房子賣重復(fù)了！哈爾濱一棚改項目上演“搶房大戰(zhàn)”

鉑金灣項目僅有一棟13層建筑。王迎超/攝。

中房報記者 王迎超 高中華丨哈爾濱報道

直到裝修時遇見了另一位自稱房主的高軍（化名），吳麗麗（化名）才知道房子已在2018年前被哈爾濱萬慧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“萬慧公司”）二次出售。而這套房子則是吳麗麗2016年從哈爾濱永吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“永吉公司”）手中購買的。

這個名為鉑金灣的樓盤位于哈爾濱市南崗區(qū)宣化街與理治街交會處，是2010年啟動的棚改項目，項目僅有一棟13層的小高層建筑。萬慧公司和永吉公司曾簽約共同開發(fā)該項目，但因手續(xù)缺失、合作糾紛等陷入停工，直到2019年才建成。期間，萬慧公司和永吉公司都在大肆售賣、抵頂項目的商品房。2024年大規(guī)模進戶后，重復(fù)售房的問題陸續(xù)暴露出來。

在得知高軍起訴萬慧公司要求交房勝訴后，吳麗麗提起訴訟要求撤銷判決，一審敗訴之后目前正在等待二審。中房報記者獲悉，圍繞著鉑金灣產(chǎn)權(quán)歸屬問題，目前已有10多戶有著類似遭遇的業(yè)主被迫加入“搶房大戰(zhàn)”，深陷訴訟風(fēng)波當(dāng)中。下一步，或有更多的糾紛浮出水面。

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進戶后發(fā)現(xiàn)房子被重復(fù)售賣

2018年，孟瑞（化名）支付全款60多萬元從永吉公司處購買了鉑金灣的一套商品房。2024年10月7日，正在裝修的孟瑞家中來了一位不速之客要求騰房，對方自稱是回遷戶，萬慧公司答應(yīng)給他3套回遷安置房，孟瑞的房子正在其中，“當(dāng)時一起來的還有萬慧公司的人，對方稱這房子你裝修也是白裝。”

雙方不歡而散之后，2025年3月，孟瑞發(fā)現(xiàn)自家門上貼出了南崗區(qū)人民法院的公告，此時才得知回遷戶邱先生將萬慧公司起訴到了法院，法院判決萬慧公司要將3處房產(chǎn)交付給邱先生，要求她從案涉房產(chǎn)中遷出，有著相同遭遇的還有張志清（化名）和楊永（化名）。

“沒辦法，我們?nèi)抑荒芴崞饒?zhí)行異議之訴。”張志清告訴記者，他們曾去南崗區(qū)城市更新局咨詢，工作人員介紹，邱先生的4套回遷房中僅有1套有合法手續(xù)，涉及他們的3套房產(chǎn)都沒有手續(xù)。

鉑金灣項目原來是黑龍江省林業(yè)廳的家屬樓危房改造工程，2010年被列入哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目之一，工程名為南崗區(qū)蘆家小文昌社區(qū)棚改項目。

永吉公司總經(jīng)理李樹輝告訴記者，當(dāng)年他聽說萬慧公司的實控人肖傳良打算整體把項目賣掉，便通過朋友介紹，于2010年6月8日與萬慧公司簽訂了《合作協(xié)議書》，約定萬慧公司負(fù)責(zé)項目的前期手續(xù)辦理，并完成項目拆遷工作，負(fù)責(zé)到凈地期間的所有費用支出；永吉公司負(fù)責(zé)項目的土地出讓金支付和交房前所有費用的支出。

2012年9月21日，雙方又簽訂了一份《合作協(xié)議》，協(xié)議約定：萬慧公司同意將該棚改項目轉(zhuǎn)讓給永吉公司，由永吉公司獨立運營，自負(fù)盈虧，轉(zhuǎn)讓金額為1700萬元，費用分批支付；由萬慧公司負(fù)責(zé)辦理該棚改項目的出讓土地摘牌事項，永吉公司承擔(dān)土地出讓金及相關(guān)費用；永吉公司同意在該項目中提供住宅3035.7平方米和商服903.9平方米給萬慧公司用于動遷居民回遷安置。

2014年3月27日，雙方又簽訂了第三份《協(xié)議書》，約定萬慧公司同意永吉公司可以向南崗區(qū)棚改辦交付回遷房建設(shè)保證金，獲得由南崗區(qū)棚改辦開具的相關(guān)手續(xù)，獲得該項目土地摘牌資格。永吉公司承諾在該項目土地摘牌后60日內(nèi)支付萬慧公司500萬元人民幣，剩余500萬元人民幣在土地摘牌后銷售時優(yōu)先支付給萬慧公司。

