樓市，一個非常明確的信號

昨天，高層領導對于樓市的定調和發(fā)聲，想必大家都看到了。

這在地產困局的當下，無疑是一個強心針。

當然，你也可以不相信，但是悲觀者正確，樂觀者前行。我就結合廣州目前在做的，簡單聊一下我的看法和觀點。

幾個關鍵：

1）采取有力措施，鞏固房地產市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。這是目標。

2)結合城市更新推進城中村和危房改造，釋放改善改善需求。這是路徑和措施。也明確了樓市回穩(wěn)的鑰匙，關鍵還是在于一個拆字。

這里，我理解是有兩層意思：

其一，可以是小棚改，貨幣化安置，重構需求。

城市更新，包括房票安置，就是非常直接的制造和騰挪購買力，短期效果立竿見影。這是15年救市的邏輯。

但是，如果還是用10年前的鑰匙，解決今天的問題，我覺得不太合理和適用。

其二、所以，我覺得更重要的是，城市更新背景下，高質量發(fā)展要素可以重新配置和捏合，重構城市發(fā)展動力和板塊價值。

這個議題和內涵，我覺得對普通人來說更重要，也更符合“投資于人”的理念。

舉一個例子來說，都25年了，生態(tài)+科創(chuàng)+人文+更牛的配套+更好的居住，都可以全部實現(xiàn)。

接下來，針對第一點和第二點，我們展開說說。

1)城中村改造，貨幣化安置，這對樓市去庫存，是好事。主要看資金規(guī)模+居民選商品房動機+開發(fā)商回款進度。

當下的廣州市場，既有現(xiàn)金補償，也是房票安置。

而房票安置，廣州房票分為兩種：

• 村民房票。村民房票，按政策含獎勵，是18個月兌付
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• 政府存量新房購買
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政府存量房購買是另外一種體系。資金規(guī)模，國家資金，專項借款規(guī)模有4096億，涉及項目52個。

我們做過一個表格。具體大家再看看：

而安排到政府購買存量商品房的，已經購買了2.2萬套。

接下來，廣州擬投入300多億。主要集中在荔灣白鵝潭聚龍灣，海珠新中軸南段+白云羅沖圍+天河東智慧城和環(huán)五山片。

這個資金量，相當于市場規(guī)模的10%。

2)居民選擇商品房的動機。

以天河東凌塘和柯木塱為例，比如，宅基地補償8000，但是天禧房價3.5萬，換商品房，半年后拿證，相當于天河往你口袋里塞錢了。

3）依法改造的項目，一般都是街道作為專項借款的主體和資金使用方，也是和開發(fā)商談判購買商品房購買的主體。

關鍵的購買商品房項目/數(shù)量和回款節(jié)奏，除了流程和款項使用上報市里，還是需要和項目所在街道談判的。

這就是政府存量購買幾個關鍵要素。

梳理完第一點，第二點我覺得會更偏向宏觀敘事，但是也是廣州目前主要在做的。

其中，有兩點非常關鍵：

• 堅持人口、產業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體化規(guī)劃
• 從增量擴張，到內涵式發(fā)展為主線
• 
  

這里，我以廣州新中軸海珠段為例，會更好理解。

1)珠城跨江到廣州新中軸南段進一步延伸，與珠城北岸前航道會組成一個超級都市十字帶。

2）核心思路，環(huán)海珠湖/海珠濕地+中軸綠軸公園，配置核心配套，形成十字交叉，作為世界級的會客廳。

3)專項借款，進度起飛。