廣東發(fā)文，小產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”之路徹底封殺

廣東一紙鐵令封殺，百萬(wàn)業(yè)主徹底夢(mèng)碎。

前段時(shí)間，廣東省自然資源廳發(fā)了一個(gè)文件，也就是省廳25年2號(hào)文，很多人都忽略了。

條文很多，一共有19條新政，其中的關(guān)鍵就是廣東明確對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”一律不得登記。

事實(shí)上，這次政策的解讀文件，就已經(jīng)明確了：

“嚴(yán)禁通過(guò)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化，嚴(yán)禁將按正常報(bào)建手續(xù)辦理的項(xiàng)目通過(guò)歷史遺留問(wèn)題進(jìn)行處理，對(duì)‘小產(chǎn)權(quán)房’、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建設(shè)等情形，一律不得登記?！?/p>

翻譯成人話就是，《意見(jiàn)》劃定政策紅線，徹底打破了“小產(chǎn)權(quán)房說(shuō)不定哪天就能轉(zhuǎn)正的”僥幸念想，明確嚴(yán)禁為小產(chǎn)權(quán)房等辦理登記。

字小事大。

《意見(jiàn)》8月4日起正式實(shí)施，影響非常廣泛。我們知道，廣東作為改開(kāi)的陣地，經(jīng)濟(jì)起飛，城市化進(jìn)程飛快，而制度有時(shí)候跟不上。

因?yàn)闅v史遺留問(wèn)題，保守估計(jì)廣東省小產(chǎn)權(quán)房涉及約1000萬(wàn)套，當(dāng)中深圳就有800多萬(wàn)人住在小產(chǎn)權(quán)房里。

所以說(shuō)，百萬(wàn)人一夜夢(mèng)碎，這一點(diǎn)都不夸張。

1、

什么是小產(chǎn)權(quán)房？有什么風(fēng)險(xiǎn)？

可能很多人不太了解什么是小產(chǎn)權(quán)房。這里，我們?cè)訇兑幌隆?/p>

其實(shí)，小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念，通常指在集體土地上建設(shè)、未繳納土地出讓金、無(wú)法取得國(guó)家頒發(fā)的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的房屋。

小產(chǎn)權(quán)房的主要類型分為：

·原村民在宅基地上建造，部分通過(guò)“集資建房”形式對(duì)外銷售；

·村集體統(tǒng)建；

·歷史違建，即部分建筑未完成合法化手續(xù)，被納入歷史遺留違法建筑。小產(chǎn)權(quán)房，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大了。

一、無(wú)法辦理房產(chǎn)證

買賣雙方簽署的協(xié)議，并不屬于正式的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有取得“五證”，不受法律保護(hù)，買家無(wú)法取得房產(chǎn)證；

二、可能出現(xiàn)“一房多賣”、賣家毀約的風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，賣方如果偷偷將房屋再次出售，買方也不知情；如果地段價(jià)格暴漲，賣方也有可能加價(jià)甚至是毀約，直接不認(rèn)賬。

三、脫離監(jiān)管，質(zhì)量難以保證

許多小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不明、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，可能存在嚴(yán)重的安全隱患。

四、按照政策，小產(chǎn)權(quán)購(gòu)買人，拆除違建沒(méi)有補(bǔ)償。

五、無(wú)法抵押、無(wú)法轉(zhuǎn)賣，難以分割

小產(chǎn)權(quán)房屋不能辦理抵押貸款，更不能在市場(chǎng)上面合法流通；遇到離婚、繼承等情況，也無(wú)法對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割與處理。

房?jī)r(jià)上行的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)便宜，確實(shí)讓不少買家心動(dòng)，但是跌的時(shí)候也很猛。

2021年前后，深圳處于樓市高峰期，帶動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房高歌猛進(jìn)，寶安沙井的小產(chǎn)權(quán)房一度高達(dá)3-5萬(wàn)/平。現(xiàn)在，沙井新盤、二手房單價(jià)低至3.5萬(wàn)/平起，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格更是跌至0.8萬(wàn)-1萬(wàn)/平起，跌幅超過(guò)6成。

