與住宅裝飾裝修有關(guān)的常見法律問題 | 法通識

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為普及法律通識，官方微信公眾號推出《法通識》欄目，以法院人專業(yè)的視角梳理、解答日常生活中常見法律問題，以供參考。

本期作者

第40期

趙雅麗

民事庭

三級法官助理

法學(xué)碩士

隨著廣大人民群眾對生活品質(zhì)的要求不斷提高，家庭居室裝飾裝修已成為極為常見的事情。無論是新房入住前的精心雕琢，還是老房翻新時的匠心改造，都離不開裝飾裝修這一環(huán)節(jié)。然而，裝飾裝修過程涉及諸多方面，從選擇裝修主體、簽訂合同到施工驗(yàn)收等，每一步都可能潛藏著糾紛隱患。為幫助大家更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)自身合法權(quán)益，本文梳理了裝飾裝修糾紛的相關(guān)法律知識，以供參考。

裝飾裝修工程按工程標(biāo)的可分為工業(yè)裝飾裝修工程和家庭居室裝飾裝修工程。家庭居室裝飾裝修工程，又稱住宅裝飾裝修，其施工對象是住宅用房，是以居住為目的對住宅進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動，區(qū)別于寫字樓、酒店、廠房等公共建筑的裝飾裝修。工程發(fā)包主體為業(yè)主或住宅使用人，故建設(shè)單位為成品房銷售實(shí)施的批量住宅裝修一般不屬于此類。裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程的一類，但家庭居室裝飾裝修工程相較于工業(yè)裝飾裝修工程具有工程金額不大、主體單一、法律關(guān)系相對簡單等特點(diǎn)。

【法條指引】

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二條第二款

在裝修過程中，有些業(yè)主出于價(jià)格更優(yōu)惠、溝通更便捷等原因，會選擇繞開裝修公司，直接與公司內(nèi)部的裝修人員個人訂立合同。一旦出現(xiàn)糾紛，業(yè)主能否主張裝修公司承擔(dān)責(zé)任呢？

依據(jù)合同相對性原則，合同僅對締約方具有法律約束力，對合同外第三人不產(chǎn)生效力。當(dāng)業(yè)主繞開裝修公司與個人簽訂合同時，該合同約束的是業(yè)主與個人。除非裝修人員簽訂合同屬于職務(wù)行為或構(gòu)成表見代理，即裝修人員是在其職權(quán)范圍內(nèi)以公司名義開展活動，或裝修人員雖無代理權(quán)，但相對人有理由相信其代表裝修公司，那么裝修公司可能需要承擔(dān)責(zé)任。例如，裝修公司的項(xiàng)目經(jīng)理在負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中，按照公司既定流程與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該行為通常可認(rèn)定為職務(wù)行為。

提示

尋找裝飾裝修施工方時，要盡可能通過多種渠道了解市場行情，盡量選擇具有一定規(guī)模、口碑較好、流程專業(yè)、管理完善的品牌公司，可以通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)、各大社交平臺等查看公司信用與評價(jià)，也可以實(shí)地查看裝修現(xiàn)場以直觀感受后綜合比較進(jìn)行選擇。裝修公司有固定的經(jīng)營場所，能夠提供更可靠的售后服務(wù)，故謹(jǐn)慎與缺乏了解的個體人員或繞開裝修公司與裝修人員個人建立裝飾裝修法律關(guān)系，雖然這樣價(jià)格往往更便宜，但風(fēng)險(xiǎn)也會隨之增加。

互聯(lián)網(wǎng)時代在為裝修方提供更多資源和便利的同時，也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。不同平臺的定位和運(yùn)營模式差異顯著：有的平臺為裝修公司發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)廣告吸引客戶，仍需線下磋商與訂立合同；有的平臺為裝修公司直接以互聯(lián)網(wǎng)作為經(jīng)營平臺，對施工質(zhì)量和服務(wù)全程負(fù)責(zé)；有的平臺僅提供裝修公司信息并促成交易，平臺僅為信息中介，不承擔(dān)后續(xù)責(zé)任；有的為復(fù)合型平臺，平臺也承諾一定監(jiān)督管理義務(wù)，如設(shè)有裝修資金托管服務(wù)、售后質(zhì)保服務(wù)等。裝飾裝修平臺負(fù)擔(dān)的權(quán)利義務(wù)應(yīng)結(jié)合各方的約定來確定。

家庭居室裝飾裝修工程通常以住宅為裝修對象，涉及的法律關(guān)系相對簡單，因此國家并未強(qiáng)制要求所有家裝工程必須由具備資質(zhì)的公司承接。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定以下情形必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)：

1

經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；

2

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的搭建建筑物、構(gòu)筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

3

經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)的拆改供暖管道和設(shè)施；

4

經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)的拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；

5

經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的；

6

按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案，并做閉水試驗(yàn)，改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

