昆明觀滇坡地不蓋洋房卻要搞康養，說不定最終會變成民宿基地

前些天，昆明西客站片區發布了調規信息，最大變化是鐵路上蓋取消了，項目原計劃開發的數百畝蓋上住宅用地沒有了，居住功能被大大削弱。

就在西客站調規的同時，與西客站緊鄰的普坪片區也公布了控詳規。普坪片區與西客站相隔春雨路，不同的是普坪片區基本是半山坡地，地形地貌與旁邊的白沙地差不多，但規劃功能定位卻與白沙地大不相同。

同樣是半山坡地的白沙地片區，因為環境良好且能俯瞰滇池，大部分被規劃為住宅用地，而且容積率比較低，2019年首次土地出讓由陽光城摘得560畝土地，這就是后來的滇池半山項目。如果不是陽光城債務爆雷，滇池半山的項目公司破產重整，這個項目現在應該開發的差不多了。

普坪村旁邊的白沙地具有良好的觀滇視野

普坪片區的地勢與旁邊的白沙地非常相似，也是半山坡地，也可以俯瞰滇池，如果按照白沙地的開發思路，也應該規劃為低容積率高檔住宅用地，開發觀滇洋房，但實際上普坪片區的住宅區集中在地勢較低、靠近春雨路的區域，地勢更高的坡地是大面積商業地塊。

剛剛公示的控詳規并沒有公布各類用地的具體面積，但從用地規劃圖上能夠看出，商業用地（紅色區域）的面積其實大大超過住宅用地（黃色區域）。

普坪片區用地規劃圖（紅色區域都是商業用地）

白沙地的用地規劃圖，大部分是住宅用地（黃色部分）

在觀滇坡地上不蓋很受市場歡迎的洋房，卻預留了大面積商業用地，這種規劃思路很是奇怪，不知道坡地上的商業如何開發。

云南房網仔細研究了一些用地規劃圖，發現普坪片區在半山坡地上預留的商業地塊并不是一般的商業性質，除了普通商業地塊，還有創新型產業選擇性用地。“創新型產業選擇性用地”以往很少出現在昆明土地控詳規當中，是一個新提法，目前還看不到很可信的解釋，感覺許多產業都可以納入創新型產業，云南房網猜測普坪片區的發展定位也許能解釋這些創新型產業選擇性商業用地的出路。

普坪片區靠近春雨路的區域地勢比較低

在控詳規介紹中，普坪片區的發展定位是“國際智創城·山海康養地”，將建設智慧總部園區、擁山望水的高品質康養標桿基地和工業文創區，其中智慧總部園區和工業文創區應該在靠近春雨路的區域，因為這一片過去曾經是昆明發電廠老廠區，具備開發工業文創園區的條件，而且交通方便，發展總部園區也比較有利；而高品質康養基地，則很可能在地勢更高的半山坡地上建設，因為規劃中已經說了，康養基地是“擁山望水”，當然要布局在更靠近山林、更能居高觀滇的半山坡上。

普坪片區的上述規劃思路，與旁邊的白沙地幾乎是掉了個個，白沙地在山腳下規劃了不少商業，普坪村則把商業開發主體放在山坡上，住宅區安排在靠近春雨路的坡腳下。好在普坪村的住宅地塊容積率也不高，最高才1.7，建筑限高36米，仍舊可以開發高端洋房。

但是將更適合開發坡地觀滇洋房的坡地規劃為康養社區，面積還不小，如何開發落地就很難說了，搞不好最后又搞成各種打擦邊球的商墅，變相變成旅居項目，或者干脆成為民宿基地。