一杯咖啡里，有多少房租？

在之前的稿子中，我曾提到過一個觀點：

比如，真正喜歡喝咖啡的人和喜歡做咖啡的人，其實都不應當留在上海，畢竟在上海的任何一杯精品咖啡里，售價的 60%都是房租。而對于通了高鐵的所有城市來說，你都可以通過網購，甚至是跨境網購買到與上海同質量的豆子。

這其中的 60% 是個虛數，但房租確實應該是上海咖啡館的大頭。在這里，我想單獨開篇寫一下我關于房地產間接成本的計算。

對于經濟學稍有涉獵的讀者其實下面都不用看，我直接說下房地產間接成本是什么就行了：

房地產間接成本，就是將終端商品在生產、制造、流通環節中，每個環節的房地產成本加總得到的成本。

我們仍以咖啡為例，來看看什么是房地產間接成本，以及房地產間接成本對一個地區服務業態的影響。

一般來說，餐飲店的毛利率最高到 60%。按照華經產業研究院在 2020 年的一份報告顯示，帶簡餐的單店咖啡館的毛利率在 37-42% 之間。

在 58%-63% 的經營成本中，約有 20% 左右的直接房租成本，也就是你開一個店面這個店鋪的租金，然后還有 20% 左右是你的人工成本，剩下的 20% 是材料成本。

如果按照一般的經營成本分析，最后的結果是我們的一杯咖啡里，約有 20% 是房租成本。

但實際上，我們會發現，如果你將上海與下級縣市的咖啡成本做比較的時候，除了房租成本會大幅下降，人工成本也會大幅下降。

那么，為什么你能在縣城招到 1500 元的服務員，在上海就要至少 5000 元才能招到咖啡師呢？

因為員工也要衣食住行，其中占大頭的仍然是住。

在經濟學中，一個地區的工資水平與居住成本之比被稱之為房屋租金收入比（或按揭收入比，Rent-to-Income Ratios）。也就是指當地的居民，需要拿出自己每月薪水的百分之多少用于支付房租或房貸按揭。

這個比率在理想狀態下是 30%，在中國的大多數城市，租金收入比都超過 30%。

這意味著，在計算區域房價對服務業價格的影響的時，你需要至少將 30% 的人力成本劃歸“房地產間接成本”，這已經是一個非常大的影響因子了，不能被忽略。

事實上，如果你進一步計算，如果將“吃”納入勞動力再生產的必要要素，那么會進一步發現，人力成本中的房地產成本將進一步上升。

因為，在大城市中，吃飯或買菜做飯，其中也隱藏著較大比例的房地產成本。盒馬的價格和早市一樣嗎？不一樣。早市的價格也與大集不一樣，其中的主要差異來源于營業地點的租金。

最終呈現的結果，就是一個月員工在吃同等食材的情況下，一個月要花 1500 還是要花 500 元。而這也體現在是能用 1500 元招到員工，還是 5000 元招到員工上。

如此這般算來，“房地產間接成本”將占據中國一線城市服務業的營業成本中的至少一半，甚至是大頭。

這樣的成本分析會非常復雜，實際上是難以統計的，也因此無論在什么樣的報告上，你都難以找到這樣的統計口徑。但通過上文的描述，你應該能夠理解當地房價對全部產業和所有商品的價格影響。

如果我們仍以咖啡為例，我們雖難以計算上海咖啡店的房地產間接成本，但我們可以計算在這一成本影響下，經營成本大致的變動值。

我們假定，一種 SOE 咖啡豆的價格為 150 元每磅（454g），一杯雙份濃縮使用 20g 咖啡豆，那么一杯這樣的精品咖啡的剛性成本是 6.5 元。

在上海的房租方面，我們取 2022 年一篇報道中的 2 萬元/月（不到10平米）。然后獨立咖啡店的日銷，大概在 150 杯左右（非常火）。那么，每杯中所包含的直接房租成本為 4.4 元。

接下來，我們按照職友集上上海咖啡師的平均薪資 5000 元，3 個店員來計算人力成本，每月的直接人力成本是 1.5 萬。取上海的房屋租金收入比為 45%（這是 2017 年的數據），這意味著將有 6750 元歸屬間接房地產成本。

那么，在不計算員工吃喝以及額外經營成本中房地產成本的情況下，該咖啡店每月的間接房地產成本為 20000+6750 元。核算到每杯咖啡中，房地產間接成本約為 5.94 元，與咖啡豆的硬成本（ 6.5 元）之間只差了 5 毛。