而普通家庭居室裝飾裝修內(nèi)容，如刷墻、鋪地板、安裝櫥柜等，無需裝修施工方具有相應(yīng)資質(zhì)。

【法條指引】

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第九條

若裝飾裝修工程不涉及需要資質(zhì)的項(xiàng)目，即使施工方無資質(zhì)，合同仍有效。若裝飾裝修工程涉及需資質(zhì)的項(xiàng)目而施工方無資質(zhì)，合同可能被認(rèn)定為無效。

裝飾裝修合同無效，但是裝修工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人。若裝飾裝修合同無效，且裝飾裝修工程經(jīng)驗(yàn)收不合格的，按照以下情形處理：①修復(fù)后的裝飾裝修工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，發(fā)包人可以請求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用；②修復(fù)后的裝飾裝修工程經(jīng)驗(yàn)收不合格的，承包人無權(quán)請求參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償。

【法條指引】

《中華人民共和國民法典》第七百九十三條

1

工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

未按合同約定的材料品牌、規(guī)格、型號施工，使用假冒偽劣產(chǎn)品或低檔次材料替代；施工工藝不符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定，如墻面開裂、瓷磚空鼓、水電管線鋪設(shè)不規(guī)范等；隱蔽工程未按規(guī)定驗(yàn)收即進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致后期出現(xiàn)滲漏、電路故障等問題。

2

工期延誤

無正當(dāng)理由（如業(yè)主未按時支付進(jìn)度款、不可抗力等），因自身管理混亂、人員調(diào)配不足、材料供應(yīng)滯后等原因?qū)е鹿て谕涎樱丛诤贤s定的竣工日期前完成工程。

3

擅自變更施工內(nèi)容

未經(jīng)業(yè)主同意，擅自增減裝修項(xiàng)目、改變設(shè)計(jì)方案或施工圖紙；變更施工內(nèi)容屬于對裝飾裝修合同的變更，應(yīng)經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致。

4

不履行驗(yàn)收或保修義務(wù)

工程竣工后未按約定通知業(yè)主驗(yàn)收，或拒絕配合驗(yàn)收；保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，拒不履行維修義務(wù)，或維修后問題反復(fù)出現(xiàn)。

5

違規(guī)施工

施工過程中 “野蠻裝修”或未采取安全防護(hù)措施，導(dǎo)致業(yè)主或相鄰方財(cái)產(chǎn)受損、人員受傷。

【法條指引】

《中華人民共和國民法典》第五百零九條

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條

1

未按時支付工程款

未按合同約定的時間、金額支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款或尾款。

2

擅自變更需求

未經(jīng)協(xié)商擅自要求改變設(shè)計(jì)方案、增減項(xiàng)目，導(dǎo)致施工方返工或工期延誤。

3

未按約定提供施工條件

未按照約定提供如按時騰空房屋、水電接入便利、出入小區(qū)證明等施工條件，或拒絕配合施工方合理的進(jìn)場、驗(yàn)收請求。

4

逾期驗(yàn)收或無故拒絕驗(yàn)收

工程竣工后，無正當(dāng)理由拖延驗(yàn)收或拒絕簽署驗(yàn)收合格文件；以不合理標(biāo)準(zhǔn)（如超出合同約定的質(zhì)量要求）刁難施工方，阻礙工程結(jié)算。

5

擅自解除合同或另行委托他人

未與施工方協(xié)商一致，單方面解除合同，另行委托其他施工隊(duì)伍進(jìn)場。

【法條指引】

《中華人民共和國民法典》第五百零九條

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條

在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)存在多個業(yè)主的情況下，業(yè)主的所有權(quán)為建筑物區(qū)分所有權(quán)，是專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)的混合形態(tài)。業(yè)主裝修房屋除影響相鄰方外，也涉及物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其余業(yè)主以及公共空間的利益，賦予物業(yè)服務(wù)人一定的監(jiān)督權(quán)、管理權(quán)，有利于維護(hù)建筑物的安全和公共區(qū)域內(nèi)的良好秩序。業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的諸如垃圾清運(yùn)路線、電梯使用規(guī)范、未經(jīng)批準(zhǔn)不可搭建建筑物、嚴(yán)禁擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)等合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

【法條指引】

《中華人民共和國民法典》第九百四十五條

裝修活動往往會產(chǎn)生噪音、垃圾等對相鄰方造成影響，干擾相鄰業(yè)主的生活安寧。在裝修時要充分考慮相鄰權(quán)利人的生活方便、睦鄰友善，采取各種措施避免或降低裝修對相鄰方的影響。如嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時間，同時盡量合理規(guī)劃施工時段，工作日盡量將噪音較大的施工安排在 9:00-12:00、14:00-18:00，周末及節(jié)假日避免進(jìn)行噪音作業(yè)。又如裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置、方式和時間堆放和清運(yùn)。

