全過程代建與工程咨詢的取費設定

代建作為開發(fā)商完整知識體系的輸出，其中包含了建設組織能力、品牌使用、工程管理體系輸出、設計及管理理念輸出，綜合的品牌代建還包括營銷策劃能力輸出以及物業(yè)服務。對于愛惜品牌的園區(qū)開發(fā)運營商，一般還會要求所有招采和成本系統(tǒng)必須使用母公司的流程進行審核批準等等內容，而不僅僅是做一個建設總包方而已。

代建的本質是管理體系流程的整體輸出，因此對于項目概況信息中的工程總投資、經濟技術指標以及市政要求的內容需要著重地關注。一方面為后續(xù)工程建設形成信息鋪墊，另一方面也為設定代建費用、是否輸出品牌等事項做前置的打底工作。全過程工程咨詢最大的痛點之一就是取費問題！

全過程代建包括：項目前期研策、項目設計管理、項目建設管理、項目品牌授權，項目代銷，項目物業(yè)管理，項目后期運營管理等全過程都可以實現；項目前期研策費用：包括項目前期的市場研究、項目和產品定位，方案策劃等工作；在代建合同正式獲取之前，如果委托方想全方位獲取此項服務，需要支付一定的費用，通常按照總建筑面積*收費單價計算；代建企業(yè)對前期研策費用收取一般不高，目的是為了深入介入項目，拿到項目代建合同；但是也不可不收費，避免委托方到處騙取代建公司的方案用于自己做決策參考。

代建管理費通常以建設單位管理費為基準計取，代建管理費費率的比例區(qū)間約為0.8-1.6%，根據各省份對代建管理費取費標準規(guī)定，代建管理費費率最高約為3％。根據部分省份對代建管理費的取費標準規(guī)定來看，代建管理費取費標準大多依據建設單位管理費取費標準。也有部分省市以項目總投資或項目概算為取費基數，再乘以不同的取費系數進行取費。取費系數比例區(qū)間約占總投資的0.8-3％。

所有的代建目的，就是為這個費用服務，那費用應該如何設定？不同項目收費標準不一，對于報價的代建房企來說，既要考慮競爭對手的低價壓力，同時又要保障收益合理且費用能快速收回，因此代建收費報價本身就是一個富有學問、足夠自成一個體系的復雜課題。

全過程工程咨詢與咨詢型代建相比，從項目籌建到項目竣工驗收階段，諸多工作內容相同，如項目前期的策劃、可研、報批報建管理、設計階段的設計管理等工作，都需要對建設項目的質量、安全、成本、工期負責。但業(yè)務范圍更加廣泛。全過程工程咨詢“1+N”服務內容中“1”部分的服務內容與代建制相似，咨詢型代建更側重于“代建代管”，全過程工程咨詢更側重于“項目策劃與咨詢”。因此全過程工程咨詢≥咨詢型代建！

全過程工程咨詢服務可采用“1+N”計費模式，“1”指建設單位管理費，“N”指專項取費。建設單位管理費一般為1.5～3%左右，加上專項取費，總費用可取到6～9%左右，則可滿足高水平全過程工程咨詢服務的要求。

在營銷方面，憑借精準的營銷定位、高品質的銷售展示、領先市場的營銷打法及高精細的營銷執(zhí)行，不僅保證了委托方的銷售溢價，更實現了優(yōu)異的銷售業(yè)績；在成本方面，用一套完善的成本管理體系，確保項目成本目標實現，并協(xié)同優(yōu)秀供應商資源，有效降低成本，打造采購生態(tài)圈。

代建業(yè)務要取得長久發(fā)展，需要培養(yǎng)兩大核心能力：一是，價值創(chuàng)造能力；二是，與委托方建立信任關系的能力。兩大能力相輔相成，缺一不可，共同構成了代建行業(yè)的核心能力模型。

