業主未繳空調安裝費 物業能否拒交水電卡？

拿到新房鑰匙

本是喜事一樁

業主卻因

與物業公司產生分歧

遭遇水電全無的困境

物業服務合同關系是如何確立的？

物業公司能否以

特定費用未繳為由拒絕交付水電卡？

基本案情

某置業公司欠付任某借款，經雙方協商，由該置業公司將未出售的四套案涉房屋交付任某，通過以物抵債方式抵償借款。后某置業公司將案涉四套房屋的鑰匙交付任某。因水卡、電卡未交付，任某將某置業公司及某物業公司訴至法院。某置業公司表示，交付水電卡系物業公司義務，且已多次協助任某向物業公司申請交付水電卡，因物業公司提出任某應先繳納中央空調安裝費再行交付水電卡，雙方互不妥協才導致任某無法使用水電。某物業公司則稱，未與任某建立物業服務合同關系，沒有義務向任某交付水電卡。

法院審理

法院審理認為，某物業公司依據與案涉房屋建設單位簽訂的前期物業服務合同，為案涉小區提供物業服務，任某通過以物抵債的方式獲得房屋成為該小區業主后，與某物業公司建立物業服務合同關系，某物業公司以未與任某訂立物業服務合同為由拒絕交付水電卡，該抗辯理由于法無據，不能成立。且某物業公司作為物業服務企業，無權以任某未繳納中央空調安裝費為由扣留任某案涉房屋的水電卡。最終，法院判決某物業公司為任某辦理水電卡相關手續。

法官說法

合法有效的前期物業服務合同對業主以及物業服務企業均具有法律約束力。《物業管理條例》第二十五條規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”這意味著建設單位與物業買受人之間不僅對房屋買賣合同達成合意，且包括對前期物業服務合同關系的法定概括轉讓。當區分所有權建筑物的專有權在建設單位和業主之間發生轉讓時，建設單位依法訂立的前期物業服務合同關系根據法律規定也一并轉讓。本案中，某物業公司依據與案涉房屋建設單位的前期物業服務合同為案涉小區提供物業服務。某置業公司取得案涉房屋產權后，又將房屋以以物抵債的方式抵償給任某，任某自然成為某物業公司物業服務區域的業主，某物業公司和任某依法概括承受前期物業服務合同關系，均應受到前期物業服務合同的約束。

《民法典》第九百四十四條第三款規定：“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”同理，物業公司也不能以其他不合理的理由，如強制繳納中央空調安裝費、天然氣初裝費等，扣留業主的水卡、電卡，從而限制業主用水用電。水、電、氣、熱等資源的供應屬于公共服務的提供，物業服務企業并不是上述公共服務的提供者。雖然出于管理方便的需要，供水、供電等企業會采取授權的方式委托物業服務企業進行一定程度的管理，比如代為收費、代為簡單維修等，但是水、電的供應主體始終是供水和供電企業，存在供水、供電合同關系的是供水、供電企業和用戶，物業服務企業并不是供水、供電合同的當事人，無權扣留任某案涉房屋的水卡、電卡。

法條鏈接

《物業管理條例》

第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

《中華人民共和國民法典》

第九百四十四條第三款 物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

供 稿：三門峽中院郭麗莎、朱會敏

責任編輯：李鑫源、姚 紅

編 輯：賈共鑫