若裝修過程中造成相鄰方的財(cái)產(chǎn)損失，相鄰方亦有權(quán)向裝修方主張財(cái)產(chǎn)損害賠償。

【法條指引】

《中華人民共和國民法典》第二百八十八條

案例

張某聘請甲公司對其所有的502室房屋進(jìn)行裝修。某日，甲公司工作人員在502室房屋進(jìn)行裝飾裝修，張某陪同空調(diào)師傅在房屋內(nèi)安裝空調(diào)，該日晚上，因502室房屋陽臺水龍頭未關(guān)閉，漏水至樓下王某所有的402室房屋，房屋內(nèi)相關(guān)物品泡水。王某向法院起訴要求張某、甲公司共同賠償房屋修復(fù)損失、租金損失、財(cái)產(chǎn)損失、律師費(fèi)等。張某主張系因甲公司未按照合同約定安裝陽臺地漏導(dǎo)致漏水損壞嚴(yán)重，甲公司應(yīng)負(fù)全責(zé)。甲公司主張漏水原因系張某委托的空調(diào)安裝人員上門安裝空調(diào)，張某未對其房屋盡到管理義務(wù)所致，應(yīng)由張某承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

法院認(rèn)為，漏水事故系在甲公司施工期間，因502室房屋未關(guān)閉水龍頭所致。漏水事故發(fā)生當(dāng)天，張某及其委托的空調(diào)安裝師傅、甲公司的工作人員均在502室房屋進(jìn)行施工，張某和甲公司都應(yīng)對房屋的情況盡到監(jiān)管職責(zé)，張某和甲公司對該次漏水事故的發(fā)生均存在過錯，均應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院綜合漏水事故中張某和甲公司的過錯程度，酌情認(rèn)定張某和甲公司各半承擔(dān)王某的全部損失。結(jié)合證據(jù)材料確定具體損失金額后予以判決。

作為發(fā)包方，有權(quán)對裝修結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)收，如果裝修不合格或者不符合約定，發(fā)包方有權(quán)要求裝修公司重做或經(jīng)其同意減少裝修款等；作為裝修公司，有權(quán)在工程經(jīng)驗(yàn)收合格后結(jié)算工程款，要求發(fā)包方按照約定支付裝修款。如果發(fā)包方不進(jìn)行驗(yàn)收直接入住、使用裝修房屋，視為發(fā)包方對裝修工程的認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)按照約定支付裝修款。

【法條指引】

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第十四條

案例

李某與甲公司簽訂《上海市住宅裝飾裝修施工合同》，約定甲公司為李某所有的房屋進(jìn)行裝修，承包方式為包工包料，總價(jià)款7.5萬元。合同簽訂后，甲公司組織施工，李某支付裝修款6萬元。2023年12月，李某入住房屋，雙方確認(rèn)此時裝修尚未完工，廚房移門、淋浴房等尚未安裝。2024年4月，甲公司就未施工部分施工完畢。甲公司主張李某支付裝修尾款1.5萬元。就裝修尾款，李某認(rèn)為裝修工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，其入住時，廚房移門尚未安裝，燃?xì)獠蛔岄_通，其無法正常生活，故尾款支付條件未成就。

法院認(rèn)為，按照合同約定，李某應(yīng)于竣工驗(yàn)收支付10,000元，入住3個月質(zhì)量沒問題支付裝修尾款5,000元。李某已于2023年12月入住涉案房屋，視為李某對甲公司的裝修予以認(rèn)可，上述兩筆款項(xiàng)的付款條件均已成就，故判決李某應(yīng)支付裝修尾款。

首先，應(yīng)審查合同約定，若雙方當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請求對裝修工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，人民法院不予支持。

其次，應(yīng)審查雙方當(dāng)事人是否已就裝修工程價(jià)款進(jìn)行結(jié)算，若當(dāng)事人在訴訟前已經(jīng)對建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算達(dá)成協(xié)議，訴訟中一方當(dāng)事人申請對工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，人民法院不予準(zhǔn)許。

再次，當(dāng)事人在訴訟前共同委托有關(guān)機(jī)構(gòu)、人員對裝修工程造價(jià)出具咨詢意見，訴訟中一方當(dāng)事人不認(rèn)可該咨詢意見申請鑒定的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許，但雙方當(dāng)事人明確表示受該咨詢意見約束的除外。

最后，人民法院會對鑒定申請進(jìn)行審查，若申請鑒定的事項(xiàng)與爭議事實(shí)沒有關(guān)聯(lián)，或者不涉及案件基本事實(shí)的認(rèn)定，或者對訴爭事項(xiàng)的裁量沒有意義，缺乏鑒定必要性的，鑒定申請將不予準(zhǔn)許。

【法條指引】

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第二十八條、第二十九條、第三十條

值班編輯：卜玉