在價值創(chuàng)造能力方面，核心能力歸納為“賦能開發(fā)，管理創(chuàng)效”，即以品牌、體系、資本、資源、團隊為“5大賦能”，以設計、品質、進度、成本、營銷、合規(guī)為“6大創(chuàng)效”，實現項目的開發(fā)賦能與價值創(chuàng)造。與委托方建立信任關系的能力，是代建區(qū)別于傳統(tǒng)地產開發(fā)最大的不同，它決定了代建企業(yè)能夠走多高、多遠。

代建的核心是服務，服務的基礎是專業(yè)，好的服務是通過適配代建業(yè)務的專業(yè)能力，為委托方創(chuàng)造價值。在設計方面，通過標準產品體系的應用，以及對產品價值的挖掘和創(chuàng)新，實現項目產品最優(yōu)化；在工程方面，依靠標準化流程和工具的應用，通過科學的工程策劃，和新工藝新工法，穿插提效，實現品質、效率、安全的多重保障。

不過有一點是確定的，工程管理體系越成熟，標準化程度越高的房企，需要考量的價格影響因素越少，收費報價自然更加靈活，因此也更具備合作議價能力。常規(guī)的純代建項目，代建費用收取一般有三種方式：

① 按銷售額的固定比例收取。

適用于市場相對較好、單方售價及利潤均較高的項目。一方面對代建方而言，優(yōu)質地段的項目市場去化和銷售價格均較高，往往按照銷售額為基數計提代建費更能享受項目升值優(yōu)勢。同時可以通過銷售均價、超出預定均價部分作為代建方品牌溢價，可協(xié)商額外按照溢價部分的固定比例追加額外費用。

② 按報建的建筑面積×單方收費標準核計收取。

適用于銷售難度較大、施工難度較大（如超高層）且配套及園林施工規(guī)模較小的項目。銷售難度較大，建設進度已達標卻銷售不出去，且類似超高層建筑往往需要按規(guī)定建設避難層等不可銷售部分，此時選擇銷售額提點方式計費自然是不合適的。

③ 按雙方認可的、經財政、審計等部門審定后的工程決算總投資額×固定比例計算。適用于銷售難度大、園林配套面積較大且不可售或自持建筑面積較大的項目。因園林及配套（如地下車庫、地面園林）等建設項目均不計容且不可售，但實際施工花費及成本投入切實存在，因此按照單方工程量計收代建費則非常不合理，最合適的計費方式即是按照項目總投資的固定比例計收。

當然，在以上三種常用地收費方式協(xié)商博弈過程中，對于收費標準的核定不會有完全占據優(yōu)勢或獨自獲益的一方，只有相對強勢占了點便宜的一方。此時，代建房企的品牌號召力、綜合實力甚至對于項目公司的融資增信能力則可以開始發(fā)揮出額外的議價優(yōu)勢，而PMA承包商僅僅是替業(yè)主提供項目咨詢服務，這種PMC模式風險最低，接近于零，回報也低，最終提交成果為咨詢建議，更側重于“代建代管”。一個完整純代建模式的項目實際操作中需要做的各項事務及需要解決的問題。當然，事項和問題都是雙方合作需要面對的基礎，實際的合作條件還得依據項目實際情況博弈談判出來。

“N”——專項取費

“N”是指項目全過程各專業(yè)咨詢（如投資咨詢、勘察、設計、監(jiān)理、造價咨詢、招標代理、運營維護、BIM咨詢等）的服務費，各專業(yè)咨詢服務費率可參照原收費標準執(zhí)行?！癗”可包括如下業(yè)務費用：1.可行性研究報告編制；2.工程概算編制；3.招標代理；4.各類型工程造價咨詢業(yè)務。工程造價咨詢服務收費按中價協(xié)或各省市的規(guī)定計費。

企業(yè)的生存需要效益，合理的收益可對企業(yè)提供優(yōu)質的咨詢服務具有激勵作用，同時能夠減少企投機。因此，明確全過程工程咨詢的計費模式，有利于完善咨詢服務體系指導價的建設，有利于企業(yè)獲得合理收益，進而促進全過程工程咨詢服務市場進一步發(fā)展！

