2026年德國房地產市場展望

發布日期：2025年10月17日｜適用區域：德國全國及“七大城市” （柏林、慕尼黑、法蘭克福、漢堡、科隆、杜塞爾多夫、斯圖加特）

一、執行摘要

• 價格：

  經歷2022–2024調整后，2025年已出現溫和修復跡象。預計2026年全國住宅價格溫和正增長（+1%~+3%），商業地產總體弱穩分化。

• 融資成本：

  10年期按揭貸款利率在3.6%–3.8%區間，歐洲央行預計2026年大體維持利率穩定。

• 供給：

  住宅許可處于十余年低位，供給缺口將持續支撐租金與核心區價格。

• 租賃與監管：

  “租金剎車”延長至2029年，租金總體上行但受監管限制。

• 細分市場：

  －住宅：核心城市剛需、移民流入推動以租代買。
  －辦公：雙高資產（地段+綠色）堅挺，老舊樓去化艱難。
  －物流：基本面穩健，租金小幅上漲。
  －零售：核心高街與便利型零售領先企穩。

總體判斷：2026年德國房地產市場進入“弱復蘇的第二階段”，成交活躍度提升、核心資產回暖、分化明顯。

二、宏觀與金融前提

1.通脹與利率：德國通脹約2.4%，ECB預計維持利率不變。
2.信貸與按揭利率：10年期固定利率維持3.6%–4.0%。
3.建設成本：材料、能源價格高企，抑制新建項目，支撐二手房價值。

三、供給與需求

供給側：住宅許可跌至十年低點，政府目標40萬套難以實現。
需求側：大城市人口持續凈流入，租賃需求強勁，“低息鎖定效應”導致二手房掛牌稀缺。

四、住宅市場展望

• 價格與交易：

  預計全國住宅價格上漲1%~3%，核心區、高能效新房領跑。

• 租金與管制：

  租金剎車延至2029年，新增合同比存量漲幅更高。

• 融資環境：

  高首付與長期固定利率仍為主流選擇。

五、商業地產展望

• 辦公：

  空置率約7%–8%，優質綠色寫字樓租金堅挺，老舊樓改造潛力增加。

• 物流：

  空置率低至約5%，電商和制造業支撐需求。

• 零售：

  核心高街與社區型便利業態企穩。

• 收益率：

  核心資產收益率穩定，次級資產仍承壓。

六、政策與監管

• 聯邦層面延長租金剎車至2029年；

• 研究加強指數租金與短租管制；

• 地方層面推行能效、碳排要求與空置稅政策。

七、2026年三種情景預測

指標

上行情景

基線情景

下行情景

按揭利率

3.2%–3.6%

3.6%–4.0%

4.0%–4.4%

住宅價格

+3%~+5%

+1%~+3%

新租合同租金

+4%~+6%

+2%~+4%

辦公空置率

7.2%–7.6%

7.5%–8.2%

8.5%–9.5%

物流租金

+3%~+5%

+1%~+3%

八、投資與風險建議

投資策略：
1. 聚焦核心地段、高能效住宅；
2. 辦公市場優選雙高資產；
3. 物流板塊鎖定長租與信用租戶；
4. 零售市場聚焦社區便利和醫療服務類項目。

風險提示：
－宏觀經濟再下滑或利率反彈；
－建設成本與能效法規上升；
－商業地產流動性不足。

九、需跟蹤的關鍵指標

• Destatis 房價與建造許可數據；

• Bundesbank 按揭利率；

• vdp 房地產價格指數；

• JLL、CBRE、C&W 市場報告；

• 聯邦與地方租金政策變化。

十、結論

2026年德國房地產市場將進入“弱復蘇、強分化、重質量”階段：
住宅市場核心區與節能房領漲，辦公市場結構性洗牌，物流穩健增長，零售溫和回升。
投資應聚焦地段×能效×現金流三要素，兼顧翻新與再開發潛力。

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