30年租金抵房價才是底？樓市泡沫要破了嗎

家人們，最近刷房產圈的肯定都見過這句話：“等一套房的價格等于 30 年租金了，房價才算到底，多出來的全是泡沫！” 這話在評論區吵翻了，有人說 “終于說到點子上”，有人罵 “不懂中國樓市瞎扯”。今天咱不站隊，先算筆明白賬，再聊聊這背后的門道。

先給大家上點實在數據。2025 年上半年統計，全國 50 個重點城市的平均租售比是 1:576，啥意思？就是買套房子的錢，靠租金得 48 年才能回本，比網友說的 30 年還多 18 年。我身邊真有這例子：鄰居前年 245 萬買了套裝修房，想等著漲價轉手，結果房價沒動靜，只能租出去，一年租金才 2 萬。算下來要 125 年才能回本，可房子產權才 70 年，到期連本錢都收不回來，這賬誰看了不懵？

為啥網友會盯著 “30 年租金” 這個數？這不是拍腦袋想的。國際上有個規矩，買房的投資回報得比無風險利率高，不然不如去買國債。咱們國家 10 年期國債收益率大概 3.6%，算上物業費、空置期這些成本，房產年化收益至少得 5% 才合理，正好對應 20 年租金回本。但咱國情特殊，網友把標準放寬到 30 年，其實已經是妥協了。

可為啥現在租售比能飆到 48 年？根子在這三點：第一是錢沒地方去。以前大家炒大蒜、炒藏獒，后來發現還是房子穩妥，加上外匯管制，錢只能在國內打轉，推著房價往上漲，早把租金拋到腦后了。第二是 “買房必賺” 的老觀念沒散。2000 到 2020 年那二十年，房價翻十幾倍的例子太多，沒人在乎租金那點小錢，就像牛市里沒人看股票的市盈率一樣。第三是城市資源綁定。以前買房才能落戶、上學，哪怕租金回報率再低，為了孩子也得買，這就把房價和真實居住需求脫鉤了。

這租售比失衡帶來的影響，咱普通人最有體會。首先是心態崩了。我直播間常有粉絲說：“月薪 8000，房租 2400 剛夠活，買房要 50 年租金回本，這輩子別想了”。這種絕望感不是假的，現在年輕人不想結婚、不敢生娃，房價泡沫占了很大原因。其次是市場分裂了：三四線城市租售比看著更合理，可年輕人全往大城市跑，房子賣不出去照樣跌；一線城市租售比爛得離譜，湯臣一品租售比才 1.09%，卻沒人敢說它會崩，因為買的人根本不靠租金賺錢。還有就是租房市場變了，房價跌了，房東們把空房全掛出去出租，結果房租也跟著降，租售比反而沒怎么變，最后還是沒人賺錢。

接下來說點實在的，我對這事兒的看法可能有點扎心，但都是大實話。

第一，“30 年租金抵房價” 是個好錨點，但絕不是 “底部信號”。2025 年銀川、貴陽這些城市租售比快接近合理區間了，可房價照樣沒見底。因為真正的底部得等 “買房賠錢” 的記憶形成，甚至出現 “租售比不到 20 年還沒人買” 的情況，這至少得五八年時間。咱別盯著一個數字盼天亮，那不現實。

第二，泡沫的本質不是 “超 30 年租金”，而是 “價值和需求脫鉤”。上海青浦華為研發中心落地后，房租漲了 140%，可房價沒怎么動，因為租房的是臨時上班的，買房的要看學校、醫院這些長遠配套。這說明租金反映的是真實居住需求，房價反映的是投資預期，倆市場根本不是一回事。那些租售比 1:600 的城市，泡沫擠不擠，得看還有沒有年輕人愿意來扎根。

第三，別光罵泡沫，得想明白泡沫里藏著啥。以前房價漲，是因為貨幣超發、投資渠道窄、資源綁定這三座大山。現在租房落戶放開了，股市債市慢慢規范了，這大山在松動，但不可能一下子垮掉。專家說調整周期可能要到 2035 年，這話聽著泄氣，但真相就是：泡沫不會炸，只會慢慢漏，咱普通人得學會在漏的過程里過日子。

最后說句掏心窩的：咱討論 30 年租金的時候，其實是在盼一個 “努力就能買得起房” 的時代。現在租售比 48 年，不代表希望沒了，只是說明樓市在從 “炒房時代” 往 “居住時代” 轉。這個過程肯定疼，但疼過之后，房子才會變回 “住的地方”，而不是 “賭具”。

至于啥時候能到 30 年租金的節點？咱不用猜，盯著三個數就行：全國租售比有沒有往 1:360 靠，居民房貸壓力有沒有降下來，法拍房是不是越來越少。這三個數好了，不用網友喊，市場自己會給答案。