以21.143億元摘得，溢價率0.31%。

2023年北京土地市場住宅用地共成交61宗，成交總金額約為1741億元。2024年相比2023年住宅用地的成交數量減少了20宗，最后的成交金額差距卻不到200億元。原因在于2024年土地單次成交金額高，其中超百億地塊就有3宗。

上海樓市高位運行

鏈家數據顯示，2024年11月上海市新建商品房共成交6694套，同比增長27%，成交平均價73548元/平方米，環比上漲1%，同比上漲13%。截至2024年12月27日，本月新房銷售總數達到15421套，預計到31日，破1.6萬套。

中指數據顯示，2024年1月-10月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積為536.59萬㎡，商品住宅成交套數為43975套。10月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積為57.86萬㎡。商品住宅（不含保障性住房）成交套數為4803套。

網上房地產數據顯示，2024年12月上海二手房累計成交約3萬套（29711套），環比增長9.84%，創出2024年單月成交新高。2024年12月，上海二手房共有10天單日成交突破1000套，其中最高峰出現在12月28日，當日成交1466套。

網上數據顯示，2024年上海二手房成交創3年新高，達24萬套，其中12月成交3萬套為45個月最高。樓市延續較好勢頭，剛需買家進場，購房需求以真實需求為主。樓市分化，兩端房子交易難，市場尚未狂熱，需保持理性。

2022年上海市累計進行四次集中土拍，總成交105幅宅地，共504萬方土地。2023年上市市累計進行四次集中土拍，總成交74幅宅地，共380萬方土地。2024年前8月，上海已累計進行四次集中土拍，總成交24幅宅地，共64萬方土地。

2024年上海集中供地共計出讓宅地48幅，總出讓建面337.36萬平方米，土拍成交總金額為1321.62億元。2024年12月31日，上海第八批次土拍正式收官，7宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金額192.25億元。

上海嚴重的供不應求。2021年上海新房供應7.34萬套，2022年10.47萬套，2023年9.12萬套，2024年4萬套，僅為去年四成左右。截至2024年8月22日，上海新房庫存為6.73萬套，其中外環外為5.6萬套，占比83%。

截至6月20日，上海新房庫存為71216套（即已領出預售證但尚未網簽的房源），按一年來年商品住宅月均5189套的成交量計算，去化周期約13.7個月。按照近6個月的去化速率來計算的話，月均去化套數才4355套房源，去化周期16.4個月。

廣州樓市前低后高

住建局數據顯示，2024年廣州市一手二手商品房成交之和為2125.46萬平，同比增長3.1%。其中一手商品房網簽面積1097.49萬平方米，同比下降2.8%，比三季度末收窄13.3%。二手商品房交易登記面積1027.97萬平方米，同比增長10.3%。

2024年廣州市住宅交易面積為1734.6萬平方米，同比上升3.8%，其中一手住宅網簽面積809.27萬平方米，同比下降3.7%，降幅比三季度末收窄17%。二手住宅交易登記面積925.33萬平方米，同比增長11.3%，比三季度末漲幅增加1.6個%。

2024年廣州市一手商服物業簽約面積185.23萬平，同比上升2%。二手商服物業交易登記面積65.12萬平，同比上升12.6%。呈現前低后高特點，一系列存量和增量政策疊加效應影響下，10月起市場熱度保持復蘇、止跌回穩態勢不斷鞏固。

廣州房地產中介協會數據顯示，2024年1月-12月（2023年12月26日至2024年12月25日），廣州市二手住宅累計網簽110781套、1104.38萬平方米，同比分別增長1.63%和1.52%。

受契稅優惠等利好政策推動，2024年12月（2024年11月26日至12月25日），廣州市二手住宅網簽11494宗、117.16萬平方米，環比分別增長0.67%和5.56%，同比分別增長17.33%和17.83%。

豪宅稅取消利好刺激下，144平及以上二手住宅所占比例環比增長3.70%至12.25%。120—144平保持環比增長，增長幅度為0.87%。60—90平、90—120平和60平以下所占比例環比分別下降3.13%、1.03%和0.43%。

住建局數據顯示，截至2024年12月末，廣州市一手住宅去庫存周期16.0個月，比2023年末縮短0.6個月，比三季度末縮短3.4個月。二手住宅交易登記面積占2024年廣州市住宅市場成交總量的53.3%，超過一手住宅。

2024年廣州共成交49宗涉宅用地，成交總金額約773億元。2025年集中展示32宗位于廣州中心區域的優質地塊，全部為經營性用地，分布于7個行政區域，其中天河11宗、白云10宗、荔灣4宗、海珠2宗，番禺3宗、從化1宗、增城1宗。

深圳樓市先抑后揚

樂有家數據顯示，2024年深圳一手住宅預售網簽37972套，二手住宅網簽54487套，共成交了92459套。同比2023年一二手住宅的64389套，上漲了44%，是過去3年以來歷史最高記錄。

2024年深圳一手住宅預售網簽37972套，同比2023年上漲了20%，是近3年的最高點。一手住宅預售網簽成交均價5.40萬元/㎡，同比下跌10%。“以價換量”的主基調下，過去3年開發商讓利頗多，新房價格持續下滑。

樂有家數據顯示，2024年深圳二手住宅網簽54487套，同比上漲66%，是近4年的最高點，遠超2021年。二手成交均價6.3萬元，同比跌幅3%。而2023年時，深圳二手房價同比跌幅達到下跌12%，減少了近1萬元/㎡，回穩趨勢十分明顯。

樂有家數據顯示，截至2024年11月30日，深圳全市預售新房住宅庫存416萬㎡（9月-10月分別為477.7萬平方米、428.9萬平方米），共39708套可售房源，去化周期11.2個月（9月-10月分別為19.4、15.7），環比減少4.5個月。

2021年-2022年深圳樓市交易量以新房為主，占比約6成。2023年深圳樓市一二手成交占比五五分，二手略微高2%。2024年二手樓市終于重回市場主導地位，一手住宅網簽占41%，二手住宅網簽占59%。一二手成交占比接近4：6。

2024年深圳出讓住宅用地的數量不多，僅5塊宅地出讓，出讓總金額達346.11億元。2一季度僅1塊位于龍華宅地出讓。二季度無宅地出讓。三季度同樣僅1塊宅地出讓，位于寶安區。第四季度出讓宅地數量較多，總計3塊宅地出讓。

年末最后一塊南山粵海街道地塊以185.12億元成功出讓，刷新了深圳涉宅地塊成交總價TOP1位置，同時刷新深圳涉宅地塊成交樓面單價TOP2位置，僅次于寶安區尖崗山片區地塊（泰禾深圳院子），成為2024年度土拍當中的最大亮點。