東京2030大改造：3萬億外資涌入，新地標崛起，但這只是開始

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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

東京，又用一串數字讓全世界傻眼了。

根據仲量聯行（JLL）的報告數據，2025年上半年，日本市場的房地產投資額高達3.2萬億日元，同比增長22%，在全球城市中位居第一，刷新自2007年調查開始以來的記錄。

而這波熱錢，大部分都涌入了東京。僅是東京核心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區），投資額就占了全日本的56%。

外資爭相押注東京，其中緣由可少不了再生二字。

有沒有發現，大家記憶里的東京越來越陌生了。

憑借“百年一遇”的再開發計劃，大家對東京的印象幾乎每隔幾年就要刷新一次。

以港區麻布臺Hills為例，主建筑森JP塔自2023年建成后，憑借330米的高度成為日本最高建筑，吸引了許多跨國企業入駐塔，推動這一帶變成超級富豪聚集地。

如今，東京的地標開發仍在繼續：

在千代田區的常盤橋，一座名為東京火炬的摩天大樓正在建設中。東京火炬集商圈、寫字樓、高端酒店及展望臺于一體，總投資約47億美元，預計390米高，2028年完工后將將問鼎日本第一高樓。

在中央區的日本橋沿岸，五個正在進行的開發項目將徹底改變這周圍的城市景觀。未來，河川邊將建起建高層建筑、濱水廣場，還計劃擴建日本橋碼頭，占地面積約11公頃。

與此同時，筑地市場經過五年籌備和兩年招標后，也將升級為一個容納5萬人的城市綜合體，預計2038年全面完工，屆時將取代東京巨蛋，成為日本最大的室內綜合體育設施。

值得注意的是，這些地標建筑有兩大共性：

首先，它們幾乎都集中在核心區。就拿摩天大樓來說，在日本排名前十的高樓中，足足有9座都坐落在東京核心區。

其次是地價漲勢預期。

以日本橋為例，根據2025年官方土地價格，在距離日本橋200米左右的八重洲一丁目附近，地價已經達到人民幣45.98萬元/㎡，同比上漲10.37%。隨著再開發的進行，地價漲勢不妨拭目以待。

地標吸引外資涌入，外資又推動地標更新，兩者相互作用，形成一個不斷加速的循環。

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如果說地標是心臟，那么軌道交通就如同動脈，迅速將再生傳遍整個東京。

目前，東京正在開展多條軌道交通的開發和延伸，首先是各大電車站點的改造升級：

1.高田馬場站

高田馬場是無數中國留學生赴日的第一站，也是早稻田大學的后花園，從語言學校到中餐館、火鍋店，可謂一應俱全。

未來，在高田馬場站旁約1.7公頃的土地上，將建起高級寫字樓、國際化酒店、商業設施等，成為多功能的城市新中心。

2.新宿站

作為東京最繁忙的交通樞紐之一，新宿站周邊正在進行大規模改造，未來將會建成超高層的綜合大樓，集寫字樓、酒店、商業設施和公共空間于一體，提升承載能力，滿足更大的人流需求。

3.澀谷站

在澀谷站周邊，再開發計劃也正在加速推進，多個大型項目同步進行。站前的高層寫字樓、觀景臺、商業綜合體相繼落成，一座未來都市實驗場正在逐步成型。

其次，是市郊鐵路的建設。

JR東日本正在建設羽田機場與市中心的新直通線，建成將大大縮短機場與市中心的交通時間。南北線也將從白金高輪延伸至品川，進一步加強與新干線樞紐的連接。

東京軌道交通的升級再造，表面上是改善出行，背后其實暗含著一套持續煥新的底層邏輯——交通先行，空間升級，人群聚合。

外資真正押注的，其實是東京樓市背后的一整套再生機制。

從地標建筑到軌道交通，東京這場百年一遇的再開發，項目規模、影響力和持續時間都前所未有。

截止2024年，日本政府劃定了54個都市再生緊急整備地域，面積占全日本的三分之一。東京以此為契機，不斷進行大規模的改造。

再開發熱潮不斷升溫，東京的變化也有目共睹。一邊吸引了海內外大批資金的涌入，另一邊也反過來支撐了新一批開發項目，推動東京的再生機制形成了閉環。

東京這場百年一遇的再開發，背后隱藏著不可多得的淘金機遇。是否要在這場浪潮里下注，很多人的行動已經給出了答案。

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