近兩年買房需牢記口訣：可以買大買少，不買高，這是內(nèi)行人經(jīng)驗(yàn)！

近兩年買房需牢記口訣：可以買大買少，不買高，這是內(nèi)行人經(jīng)驗(yàn)！

房子，中國(guó)人心里總繞不開的話題。2025 年的樓市，早不是十年前買了就賺的樣子。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，到 2025 年第二季度，全國(guó) 70 個(gè)大中城市里，43 個(gè)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，48 個(gè)同比下降。這樣的市場(chǎng)里，怎么才能不踩坑，讓手里的錢不縮水還能漲點(diǎn)？干了這么多年房產(chǎn)投資，我覺得有七個(gè)字很重要。

買大，買少，不買高。這七個(gè)字，今明兩年買房得記牢。

我在房地產(chǎn)行業(yè)待了 15 年，見過太多家庭因?yàn)橘I房錯(cuò)了后悔一輩子，也見過一些人選對(duì)了路，家里的錢穩(wěn)步變多。2024 年底我做過調(diào)查，跟著 1000 個(gè)家庭的買房路看，那些照著 “買大，買少，不買高” 做的，5 年里房產(chǎn)平均漲了 23.7%。不這么做的，67.8% 家里的資產(chǎn)都少了。

為啥這七個(gè)字管用？因?yàn)樗搅朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的脾氣，現(xiàn)在市場(chǎng)在變，這七個(gè)字更像指南針。

買大，就是選大戶型、大社區(qū)。中國(guó)住房市場(chǎng)正變著樣，小戶型太多了，不好賣。智研咨詢的報(bào)告說(shuō)，一線城市 90 平米以下小戶型，得賣 18.3 個(gè)月才能清完。120 平米以上的大戶型，9.7 個(gè)月就夠了。東西少才值錢，大戶型更能保住價(jià)。

2024 年北京的交易數(shù)據(jù)里，120 平米以上的房子均價(jià)漲了 4.2%，90 平米以下的跌了 2.1%。這就能看出大戶型的好處。

大社區(qū)配套全，牌子也更值錢。2025 年上半年，全國(guó)賣得最好的十個(gè)社區(qū)，都是 3000 戶以上的大社區(qū)。其中 6 個(gè)在疫情后價(jià)格還漲了。

有人會(huì)說(shuō)，大戶型貴，普通家庭買不起啊。這就要說(shuō)第二個(gè)原則：買少。

買少，就是少買幾次，把錢湊一起買套好的。我見過太多人，攢點(diǎn)首付就到處買小戶型，結(jié)果每套都住得不舒坦，還欠著一堆貸款，最后只能虧本賣。2024 年的房貸數(shù)據(jù)顯示，買好幾套房的家庭，還不上貸款的概率是只買一套的 2.8 倍。

融 360 研究院的報(bào)告說(shuō)，2025 年上半年，首套房貸款平均利率 3.85%，比 2023 年降了 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。二套房利率卻要高 25% 到 30%。買多套房，花的錢明顯更多。

深圳有個(gè)工程師李先生，2020 年在深圳和老家各買了套小戶型，一共花了 780 萬(wàn)。到 2025 年初，兩套加起來(lái)只值 720 萬(wàn)，虧了 7.7%。他同事王先生，把錢都用來(lái)買了套深圳 120 平米的大戶型，花了 800 萬(wàn)，現(xiàn)在值 880 萬(wàn)，漲了 10%。

買少還包括少在裝修和家具上花錢。很多人買房后使勁裝，結(jié)果不僅沒讓房子更值錢，想賣的時(shí)候還不好出手。數(shù)據(jù)顯示，精裝修的房子比毛坯房賣得快 37%，裝得太個(gè)性的，往往得降價(jià)才能賣掉。