“房子蓋到四五層的時候，發(fā)現(xiàn)項目土地掛不了牌，這時候就不敢繼續(xù)給萬慧公司錢了。”李樹輝告訴記者，但當(dāng)時他已沒有退路，只能咬牙把房子繼續(xù)建下去，期間他東拼西湊借了不少錢，包括不少民間借貸。因為資金緊張，主體還沒完工時，永吉公司還建起了售樓處，以內(nèi)部認(rèn)購的方式賣房，“項目共有106套住宅和10套門市，現(xiàn)在我手里僅有一套門市，除去回遷安置房源，其他房子都賣掉或抵賬了。”

直到2016年年末，該棟13層建筑主體才完工，李樹輝去政府部門辦理接入市政配套事宜時，被告知因為項目沒有五證無法辦理，樓盤至此停工，還剩下供暖、水電配套等收尾工程沒做。

因為回遷戶不斷上訪，2018年，南崗區(qū)棚改辦多次下達函件，要求萬慧公司和施工單位盡快完成回遷居民的進戶工作。“當(dāng)時肖傳良找到我，表示如果收尾工程我不干，他另外找人來干，但費用我得認(rèn)。”李樹輝回憶稱，后來肖傳良找到一個工程隊，將收尾工程做完。2019年動遷戶陸續(xù)回遷。2023年，李樹輝還拿出4套住宅和1套門市抵頂了收尾工程款。

另一方面，萬慧公司的肖傳良也在大肆售賣、抵頂項目的商品房。“早在2011年肖傳良就開始賣房子了，最開始是向身邊一些朋友賣，我家的親屬也在那里買了三四套，現(xiàn)在50多套商品房都被肖傳良賣掉或抵賬了，其中有一套房子被他抵賬給了很多人。但售房款都沒進公司賬戶，基本都被肖傳良用于償還個人債務(wù)了。”10月24日，萬慧公司法定代表人楊大鵬接受記者采訪時介紹，2023年，稅務(wù)部門接到舉報萬慧公司涉及偷稅漏稅問題，要求萬慧公司補繳營業(yè)稅，欠稅加上罰金總共700多萬元。

“肖傳良沒錢補稅，就忽悠從他手里買房子的人，讓大家去稅務(wù)局繳稅，說將來可以作為辦理不動產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)，老百姓也不懂，就把稅繳了，但實際上這筆稅款應(yīng)該由公司來繳納的。肖傳良給了稅務(wù)局一份50多套房的明細、價格和戶型等資料，稅務(wù)局那邊只要收到了稅款，也不在意稅是誰繳的。”楊大鵬表示，肖傳良此舉還有另一層的含義，因為現(xiàn)在很多房子都被從永吉公司處購房的人先占了，他想通過這種方式給房子“確權(quán)”。

肖傳良接受記者采訪時也表示，已有30多名購房人去繳了稅，每戶幾千元錢，“將來辦理不動產(chǎn)權(quán)證只能通過我來辦。”

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雙方均稱擁有項目歸屬權(quán)

李樹輝認(rèn)為，因為萬慧公司沒有辦理土地摘牌及相關(guān)用地審批手續(xù)，導(dǎo)致居民無法回遷，而永吉公司已在項目建設(shè)中投入了巨額資金，項目實際應(yīng)該歸屬于他們。同時李樹輝也坦承，永吉公司后期沒有到棚改部門備案存在重大失誤，導(dǎo)致至今在政府方面“沒有名分”。

萬慧公司方面則認(rèn)為，因為永吉公司未按照約定完成工程建設(shè)，導(dǎo)致回遷戶無法按時進戶。“萬慧公司和永吉公司原來是合作關(guān)系，后來雖然簽了項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但轉(zhuǎn)讓款對方只給了500多萬元，永吉公司也沒有向南崗區(qū)棚改辦交付回遷房建設(shè)保證金，獲得有南崗區(qū)棚改辦開具的相關(guān)手續(xù)，后期水電氣熱這些配套的活都是我掏錢干的，從始至終，與政府部門對接的也只有萬慧公司，永吉公司沒有履行協(xié)議，沒有權(quán)力處置房產(chǎn)。”肖傳良告訴記者，今年小區(qū)供熱設(shè)施改造，他也投入了不少錢。

