物業小課堂（第十四期）：一個物業管理區域只能選舉產生一個業主委員會

【案情簡介】

西安市某小區分為別墅區、高層區。2017年該小區別墅區部分業主聯名向某新區管委會（西安市人民政府派出機構，以下簡稱管委會）申請成立業委會，后管委會同意小區別墅區籌備成立業主大會。同年11月，上訴人別墅區業委會向管委會遞交了業委會備案申請。12月，管委會作出《回復》稱：雖管委會已同意小區（別墅區）成立業主大會，但由于當時對小區信息掌握的不夠全面，且對《西安市物業管理條例》中關于同一物業管理區域理解尚不夠精準，故未要求小區提供劃分物業管理區域的證明文件。經初步了解，小區別墅區、高層區是一個物業管理區域，不可分割，為保證小區（別墅區）成立業主大會及業主委員會合法合規，若要對現有的物業管理區域進行調整，應按照《物業管理條例》相關規定，明確小區是否具備獨立劃分物業管理區域的條件，并經法定表決程序通過后，再向屬地管委會提出申請。上訴人對該《回復》不服，提起訴訟，一審法院經審理后判決駁回了上訴人的訴訟請求。上訴人不服，遂提起上訴。

【爭議焦點】

管委會是否應當履行本案備案職責？

【裁判觀點】

申請業主委員會備案，必須符合一個物業管理區域成立一個業主大會的規定，并提供有關材料。本案中，小區已經作為一個物業管理區域實施，在此情況下，要對物業管理區域進行調整，應當形成調整方案，對公共設施設備的使用、維護等作出規定，且須經符合規定人數的業主同意，并向物業行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。上訴人既未提供別墅區可以作為一個物業管理區域的證據材料，也未提供該小區符合規定人數的業主同意調整的證據材料。因此，其申請備案不符合備案規定，被上訴人未予備案，符合規定。

（來源：陜西省高級人民法院（2019）陜行終1147號）

【參考價值】

1.一個物業管理區域只能成立一個業主大會、選舉產生一個業主委員會。申請業主委員會備案，必須符合該規定。（《物業管理條例》第9條，《陜西省物業服務管理條例》第31條）

2.主管部門在指導小區成立業主大會并選舉產生業委會時，應當對小區物業管理狀況和物業管理區域等情況進行核實。（本案裁判觀點）

3.劃分物業管理區域應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，根據相對獨立、便于管理的原則。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用設施設備使用的，不得劃分為獨立的物業管理區域。對物業管理區域劃分有爭議的，由區縣物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處、鎮人民政府確定，或者由開發區管理委員會確定。（《西安市物業管理條例》第44、46條）

4.物業管理區域劃分后不得擅自變更。確需變更的，應當形成調整方案，并向區縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。調整方案應當對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，并由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。（《西安市物業管理條例》第45條）

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供稿：物管中心 編輯：王子睿