代建的核心是服務，服務的基礎是專業(yè)，好的服務是通過適配代建業(yè)務的專業(yè)能力，為委托方創(chuàng)造價值。在設計方面，通過標準產品體系的應用，以及對產品價值的挖掘和創(chuàng)新，實現項目產品最優(yōu)化；在工程方面，依靠標準化流程和工具的應用，通過科學的工程策劃，和新工藝新工法，穿插提效，實現品質、效率、安全的多重保障。

通過對各地全過程工程咨詢服務費計取標準解析可知，主要以三種取費模式為主，分別如下：

基本酬金加獎勵模式

委托雙方根據全過程工程咨詢服務內容和服務周期，協(xié)商約定咨詢服務的基本酬金；再按照全過程工程咨詢單位落實的咨詢服務合理化建議所節(jié)省的投資額，提取一定比例給予獎勵，獎勵比例由雙方在合同中約定。

1+N疊加計費模式

根據“1+N”的服務模式，全過程工程咨詢服務計費可采取“1+N”疊加計費的方法，即建設單位管理費+N方式專項取費。

人工時單價計費模式

人工時單價計費方式是一種按咨詢人員工作時間計費的方法，由個人直接提供服務的工作通常按人工時單價計費。人工時單價計費的費率與咨詢服務項目的重要性、風險性和復雜程度有關，也與咨詢工程師的專業(yè)水準、資歷和工作經驗有關。這種方法適用于管理咨詢、專家論證、其他由個人單獨提供服務的、間斷性的工作報酬計算。

“1”—— 建設單位管理費

由于全過程工程咨詢中“1”部分的服務內容與代建制相似，因此“1”取費可參照國家財政部《關于印發(fā)<基本建設項目建設成本管理規(guī)定>的通知》（財建[2016]504號）規(guī)定的費率執(zhí)行。

全過程代建包括：項目前期研策、項目設計管理、項目建設管理、項目品牌授權，項目代銷，項目物業(yè)管理，項目后期運營管理等全過程都可以實現；項目前期研策費用：包括項目前期的市場研究、項目和產品定位，方案策劃等工作；在代建合同正式獲取之前，如果委托方想全方位獲取此項服務，需要支付一定的費用，通常按照總建筑面積*收費單價計算；代建企業(yè)對前期研策費用收取一般不高，目的是為了深入介入項目，拿到項目代建合同；但是也不可不收費，避免委托方到處騙取代建公司的方案用于自己做決策參考。

項目建設管理費：從前期的報批報建到后期的竣工驗收，代建單位代委托方全權實行項目管理職責（也有可能根據委托方實行部分管理職責）；費用通常按照項目貨值的百分比，或者按照目標成本的百分比來計算，一般從2%-4%不等；

項目品牌授權費用：代建公司在市場上建立了一定的品牌美譽度，委托方為了借用代建公司的品牌，從而實現項目的溢價銷售；則代建公司可以單獨收取一筆品牌使用費，一般為貨值的1%-4%，具體收費標準根據品牌在市場上的溢價能力與委托方洽商確定；

項目設計管理費：代建公司通常沒有設計相關資質，但是他對于從業(yè)主方角度來全程把控前期方案和中后期的設計圖紙的落地，比傳統(tǒng)的設計院有天然的優(yōu)勢；畢竟大多數代建公司也是從地產公司的業(yè)務中孵化而來。常按照總建筑面積*收費單價計算；對于沒有設計管理能力的委托方，有可能在沒有敲定代建管理協(xié)議的情況下，委托代建管理公司代甲方實行設計管理職責；

項目物業(yè)管理費：物業(yè)管理通常不是代建公司的范疇，但是因為代建公司一般從地產公司孵化而來；故代建公司可聯(lián)動母公司的物業(yè)公司一并進行投標，拿下物業(yè)管理的業(yè)務。物業(yè)管理的收費則單獨按照物業(yè)管理的方案來考慮。