記者注意到，2018年，萬慧公司曾向哈爾濱仲裁委員會提出申請，要求解除雙方簽訂的合作協(xié)議。對于雙方在項目中的角色，萬慧公司提出，項目是分包給了永吉公司。永吉公司則表示，項目是轉(zhuǎn)讓而不是分包，永吉公司已經(jīng)投入巨資建設(shè)。

哈爾濱仲裁委員會認(rèn)定，至2019年1月10日，萬慧公司沒有取得項目的土地使用權(quán)證，永吉公司也沒有完成項目工程的全部施工。因為萬慧公司的主張與舉證不能證明存在法定的解除情形，最終萬慧公司的仲裁申請被駁回。

“肖傳良一直打算踢我出局，但項目的主體都是我們出資建的，施工清包協(xié)議也是永吉公司出面簽訂的。”李樹輝告訴記者，申請仲裁前肖傳良曾找到與永吉公司合作的工程承包方——巴彥鼎盛勞務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱“鼎盛公司”），提出與對方簽一套假協(xié)議，并承諾將來優(yōu)先給對方辦理抵賬房的不動產(chǎn)權(quán)證，試圖做實工程是萬慧公司干的，與永吉公司無關(guān)，“假協(xié)議在仲裁時也作為證據(jù)使用了，但最終也沒得到認(rèn)可。”

對于李樹輝反映的情況，鼎盛公司負(fù)責(zé)人孫先生在電話中也予以證實，他表示，此事哈爾濱市公安局南崗分局經(jīng)偵大隊曾找他取證過，他也對警方坦承了一切，隨時可為李樹輝出面作證。

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監(jiān)管缺位后的亂象待解

鉑金灣小區(qū)業(yè)主被迫加入“搶房大戰(zhàn)”。王迎超/攝

“我買房時根本沒想到這兩家公司有糾紛，雙方都在賣房，現(xiàn)在手里拿著購房協(xié)議，進戶各種費用也都一分不少交了，結(jié)果還要跟別人打官司爭房子，政府部門是如何監(jiān)管的？”孟瑞告訴記者，為了這套房子的糾紛，夫妻倆沒少鬧矛盾。業(yè)主們紛紛表示，如果政府部門當(dāng)時嚴(yán)加管控售房行為，也不會造成如今亂象叢生的局面。

楊大鵬向記者提供的資料顯示，2012年7月，該項目曾取得《棚改項目監(jiān)審手續(xù)綠色通行證》。“按規(guī)定，萬慧公司應(yīng)在綠色通行證有效期內(nèi)盡快補辦土地、規(guī)劃、施工等手續(xù)，但直到今天，土地招拍掛程序都沒走，鉑金灣項目就是一個大私建。”楊大鵬認(rèn)為，兩家企業(yè)之間的糾紛，應(yīng)該通過訴訟確認(rèn)該項目的所有權(quán)歸誰處理，但在那之前，兩家都沒有權(quán)力進行銷售。但現(xiàn)在雙方都不打官司，購房的業(yè)主們卻要為此“埋單”，陷入訴訟泥潭，正是政府部門的監(jiān)管缺位，才產(chǎn)生了這些問題。

2022年5月23日，哈爾濱市南崗區(qū)城市更新局曾給萬慧公司下發(fā)了《關(guān)于立即停止蘆家小文昌棚改項目商品房銷售的緊急通知》，通知明確：“經(jīng)了解萬慧公司在未取得商品房預(yù)售許可證的前提下，已開始公開對外銷售房屋，存在一房多售情況，如此情況屬實，由于萬慧公司無權(quán)公開對外銷售房屋，請萬慧公司立即停止該項目商品房銷售行為，并承擔(dān)由此引起的一切相關(guān)責(zé)任。”這份通知如今在鉑金灣小區(qū)內(nèi)的多部電梯內(nèi)還有部分存留，但是否真正起到了作用，結(jié)果顯而易見。

記者了解到，2024年，南崗區(qū)相關(guān)部門特事特辦，通過解決歷史遺留問題途徑給回遷戶們辦理了不動產(chǎn)登記。

一個棚改項目從啟動到完工歷經(jīng)近10年時間，至今連土地都沒有摘牌，銷售必備的五證更是無從談起，在此期間，南崗區(qū)相關(guān)部門是否知情并進行了有效監(jiān)管？對于目前存在的重復(fù)售房行為，又將采取怎樣的措施應(yīng)對？10月24日及27日，記者先后2次到南崗區(qū)城市更新局提出采訪要求，工作人員表示，主管領(lǐng)導(dǎo)因事請假，10月28日可聯(lián)系記者接受采訪，但截至發(fā)稿前，并未得到該局任何反饋。