省去計算過程，同樣一杯精品咖啡，在縣城月銷量相同的情況下，它的房地產間接成本大約為2元。

當然，實際上是不能這樣計算的。

因為我們都知道，在鶴崗等下級縣市，沒有那么多人喝咖啡，更沒那么多人喝精品咖啡，所以一家獨立咖啡廳不可能每天售出150杯咖啡，也就意味著盡管房地產間接成本降低了，但因為攤銷的杯數少了，因此單杯的成本價格并不一定降低，甚至有可能升高——這也是很多大城市青年到縣城去開咖啡館血本無歸的原因。

但這正是我在之前的文章里寫到的困局：

許多縣城的城市生活業態開不下去，是因為縣城的年輕人少。而那里年輕人少的原因，是那里沒有城市業態（沒有想要的生活+沒有自己能做的工作）。

但總要有人或主動，或被動的邁出第一步，因為從客觀現實來講，超一線按城市已經不可能再容納更多的中國人了。北上廣深，甚至天津、蘇州、杭州、重慶等新一線城市的人口規模均已趨于動態飽和。

在未來的 10 年里，會有新人進入這些超大城市，也會有等量的人離開這些超大城市，而這些離開的人，將帶著一線城市的生活方式回到縣城，在那里既成為消費者（反過來說創造就業），也成為生產者（反過來說創造消費）。

一線城市到三線城市的落差，從生活的角度并不一定那么大。盡管在當下的大部分縣城里，精品咖啡店可能還活不下去，但對于一個喜歡喝咖啡的人來說，你仍然能夠通過淘寶在中國的所有縣城，甚至鄉鎮里買到全球最頂尖的咖啡豆。而且，生活的成本也會更低。

前段時間，在微博和抖音上，“東北大集上的早餐有多便宜”都上了熱搜，牛肉餅 8 毛一個，豆腐腦 1 元一碗，炸糖糕 5 元 9 個，油條 8 元一斤，雞蛋漢堡 3.5 元一個。

很多在一線城市生活久了的朋友，甚至是見識過便宜物價的我的父母一輩都對此感到難以置信，認為是東西本身有質量問題。一線城市的居民已被一線城市的物價 PUA 太久，以至于根本無法相信這樣的物價真實存在。

但如果你帶入了“房地產間接成本”，就能夠理解這些基礎生活物資便宜的原因了——攤位便宜，擺攤的人生活費也便宜，距離產地近物流也便宜，占地方的倉儲也便宜。商品生產制造的每個環節中的房地產成本都便宜，造就了所謂“經濟落后地區”的低物價。

房價不止會影響到服務業的價格，甚至會影響到服務業的形態本身。

比如，在 10 年前，幾乎北京的所有街口都會有個賣煎餅果子的檔口。但現在，那樣的檔口里賣的已經是雞蛋灌餅與燒餅夾肉。煎餅果子在北京的覆蓋率已經大幅下降。

原因很簡單，煎餅果子的高峰期坪效已經不足以支撐它在四環里繼續生存。

因為煎餅果子無法預制，需要“攤”。攤一個煎餅需要 3~5 分鐘，而做（熱）一個雞蛋灌餅（預制版）只要 1 分鐘。

在一天的就餐時段里，用預制餅做的雞蛋灌餅是煎餅果子出餐速度的 5 倍以上，這意味著臨街檔口那高昂的租金，被攤銷到了更少的售賣量里，讓北京四環內為數不多的煎餅攤位，價格也都漲到了接近 20 元以上一份。

而大多數北京人，是不能接受一份小時候 2.5 元的煎餅，漲到 25 元的。因此，煎餅自然就逐漸從城二區的早餐選擇中逐漸消失了。

當然，也不是說房地產間接成本低的地方，物價就一定低。因為畢竟物價里還有很多其他影響因素，比如物流。你在青藏高原上找個縣城，可能房地產間接成本無限趨近于 0，但那里連青菜都要從幾千公里外運過去，那日常生活的物價也就不可能低了。

指出房價與物價之間的關聯，只是擇城而居的一個邏輯罷了。

那么如何方便的判斷某個城市的房價、房租、交通等多個宜居維度呢？

這時候就要再宣傳一下我的項目明日故鄉啦，這是一個中國城市數據篩選器。它旨在通過建立一個中國版的 Nomad List（數字游民數指南），來為想要逃離北上廣深等超大型城市的中國青年做出決策參考。

它包含中國 2206 個獨立城市（直轄市、地級市、縣級市、縣城、自治州）的高鐵、飛機、麥當勞、星巴克、溫濕度等可篩選要素。

在最近的一次更新中，我為它添加了部分城市的房價與房租信息。

你可以在明日故鄉上進行較為復雜的篩選，比如：有星巴克，有麥當勞，全年雨天小于 60 天，最高氣溫低于 30 度，一居室房租低于 1000 的城市。

通過這樣的篩選，你可以初步框定自己想要旅居的城市范圍，并進一步對每個城市進行深入檢索，來確定自己下一段人生的目的地。

祝大家都能踏上旅程，找到歸宿。