中國的房地產市場會在明年下半年開始回暖？

國際的投行現在都在預測，說中國的房地產市場會在明年下半年開始回暖。先不去說這個判斷正確與否，因為中國房地產市場最終是否回暖，取決于我們拿什么樣的政策來應對當前房地產市場加速調整的狀況。

如果從市場的基本均衡來講，現在很多指標都反應過度了：房地產開發投資反應過度了，現在肯定是腰斬了；房地產的銷售沒了2%，距離高點，70%的銷售沒了；房價現在普遍下跌40%左右。如果從一個市場本身來講的話，基本已經到了一個均衡點，并且已經反應過度了，市場的均衡點早已經出現了。

但為什么大家的預期仍然不好？

預期仍然不好的原因，是政策沒有加力導致。比如說現在我們的房貸利率其實仍然很高，現在有些地方還有限購。當市場出現不好的預期的時候，我們沒有相應的政策來跟上，包括有一些開發商的資金鏈仍然很緊張。這些問題沒有解決，房地產市場的很多風險點仍然不斷出現，爛尾的項目仍然沒有全部解決，這是現在的問題。

所以現在的問題，我認為已經不是價格問題，已經不是市場的這些數據問題，而是我們針對當前房地產市場出現的風險，如何去精準地應對。比如說開發商的資金鏈問題，解決了這么多年，我覺得還得下更大的決心穩住。現在大家為什么不敢買房子？第一個，一旦開發商出問題，這個房子就會爛尾；第二個，房價會跌。那么這兩點，我們怎么樣從政策上進行回應，很重要。

所以我認為現在整個市場的數據肯定是反應過度了。當然，資產價格市場就是這樣，漲的時候會反應過度，跌的時候也會反應過度。但是什么時候是個底，關鍵取決于政策，比如說我們下一步的政策，針對當前的風險能不能去解決，這很關鍵。

所以明年下半年會不會回暖，或者說上半年會不會回暖，又或者后年會不回暖，關鍵取決于我們在什么時間出臺什么樣的政策來應對當前房地產市場的擔心。現在很多人一見到回暖，還是按照過去的思維，好像一下子所有的城市房價也好，市場也好，都會反彈，都會這樣。我想，這個回暖，未來的房地產市場，大家一定會看到每個城市完全不一樣。

比如說我們仍然按照過去的思維講一二三線的話，那么一線、二線市場慢慢會穩住，但是三線可能還需要很長時間，四五線那就會更長。而且未來的市場會出現嚴重的分化，比如說好的房子、能夠作為資產的房子，認為能保值增值，人們會去買；但是大量的房子沒有保值增值的能力了。我們過去認為所有的房子都能保值增值，這是一個錯誤的想法。房子也是分為兩種，好房子、稀缺的房子是可以保值的，是可以當資產的，但是大量的房子只能用來住。

所以未來整個中國房地產市場所謂的回暖，絕對不是同步的。所以大家記住，你去看你的房子，看你的城市，看你所處的地段，你的這個房子作為資產值不值錢、稀缺不稀缺，還是說就是老破小。如果是老破小，如果是不值錢的，那沒有什么回暖可言。未來中國的房地產市場，最多只有20%的房子是可以作為資產來保持增值的。