萬科千億資金迷局：高管空手套利，誰來買單？

萬科千億資金迷局：高管空手套利，誰來買單？

萬科不讓高管出錢，卻要所有人一起買單？千億資金被挪用，深鐵董事長豈能不辭職？高管們又怎能拿走這么多錢？

真正賺大錢的人，往往都說自己不賺錢。比如你去問開發商“房地產賺錢嗎？”，得到的答案大概率是“當然不賺”——“你看，光買地和交稅費就占房價的65%，再加上蓋房子的建安成本20%、營銷和財務成本3%，總成本占到房價的88%，剩下的12%才是純利潤。關鍵這12%還不是一年能拿到的，房地產開發周期平均三年，折算下來每年收益才4%。也就是說，投入100萬成本，一年只賺4萬，這和五六年前的定期存款利息差不多，確實不怎么賺錢?！?/p>

但這種話能信嗎？表面上看，投100萬一年賺4萬，可關鍵是，開發商真的投了100萬嗎？買地需要全額付款嗎？其實只需交個定金，再以土地為抵押向銀行申請開發貸；施工需要自己花錢嗎？都是工程方先墊資蓋房，等房子賣出后，再用回款支付所有成本。開發商的實際成本，不過是買地定金和開發貸利息，只占總成本的1%左右。也就是說，100萬的總成本，實際只需投入1萬塊，一年就能賺4萬，年化收益率高達400%，這還不夠多嗎？

而萬科高管們，還能讓收益率再翻5倍——連1萬塊都不用出，只需投2000塊，一年就能賺4萬，收益率直接沖到2000%。怎么能做到出這么少的錢？答案是找合伙人一起開發樓盤，讓合作方出大頭，萬科出得越少，利潤就越高，再通過放貸把高利潤套走。

比如萬科在山東煙臺看中一塊地，會專門找當地的小開發商談合作。話術通常是：“你看我有萬科的品牌、營銷團隊、施工團隊和物業服務，你有當地的資源，咱們合作賺錢怎么樣？這個項目實際成本1個億，咱倆28開，我出2000萬，你出8000萬，但利潤分配得反過來，萬科拿80%，你拿20%。你什么都不用管，營銷、施工、物業萬科全一條龍服務，你光等著分錢就行。畢竟萬科的房子好賣，20%的利潤也不少了。”

可小公司往往拿不出8000萬，這時萬科就會說：“沒錢不要緊，我給你介紹個地方——博商資管，年化利息才10%，保證你能貸下來?！?博商資管是什么來頭？其實是萬科高管們自己的放貸公司，也是萬科的“影子銀行”。

它的資金來源主要靠“名股實債”：萬科有新項目時，高管通過博商資管聯系招商基金、東方資產、光大信托等金融機構，讓它們出錢做項目“大股東”。但這些機構不參與經營和利潤分配，只收每年固定的5%左右利息——名義上是股東，實際就是博商向它們借的債。用這個辦法，博商借著全國萬科的項目，融了數百億資金。

這還不夠，高管們又開了一家互聯網融資公司“彭金所”，目的是讓員工從彭金所貸款，再跟投萬科的新項目。彭金所給員工的貸款利息是年化10%，但承諾的投資回報是20%——相當于員工一分錢不花，白得10%利息，看似“白送錢”，實則另有圖謀。

萬科員工當年收入高，有穩定工資流水、社保公積金，大多名下有房有車，本身就是優質借款人；再加上投的是萬科項目，銀行和社會資金都搶著放貸，利息還不高。但員工只能從彭金所貸款，彭金所再以“員工貸款跟投萬科項目”為抵押，向全社會發行年化5%的理財產品，金融機構紛紛搶購。

彭金所拿到5%成本的融資，轉手以10%利息貸給員工，中間白賺5%利息差。而員工拿到貸款后，還被要求把錢統一存到博商資管，才能參與項目。據悉，彭金所共融資至少200億，加上名股實債的資金，博商手里就有了上千億資金，專門給全國的合作方放貸。

于是，煙臺的合作方從博商貸到了8000萬，年化利息10%。當年萬科項目不愁賣，10%的利息在合作方看來并不高。但萬科又提出：“錢幫你貸下來了，你得給我擔保，別到時候還不上。你把項目的公章、營業執照、網銀都押給我，賬目由我來管，這就算擔保了。” 合作方只能同意。

結果等了三年，萬科始終沒有開盤銷售。8000萬貸款，一年利息就是800萬，三年下來光利息就付了2400萬，小公司眼看就要被拖垮。這時萬科才開盤，項目不出所料大賣，房子很快售罄。小公司趕緊提出分配利潤，卻被告知“沒錢可分”。

一查賬才發現，項目回款確實不少，但對外支出的款項（比如工程款），都是借博商的高利貸支付的，加上各種手續費，年化利息高達40%；而賬上的回款，早已被挪到全國其他城市，借給了其他合作方。更離譜的是，萬科的施工方和材料供應商，想拿到工程款，還必須從彭金所借一筆年化20%的貸款才能結賬。

萬科在全國合作了數百個項目，相應地在博商資管旗下注冊了數百個關聯公司和銀行賬戶，僅“紅色崛起”這一個賬戶，最多時就有700多億資金流入。這些錢最終流出博商資管和彭金所，變成了個人資產。

2024年，博商資管無力償還金融機構本金，彭金所也無法兌付員工的20%利息和本金，徹底爆雷。錢沒了，但抵押的都是萬科的資產，最終還是要有人買單。這一切的操盤手祝久盛，已被采取刑事強制措施。救萬科，終究還是要先自救。