項目運營管理費：如果出現大體量的銷售商業(yè)/集中商業(yè)，則可以引入招商運營單位，代建單位一般不參與運營，但是實力強大的母公司通常有專業(yè)的招商運營團隊；可以聯(lián)動進行投標，拿下商業(yè)項目的運營管理，運營管理的收費通常采取基本費用+租金分層的模式。

項目代銷管理費：即代建公司幫助委托方銷售項目物業(yè)，代銷費用通常按照貨值的百分比來考慮，一般為2%-5%，根據代銷管理費所包含的范圍不同而不同，比如：是否包括營銷設施建造費，總盤貨值高低，是否包含營銷相關人員的薪資，是否包含中介費用，是否包含活動策劃和物料費用等；

代建的本質是服務，建立信任關系的核心能力取決于如何做好服務。金地管理自成立以來，專注于服務力的打造和提升，率先在行業(yè)內建立了體系化的服務標準和模型，打造出金地管理“服務金三角”，分別是委托方駕駛艙、委托方服務白皮書和代建服務質量體系。

領先服務模式，率先提出代建行業(yè)“服務金三角”體系，提出代建行業(yè)“服務金三角”模型，這也是行業(yè)內最前沿的體系化的服務標準和模型，分別包括了委托方駕駛艙、委托方服務白皮書和代建服務質量體系三個核心工具。深度挖掘代建行業(yè)服務標準化體系，打造領先的“服務金三角”模型，致力于成為代建行業(yè)服務最專業(yè)的乙方。

代建的核心能力主要是綜合能力的輸出，即從項目投資、策劃、規(guī)劃設計、工程建設、再到交付以及后期運營管理的這一系列綜合能力的對外輸出，還包括產品品質、品牌影響力等等。代建業(yè)務具有輕資產、低負債、高成長、高盈利、抗周期等特點，是新發(fā)展模式的重要方向，未來代建領域發(fā)展機遇良好。

所謂的委托方駕駛艙模式，是代建行業(yè)首個為委托方量身打造的信息管理平臺，它最大的特點是可以高效、實時、透明的將項目經營數據呈現給委托方，實現“像駕駛汽車一樣操控項目”?！段蟹椒瞻灼肥菑奈蟹降念檻]點出發(fā)，梳理形成的代建行業(yè)首份聚焦委托方服務指南的工具白皮書，它有幾個特點：分別是：及時性——縮短金地管理與委托方的磨合期；針對性——體系化解決委托方顧慮；定制性——為委托方匹配個性化定制服務。

代建服務質量體系是代建行業(yè)首個針對服務質量的立體評價體系，它涵蓋了代建服務的三個層面：專業(yè)服務、軟性服務和增值服務。從項目經營質量到合作溝通質量到增值服務體驗，層層遞進，一一進行系統(tǒng)性梳理，形成了服務質量評價體系，讓服務成為可以衡量的專業(yè)力。適配代建特性，構建專業(yè)創(chuàng)造價值的“四大基石”前期金地管理針對委托方缺少資金、缺少團隊、缺少資源、缺少溢價4大困擾，以及委托方對安全、收益、尊重3大關注點，總結沉淀了具有金地特色的“代建共贏G體系”，奠定了公司業(yè)務發(fā)展的基礎。

在此基礎上，對委托方需求深度分析，對專業(yè)能力模型進行“適配和改良”，建立專業(yè)創(chuàng)造價值的“四大基石”，分別是多方面創(chuàng)效的專業(yè)創(chuàng)效能力；系統(tǒng)、多業(yè)務串聯(lián)的專業(yè)協(xié)同能力；差異化需求響應+專項解決方案+資源鏈接的專業(yè)定制能力；涵蓋“服務金三角”和核心專業(yè)團隊的專業(yè)服務能力。