2025上半年租售比繼續提升，平均租售比為1:576

本報告選取了重點50城的數據，對50城的租售比、租金回報率、售租比進行測算。核心結論如下：

2025上半年平均租售比為1：576，自2024年以來，在房價加速下跌的背景下，租金和房價的偏離程度持續縮小，但與國際合理區間進行對比當前租售比水平仍偏離國際合理區間，租售比仍有進一步優化的空間。

2025上半年租金回報率微升，居民租房收益預期位居高位。重點50城租金回報率為2.08%，繼續創新高，并較2024年上升0.02個百分點。

2025上半年全國50大中城市售租比為48.0年，在不考慮轉售的情況下，居民想要通過租金收回買房總成本需要48.0年的時間，較2023年縮短了0.5年，當前售租比處于2019年以來最低水平。

按照發達國家合理最低值3%來計算，假設租金相對穩定，按照當前重點50城房價房租水平，房價跌至12989元/㎡左右為住房消費的理性房價，當前的房價與理性房價差5711元/㎡，理性房價與當前房價相差30.2%。

第一部分：租售比

2025上半年全國50城租售比為1：576，房價與租金的偏離程度進一步縮小。租售比是通過租金與房價間的關系來衡量地區樓市運行是否良好，國際標準認為房地產運行狀況良好的租售比通常為1:200到1:300。根據麟評居住大數據研究院監測的重點50城來看，2025上半年平均租售比為1：576，自2024年以來，在房價加速下跌的背景下，租金和房價的偏離程度持續縮小，但與國際合理區間進行對比當前租售比水平仍偏離國際合理區間，租售比仍有進一步優化的空間。

具體來看，2025上半年重點50城平均租金為32.47元/㎡/月，較2024年下降1.81%；平均房價為18700元/㎡，較2024年下降2.83%。房價跌幅大于租金跌幅，因此帶動近兩年租售比逐步靠近合理區間。展望未來，房價仍在調整之中，止跌回穩的效果并不明顯，預計租金和房價的偏離程度將會繼續縮小，逐步靠近租售的合理區間。然而，值得一提的是，目前國內房屋價值縮水，居民消費降級，收入預期降低，租金、房價均呈現下跌局面，租金跌幅小于房價跌幅，租售比回歸至合理區間任重而道遠。

第二部分：租金回報率

租金回報率，是指年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產是否值得投資的重要指標。國際上認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買并出租的，租金回報率在3%以下的城市，房價水平過高不適合通過出租來達到回本目的。

2025上半年租金回報率微升，居民租房收益預期位居高位。根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2025年重點50城租金回報率為2.08%，繼續創新高，并較2024年上升0.02個百分點。2025上半年，房價和租金均在調整階段，房價下行預期大于租金下行預期，帶動租金回報率上升，租房的收益預期相應提升在預期之內。

租金年回報率跑贏常見理財收益率。為加強資金的流動性，與國內LPR下調相呼應，存款利率和理財利率均處于歷史低位，2025年8月，5年期銀行存款利率為1.3%，10年國債利率1.78%，重點50城平均租金回報率趕超其他理財產品，買房收租的回報收益提升，根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2025年重點50城平均收益率達到了2.08%，領先于理財產品的利率。

單純從收益角度來看，當前相比存銀行的利息收益，買房收租更具有回報優勢，但投資需要考慮的因素眾多，買房收租的投資門檻高于理財產品，回報周期較理財時間更長，當下房地產市場環境錯綜復雜，居民市場信心不足，買房出租還會面臨空置的風險。

租金回報率呈一線城市<二線城市<三四線城市。分等級城市來看，2025上半年一線城市租金回報率為1.85%，較2024年上升0.03個百分點；二線城市租金回報率為2.06%，較2024年上升0.02個百分點；三四線城市租金回報率為2.58%，較2024年上升0.3個百分點。

從租金回報率的絕對值水平來看，一線城市<二線城市<三四線城市，高能級城市相對來說房價更高，房價的高企使得購房成本高企，租金短時間內難以覆蓋購房成本。三四線城市在低房價的帶動下，租金與房價的偏度度較小，租金回報率領先其他等級城市。

重點50城中6城租售比位于國際合理區間，烏魯木齊租金回報率最高。烏魯木齊、貴陽、桂林哈爾濱、淄博、長沙6個城市租售比位于國際合理區間，烏魯木齊租金回報率3.86%，這些城市的房地產市場由居民真實的住房需求決定。從城市租金回報率水平來看，高租金回報率城市主要以弱二線及三四線城市居多。