在去年，黃埔的一個(gè)粉絲讓我們幫忙找律師，說(shuō)他們買了茅崗的回遷房，一次性付清300多萬(wàn)，約定23年收樓，現(xiàn)在都沒(méi)收。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)劇烈調(diào)整，要是有300萬(wàn)，現(xiàn)在隨便挑了。這個(gè)價(jià)格買指標(biāo)安置小產(chǎn)權(quán)太虧了。更不用說(shuō)被當(dāng)成違建拆除的。

此外，在2020年，白云江景花園小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主在住了20多年后，被通知違建拆除。同時(shí)，對(duì)提交資料符合要求的住戶進(jìn)行僅退款，對(duì)一手樓售賣人追責(zé)。

類似案例，還有番禺We公館。其所在地塊屬大石街村集體土地，在未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下，就建設(shè)了We公館商務(wù)樓。

2012年，We公館被列為違法建設(shè)案件，但一直沒(méi)有得到相應(yīng)的處理。在后來(lái)的幾年里，仍正常對(duì)外出售租賃權(quán)。

直到2019年3月，執(zhí)法機(jī)關(guān)認(rèn)定We公館為違法建設(shè)，勒令其自行拆除。租戶們花的錢，也就此打了水漂。

據(jù)《民法典》規(guī)定：民事法律行為無(wú)效后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

近年來(lái)，各地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房及相關(guān)房屋的管理都很嚴(yán)格，法院也頻頻貼出相關(guān)案例警示風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，不僅違法建筑面臨拆除風(fēng)險(xiǎn)，即便走到征收拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)，其權(quán)益也更容易被邊緣化。

例如在2011年，林某找到白云區(qū)當(dāng)?shù)卮迕裰x某達(dá)成協(xié)議，約定以謝某名下的集體土地為基礎(chǔ)，出資建設(shè)一棟五層房屋。然而后續(xù)該房屋被納入征收范圍時(shí)，認(rèn)定謝某為補(bǔ)償對(duì)象，與其簽訂協(xié)議并確定392萬(wàn)元補(bǔ)償款。

至于實(shí)際出資建房的林某，卻被排除在補(bǔ)償名單之外，只能通過(guò)民事途徑追索損失。不僅整個(gè)流程耗時(shí)漫長(zhǎng)，能追回的金額也存疑。

此外，時(shí)間更早的小產(chǎn)權(quán)房在法律法規(guī)上也得不到保護(hù)。

1998年，劉某買下村民曹某土地上建成的房子。在后續(xù)2020年的征拆中，街道也是與曹某簽訂補(bǔ)償協(xié)議，曹某依法要求劉某騰退房屋。劉某的權(quán)益只能另尋途徑解決。

2、

現(xiàn)在廣州城市更新范圍廣、力度大，對(duì)于歷史遺留問(wèn)題的小產(chǎn)權(quán)房，有沒(méi)有更好的處理方式？

在我們?nèi)豪镉懻摰囊灿泻芏啵w下來(lái)的趨勢(shì)是越來(lái)越嚴(yán)格，且隨著時(shí)間推移，補(bǔ)償越來(lái)越少，因?yàn)槠涑錾砭筒缓戏ā?/p>

尤其是官方出臺(tái)正式文件后，各個(gè)舊改和拆遷項(xiàng)目對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理就更直接了，也是徹底打破灰色地帶。

目前，不少舊改對(duì)集資房的認(rèn)證和補(bǔ)償相當(dāng)嚴(yán)格，但瑤臺(tái)的規(guī)則更友好。

瑤臺(tái)對(duì)集資房可以參照合法產(chǎn)權(quán)面積給予相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)，尊重且合理處置歷史遺留問(wèn)題，做到了一視同仁。

以120平小產(chǎn)權(quán)房為例，可以拿到4400房屋補(bǔ)償+3000棄產(chǎn)獎(jiǎng)勵(lì)+征收獎(jiǎng)勵(lì)+一次性安置費(fèi)+搬家費(fèi)，還有按時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)15%，算起來(lái)一次性可以拿到近137萬(wàn)現(xiàn)金。

對(duì)比市區(qū)的另一個(gè)舊改初步補(bǔ)償方案，09年前建成的無(wú)合法產(chǎn)權(quán)面積只補(bǔ)4000元/平，而在09年后建成的只補(bǔ)1500元/平材料費(fèi)，無(wú)任何獎(jiǎng)勵(lì)。

