香港
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湯姆陪你買房的第51天：
分析一波
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又又又！又！降！息了！
關于美聯儲降息，本公眾號之前聊過不少對樓市的利好影響。
不過上個月我去美國，拜訪了一位在當地做房產研究的學者，他在哥倫比亞大學讀過書。他跟我說了個挺反常識的觀點：“其實美國減息，反而不利于在美華人買房。”
這個角度挺有意思，大家可以參考一下。
所以今天，就算收到凌晨美聯儲降息的消息，我們也不只盯著利率說事。
一眨眼10月份，2025年又過去了，如果讓你給今年香港樓市選一個形容詞，你會用什么？是“回暖”、“分化”還是“觀望”？
回顧這一年，香港樓市在政策利好與利率下行的雙重驅動下，呈現出與往年截然不同的面貌。
市場在跌跌撞中逐漸企穩，群眾的信心是比金子還寶貴的東西。
最近樓市有個有趣的說法：2025年買房，可能比2015年買房“少奮斗十年”。這話聽起來夸張，但仔細分析最新市場數據，你會發現其中不無道理。
市場正在實實在在回暖
差餉物業估價署最新數據顯示，9月私人住宅售價指數升至292.5點，創下14個月新高。更重要的是，這已經是連續第四個月上漲，累計漲幅達到2.1%。
在美聯儲降息后，香港三大發鈔銀行迅速響應：匯豐銀行、中銀香港及渣打銀行均宣布自10月31日起，將港元最優惠利率調低12.5個基點。
與此同時，主要銀行也同步下調了港元儲蓄存款利率，進一步減輕了銀行的資金成本壓力。
在聯系匯率機制下，港元銀行同業拆息逐步回落，有助于降低借貸成本。
利率環境的改善也已直接反映在市場表現上。10月的一手房成交已接近1600宗，市場活躍度明顯提升。
內地買家重回市場
市場還有一個明顯變化：說普通話的買家又多了起來。
第三季度，內地買家在香港一、二手私人住宅市場成交3797宗，總金額380億港元，占了總成交的四分之一！！！
這個比例很能說明問題。
內地買家的回歸，不僅帶來實實在在的成交量，更傳遞出人們對香港樓市信心的恢復。
這些買家與過去相比也顯得更為務實。市場反饋顯示，許多內地買家是在港學生的家長，或是通過人才計劃來港的專業人士，他們購房目的明確，或為子女教育，或為工作自住，決策效率很高。
這種由真實需求驅動、得到政策支持的趨勢，最有說服力的市場信號。
租金漲得比樓價還快
當前市場有個特別現象：租金漲幅跑得比樓價還快。
差餉物業估價署數據顯示，2025年9月私人住宅租金指數環比再升0.2% 至200點，與歷史最高點僅差0.05%，且租金指數已連續10個月上漲，2025年累計升幅高達4.22%，創下逾6年新高。
租金的持續上漲，使得“供平過租”的現象愈發普遍，這促使更多租客考慮轉入購房市場，從而進一步支撐了樓市需求。
特別是在大學周邊，比如港大附近的堅尼地城、西營盤，20平方米的小戶型月租要1.3萬港元，還一房難求。學生們暑假"搶租"的畫面還歷歷在目，“不看樓就租房”成了常態。
相比之下，隨著利率可能下調，月供反而可能比月租更便宜。
這筆賬誰都算得明白，自然推動更多租客考慮"轉租為買"。
供應格局悄然改變
市場的另一面是供應變化。新盤尾貨量已連續兩個季度下降，創下9個季度新低。
過去7個月，開發商平均每月售出超過1600套住宅，銷售速度上來了，優惠力度自然慢慢收窄。
世邦魏理仕香港估值及咨詢服務部執行董事郭偉恩預計，盡管全年樓價漲幅可能在5%以內，但趨勢是明確的：市場最差的時期已經過去。
“少奮斗十年”的實質是什么
與2015年“大牛市”高點相比，現在在香港買房確實面臨不同的環境。當時的買家站在樓價高位，利率環境也在收緊周期。
而2025年的買家，面對的是剛從調整期回升的市場、相對寬松的信貸環境，以及“撤辣”后大幅降低的稅費負擔。
這筆賬其實很好算：同樣的預算，現在能買到更好的地段；同樣的房子，月供壓力比之前小；更重要的是，租金持續上漲讓購房的性價比更加突出。
對于有真實居住需求的人來說，2025年確實提供了一個不同于2015年的窗口期。
更合理的價格、更有利的信貸環境、持續改善的市場基本面，這些因素疊加，確實讓購房這件事變得相對“輕松”。
所謂的“少奮斗十年”，說的不只是金錢上的節省，更是時機上的把握。在市場完成調整、開始新一輪周期前入手，這種時機上的價值，或許才是那句話真正的含義。
我是湯姆，在香港做了好多年房產。
經驗告訴我兩件事：
確實存在漲得比別人快、跌得比別人慢的房子
最好的機會，往往在公開信息之外。
我和團隊的工作，就是從海量樓盤中，把這些“硬核”房子找出來。哪些區域正在悄悄起飛？哪些樓盤被嚴重低估？哪些類型的房子最好別碰？這些我都清楚。
加我微信，我不是來催你買房的。
我會告訴你當前市場下，買什么樣的房子最穩妥、最有潛力，幫你節約大量決策時間。
而且，我有兩個公眾號...
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