出險(xiǎn)房企近2萬(wàn)億債務(wù)進(jìn)入安全期，加速房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程

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截至目前，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬(wàn)億元，將極大減輕這些企業(yè)在短期內(nèi)公開(kāi)債務(wù)償還壓力。這些企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模接近2萬(wàn)億，短期內(nèi)償還壓力較小，進(jìn)入安全期。出險(xiǎn)房企通過(guò)多種方式削債，改善資產(chǎn)負(fù)債表。出險(xiǎn)房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

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出險(xiǎn)房企化債規(guī)模約1.2萬(wàn)億元，2萬(wàn)億債務(wù)進(jìn)入安全期

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年10月，完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國(guó)、龍光、旭輝。完成境外債重組企業(yè)有中梁、當(dāng)代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、碧桂園等。近幾年，已經(jīng)有華晨地產(chǎn)、新華聯(lián)和金科完成重整。霍煤龍興房地產(chǎn)公司重整和協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)進(jìn)行重整，已經(jīng)獲得法院批準(zhǔn)，目前在執(zhí)行階段。

截至目前，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬(wàn)億元，將極大減輕這些企業(yè)在短期內(nèi)公開(kāi)債務(wù)償還壓力，為其他有息債務(wù)展期創(chuàng)造有利條件。這些企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模接近2萬(wàn)億，短期內(nèi)償還壓力較小，進(jìn)入安全期。出險(xiǎn)房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

表：出險(xiǎn)房企市場(chǎng)化債務(wù)重組案例

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表：出險(xiǎn)房企司法破產(chǎn)重整案例

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出險(xiǎn)房企通過(guò)方式削債降低債務(wù)壓力，改善資產(chǎn)負(fù)債表

出險(xiǎn)房企債務(wù)重組典型方式包括債轉(zhuǎn)股、以資抵債、全額長(zhǎng)展期等，核心是通過(guò)削債降低實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān)，并改善資產(chǎn)負(fù)債表，為長(zhǎng)期恢復(fù)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造有利條件。如龍光境內(nèi)債重組方案采取了現(xiàn)金要約收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、以資抵債、全額長(zhǎng)展期等方式，境外債采取現(xiàn)金支付、可轉(zhuǎn)債、資產(chǎn)信托、展期等多種方式。

表：龍光境內(nèi)債重組方案

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從企業(yè)的削債比例來(lái)看，部分企業(yè)公開(kāi)了境外債重組方案，其削債比例在40%-70%左右。如龍光境外債經(jīng)過(guò)重組后削債比例達(dá)70%。融創(chuàng)境外債經(jīng)過(guò)第二次重組將全部削債，境內(nèi)債第二次重組降債比例超過(guò)50%。旭輝、佳兆業(yè)、奧園、禹州、世茂等海外債經(jīng)過(guò)債務(wù)重組，削債比例均超過(guò)50%。

表：部分房企重組方案削債情況

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出險(xiǎn)企業(yè)在完成保交樓和債務(wù)重組后，將聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)

從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，在完成保交樓和債務(wù)重組后，不少出險(xiǎn)企業(yè)將聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展代建、物業(yè)、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。

出險(xiǎn)企業(yè)雖能夠完成債務(wù)重組，但其資產(chǎn)負(fù)債表仍面臨調(diào)整壓力。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不需要大量資本投入，不增加有息負(fù)債，能幫助企業(yè)在“失血”后，以最低的成本恢復(fù)“造血”能力。同時(shí)，出險(xiǎn)房企多年積累的核心能力并未完全消失，如產(chǎn)品力和品牌仍有一定影響力，擁有成熟的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)團(tuán)隊(duì)且經(jīng)驗(yàn)豐富，具有成熟的管理流程和標(biāo)準(zhǔn)，將其遷移至盤(pán)活存量資源是合適的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。整個(gè)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，物業(yè)、資產(chǎn)管理等賽道空間廣闊。

表：部分房企發(fā)展戰(zhàn)略

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“十五五”前瞻，四中全會(huì)釋放房地產(chǎn)積極信號(hào)

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住建部發(fā)聲，未來(lái)房地產(chǎn)或聚焦哪些方面？

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2025三季度政策盤(pán)點(diǎn)丨優(yōu)化限購(gòu)出現(xiàn)新突破，各地收購(gòu)存量土地專項(xiàng)債發(fā)行加速

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中央發(fā)布城市發(fā)展重磅文件，房地產(chǎn)相關(guān)的10個(gè)看點(diǎn)！

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?企業(yè)研究

2025年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

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2025年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

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房企半年報(bào)透視：負(fù)債率繼續(xù)上升，打造第二增長(zhǎng)曲線

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2025年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

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?房地產(chǎn)市場(chǎng)

京滬新政效果觀察：政策“暖風(fēng)”能否預(yù)熱樓市“金九銀十”？

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2025年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望

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2025年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)解讀

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2025年9月中國(guó)住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜

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?指數(shù)研究

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年9月）

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最新！2025年9月十大城市二手房房?jī)r(jià)地圖

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2025年上半年中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

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2025年二季度中國(guó)百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

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2025年三季度中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)與展望

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2025中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告

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