同樣120平小產(chǎn)權(quán)房面積，該拆補(bǔ)方案只有48萬(wàn)元補(bǔ)償，瑤臺(tái)卻有近137萬(wàn)，是前者給出的補(bǔ)償方案接近3倍。

針對(duì)相關(guān)違建小產(chǎn)權(quán)房，白云有的村只給到500-1375元/平的補(bǔ)償。

相對(duì)而言，瑤臺(tái)方案不僅錢比較多，而且瑤臺(tái)補(bǔ)償全額直接向購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)業(yè)主支付，村社不作截留。

換句話說(shuō)，大家直接拿到錢也免去了原本地塊權(quán)屬人扯皮的風(fēng)險(xiǎn)，可以安穩(wěn)落地。

當(dāng)然，這個(gè)高額補(bǔ)償方案并不是無(wú)限延續(xù)的，一個(gè)是限時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)消失，錢會(huì)越來(lái)越少。

另一方面，在官方明確禁止小產(chǎn)權(quán)房登記的情況下，補(bǔ)償政策容易繼續(xù)收緊。

所以趁現(xiàn)在方案好，舊改已經(jīng)成為小產(chǎn)權(quán)房實(shí)現(xiàn)“合法價(jià)值”成功變現(xiàn)的唯一通道。

尊重歷史遺留問(wèn)題，瑤臺(tái)也是為了能夠加快進(jìn)度，推進(jìn)舊改，早日完成城市界面和配套的煥新，給老城區(qū)和廣州帶來(lái)新的活力。

以廣州當(dāng)前對(duì)城市更新的堅(jiān)決程度與執(zhí)行力，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主正面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

蹉跎十年的冼村舊改，依法拆除了最后一棟留守房屋，這個(gè)曾被視作“難啃的硬骨頭”收尾了；

而身處老城區(qū)的三元里，更明確表態(tài)將通過(guò)啟動(dòng)集體土地使用權(quán)收回程序，破解未簽約僵局，周邊拆改線路也一度導(dǎo)致停水停電...

從冼村到三元里依法收地，一系列動(dòng)作都在釋放同一個(gè)信號(hào)——廣州舊改已告別“久拖不決”的階段，對(duì)歷史遺留問(wèn)題的處置愈發(fā)果斷。

這對(duì)本就處于政策灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，形勢(shì)就比較微妙了。

剛剛提到的瑤臺(tái)執(zhí)行力、進(jìn)度條堪稱開(kāi)掛，決心是很強(qiáng)的。截至9月16日，沙涌南舊村地塊征收累計(jì)簽約超2000戶，簽約率接近95%，累計(jì)圍蔽房屋約21萬(wàn)平方米。

計(jì)劃9月份啟動(dòng)安置房地塊拆卸，10月份完成場(chǎng)地移交并推進(jìn)建設(shè)。

資金層面，瑤臺(tái)獲得國(guó)開(kāi)行專項(xiàng)借款等政策性資金支持超過(guò)150億元。

得益于充足的資金儲(chǔ)備與清晰的補(bǔ)償方案，部分非村民業(yè)主在詳細(xì)了解拆補(bǔ)方案后，率先完成簽約拿到錢，安心搬家離場(chǎng)。

過(guò)去舊改擔(dān)心補(bǔ)償拖太久的情況，瑤臺(tái)提前準(zhǔn)備好了錢袋子，給大家吃了一顆定心丸。

補(bǔ)償保障還有明確的后續(xù)兜底機(jī)制。據(jù)爆料，非村民業(yè)主按要求完成房屋騰退，后續(xù)若因法律判決需增加補(bǔ)償，瑤臺(tái)將依照判決結(jié)果足額追加。目前，已有部分業(yè)主代表完成簽約，徹底打消了補(bǔ)償不到位的后顧之憂。

對(duì)已被官方明確“不予登記”的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，早簽約、早換房、早拿獎(jiǎng)勵(lì)，才是抓住機(jī)會(huì)、改寫(xiě)住房命運(yùn)的關(guān)鍵選擇。