低租金回報率城市則聚集主要聚集在長三角、珠三角、海峽經濟圈，如金華租金回報率1.41%、東莞1.46%、廈門1.48%等，金華、東莞、廈門近年來租金回報率近年來一直處于低位水平，金華、東莞則是由于外溢住房需求導致的房價處于高位，租金處于低位，廈門則受到旅居地產的帶動房價位居高位，租金相對較低。一線城市中，深圳租金回報率最低，其次是北京，再次是上海，廣州。上海、廣州租金回報率2025年上年年未進入TOP15排行榜。

第三部分：售租比

居民通過出租房產收回買房成本的年限繼續縮短。根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2025上半年全國50大中城市售租比為48.0年，也就是說在不考慮轉售的情況下，居民想要通過租金收回買房總成本需要48.0年的時間，較2023年縮短了0.5年，當前售租比處于2019年以來最低水平。

通俗來講，售租比則更能直觀的看出居民買房回本的難易程度，往往售租比越高，居民通過出租房屋收回買房成本的時間越長。近年來，房地產市場發生重大轉折，房價持續探底，售租比年限明顯縮短。盡管售租比年限持續縮短，但如果僅依靠租金獲得收益，回報周期較長。

從分布來看，高售租比的城市集中分布于東南沿海一帶。其中，金華位居高售租比榜首，靠出租收回買房成本需要約70.7年，系金華城市的高房價、低租金帶動，金華作為長三角城市群城市之一，直達上海高鐵 2 小時，吸引上海投資者布局養老度假房產，義烏小商品市場的國際化輻射效應，帶動了金華全域的商業和居住需求，使得房價位于高位，然而，金華租金水平低于長三角其他核心城市。東莞其次，售租比為68.6，東莞售租比位居高位的原因與金華類似，東莞承接了廣州外溢需求導致房價高企，但城市自身產業配套的欠缺，租金處于較低水平。烏魯木齊、貴陽、桂林位居低售租比前三，均不到30年就可以通過出租收回購房成本，甚至少于金華50年左右。哈爾濱、長沙、淄博、威海、沈陽、大連的售租比也處于國內較低水平，均在35年以下。

第四部分：從租售比反推理性房價

租售比與房價呈現負相關性。房價變化影響市場預期，居民存在買漲不買跌的心態，房價下行會影響市場信心，因為房價長期下跌會促進房價的加速下跌，而租金的變化由市場的真實住房需求決定，一般租金波動幅度較小，相對平穩。因此從房價和租售比的關系上看，房價與租售比呈現負相關性（如下圖），2024年房價開始呈現明顯的下行趨勢，與此同時租售比提升，2025上半年繼續該趨勢仍未扭轉。2025年盡管政策基調是促進房地產市場止跌回穩，但二手房市場仍在以價換量之中，一季度雖然價格跌幅收窄，二季度在市場需求走弱的帶動下，房價加速下跌。

房價底線梳理，一般而言，租售比對房價底線有一定參考作用，房子合理價值的底線是房租的貼現。也就是說，租金、合理租售比反推出來的房價水平是房地產市場運行的合理價值水平，國際經驗租售比維持在3%-5%左右市場進入合理區間，房價將會是住房消費理性水平，國際有房產稅的國家，合理的租售比是5%左右，中國目前還沒實施房產稅，按照發達國家合理最低值3%來計算，假設租金相對穩定，按照當前重點50城房價房租水平，房價跌至12989元/㎡左右為底線，當前房價與理性房價差5711元/㎡，相差幅度30.5%。

底線房價并不是代表中國的未來房價要下降到該水平，房價是多重因素導致的結果，如政策，收入，就業環境，供需關系等等。而租售比反推的合理房價本質上指的是“居住功能優先、投資功能輔助” 的市場，房價反映真實居住價值，租金反映居民實際支付能力，供需、政策、經濟形成相互支撐的平衡態。這類市場既能滿足居民的居住需求（租房或購房壓力適中），也能為投資者提供穩定的資產配置選擇，是房地產市場從 “高速擴張” 轉向 “高質量發展” 的典型表現。國內樓市目前在深度調整之中，過渡到理性房價并不是一蹴而就，需要經濟結構化變革。