10月樓市前瞻：國慶市場表現分化，“銀十”前景如何

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8月國務院會議重申要“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”，釋放積極信號，隨后北上深等核心城市相繼優化樓市政策，帶動9月市場略有修復。“銀十”開局恰逢國慶中秋雙節假期，9月底開發商推盤節奏已有所加快，疊加國慶期間房企促銷力度加大，推出特價房源、贈送車位、家裝補貼以及“保價”等一系列營銷活動，核心城市或優質項目熱度較節前有所回升。但整體來看，由于去年國慶假期受9.26新政帶動市場明顯好轉，今年假期市場熱度相比去年仍有一定差距。

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表：部分重點城市“雙節”期間樓市情況

數據來源：中指研究院綜合整理

表：重點城市“雙節”期間新房網簽面積及同比（略）

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北京：新政效果在9月逐步體現，部分樓盤到訪量有所好轉，部分小區二手房帶看量也有增加，但整體市場氛圍較平淡。網簽成交量來看，根據中指數據，9月北京新建商品住宅成交46萬平米，環比增長21%，同比增長22%；9月北京二手房成交1.6萬套，環比增長19%，同比增長19%。國慶假期期間(10月1-8日），北京新建商品住宅日均成交0.61萬平米，較去年國慶假期增長52%；二手房日均成交19套，較去年國慶假期增長73%。

上海：8.25新政落地疊加部分安置房項目集中網簽，帶動上海9月新房銷售數據逐步回升。根據中指數據，9月上海新建商品住宅成交97萬平米，環比增長23%，同比增長16%；9月上海二手商品房成交2.0萬套，環比增長5%，同比增長29%。國慶假期期間（10月1-8日），上海新建商品住宅日均成交0.62萬平米，較去年國慶假期小幅增長3%。

深圳：9月新政落地后（9.6-9.30），深圳新建商品住宅日均成交0.60萬平米，較8月日均增長44%，但受較高基數及供應未明顯增加影響，新房成交量同比增長1%；9月深圳二手房成交4546套，環比增長9%，同比增長43%。國慶假期期間（10月1-8日），深圳新建商品住宅日均成交0.23萬平米，較去年國慶假期增長22%。

廣州：9月開發商推貨節奏有所加快，廣州新房網簽套數5258套，網簽面積58萬㎡，網簽面積環比增長18%，同比增長10%。當前購房者觀望情緒依舊較濃,除中心區域部分新規產品項目去化尚可外，多數舊規項目去化較慢。國慶假期期間（10月1-8日），廣州新建商品住宅日均成交0.81萬平米，較去年國慶假期小幅下降4%。

杭州：9月房企推盤積極性增加，帶動成交環比上漲40%。9月共49次開盤，核心地段高端項目熱度高企，當前杭州樓市處于“核心恒熱、外圍承壓”的結構性階段，購房邏輯逐步從追逐低中簽率轉向關注地段稀缺性、產品力等核心價值。國慶假期期間（10月1-8日），杭州新建商品住宅日均成交0.18萬平米，高基數影響下，同比降幅較明顯。

成都：9月新規產品支撐市場穩步回升，二圈層核心板塊的項目，憑借區位、價格及產品優勢，去化情況較好，成交同環比均增長。國慶假期期間（10月1-8日），成都新建商品房日均成交0.29萬平米，較去年國慶假期小幅下降5%，結合國慶期間看房活動較活躍，預計節后網簽量將回升。

9月300城住宅用地成交規模繼續縮量，10月上海宅地待拍起始價近180億元

圖：歷年300城住宅用地推出和成交面積及同比走勢（按規劃建筑面積統計）

數據來源：

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土地成交方面，近兩月重點城市土拍活動減少，成交規模縮量態勢延續，單月出讓金同比持續回落。根據中指數據，9月300城住宅用地成交規劃建面5499萬平方米，同比下降3.3%；土地出讓金2037億元，同比下降8.8%，出讓金連續2個月同比下降。累計來看，2025年1-9月，300城住宅用地成交規劃建面2.96億平方米，同比下降8.2%；土地出讓金13259億元，同比增長11.6%。

土拍熱度方面，二季度以來，土地市場有所降溫，三季度房企拿地繼續保持審慎態度，7月受個別地塊帶動，溢價率階段性提升，但8月核心城市土拍減少，溢價率再次回落，9月300城平均溢價率降至3.8%，僅北京、上海、杭州、成都部分優質地塊竟拍出高溢價。

根據中指統計，截至10月9日，重點城市已公告的10月住宅用地待拍清單中，上海起始價達約180億元，廣州、北京超50億元，成都、杭州、蘇州在30億元以上，核心地塊土拍仍有望維持一定熱度。

表：重點城市10月已掛牌涉宅用地待拍情況（10.9~10.31，市本級）

注：統計時間為10月9日

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整體來看，國慶中秋假期期間樓市整體表現較為平淡，但核心城市優質項目保持較高熱度，北京、上海、深圳等城市新房網簽面積同比實現增長。結合上半年多家頭部房企在核心城市獲取了較多優質地塊，這些地塊有望在四季度逐步入市，新增供應增加有望對核心城市新房銷售形成一定支撐，預計“銀十”市場將延續分化態勢。二手房方面，9月重點城市二手房成交量已出現顯著回升，預計10月交易活躍度將繼續溫和回升，但“以價換量”態勢短期難改。

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