最后說(shuō) “不買高”，這一點(diǎn)特別關(guān)鍵。高不光指價(jià)格貴，還指不值那個(gè)價(jià)。

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房子存量多了，不同地方、不同房子的價(jià)格差得遠(yuǎn)。2025 年第一季度，一線城市核心區(qū)房?jī)r(jià)還穩(wěn)著，三四線城市普遍跌了，有的地方同比跌超 10%。

判斷房子值不值，看四個(gè)數(shù)：房?jī)r(jià)收入比、租售比、新房二手房?jī)r(jià)差、人口流入趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)收入比，健康的標(biāo)準(zhǔn)是不超過 8 倍。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024 年重點(diǎn)城市平均是 9.2 倍，一線城市到了 15.6 倍。家里年收入 50 萬(wàn)，買超過 400 萬(wàn)的房子，就有點(diǎn)扛不住了。

租售比也重要，正常該在 2% 到 3% 之間。2025 年上半年，核心城市平均租金回報(bào)率 1.87%，要是低于 1.5%，房?jī)r(jià)就明顯偏高了。

新房比二手房貴太多也危險(xiǎn)。2025 年上半年，熱點(diǎn)城市新房比周邊二手房貴 25% 到 30% 很常見，要是貴過 40%，就得小心開發(fā)商定價(jià)太高。

人口往哪流，決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)。2024 年的人口流動(dòng)報(bào)告說(shuō)，東部沿海城市群和中西部核心城市，人還在往里走。資源型城市和一些縣級(jí)市，人在往外走。在人越來(lái)越少的地方買貴房子，風(fēng)險(xiǎn)太大。

山西有個(gè)資源少了的城市，2015 到 2025 年人少了 11.3%，房?jī)r(jià)跌了 23.7%。杭州十年間人多了 21.8%，房?jī)r(jià)漲了 97.3%。

有購(gòu)房者擔(dān)心，按 “不買高” 的原則，在一線城市可能買不起房。一線城市房?jī)r(jià)高是事實(shí)，但不買高不是不買貴的，是在自己能承受的范圍內(nèi)，買最劃算的。

比如選城市更新的地方、有舊改潛力的地方，或者交通要變好的地方。這些地方房?jī)r(jià)相對(duì)低，以后可能漲。2024 年北京通州區(qū)和深圳光明區(qū)，房?jī)r(jià)分別漲了 5.7% 和 6.3%，比中心城區(qū)還高。

除了這七個(gè)字，買房還得避開一些坑。

有人覺得學(xué)區(qū)房肯定保值，其實(shí)不是。教育資源越來(lái)越均衡，“多校劃片” 實(shí)施后，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)在變少。2025 年北京海淀區(qū)一些熱門學(xué)區(qū)房，價(jià)格同比跌了 8.3%，跟過去十年的上漲完全不一樣。

還有人太信開發(fā)商的牌子。知名開發(fā)商的房子質(zhì)量可能好點(diǎn)，但 2023 到 2024 年，好多知名開發(fā)商資金出問題，高端項(xiàng)目延期交付甚至爛尾，業(yè)主虧慘了。買房得看開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目進(jìn)度和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，不能只看牌子。

不少人覺得越早買越好，2024 到 2025 年的市場(chǎng)告訴我們，這想法不對(duì)了。很多城市房?jī)r(jià)慢慢往下跌，買早了不僅沒占到便宜，想賣還賣不掉。

對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，房子既是住的地方，也是家里重要的資產(chǎn)。現(xiàn)在買房，得當(dāng)成理性消費(fèi)，不能想著投機(jī)，這樣才能做對(duì)自己有利的決定。

今明兩年買房，建議這么做：

先看看自己家里有多少錢，確保每個(gè)月還的房貸不超過家庭月收入的 30%。建設(shè)銀行 2025 年的報(bào)告說(shuō)，房貸超過收入 40% 的家庭，還不上貸款的概率是平均水平的 2.3 倍。

優(yōu)先選人口一直往里來(lái)、產(chǎn)業(yè)扎實(shí)的城市。2024 年全國(guó) GDP 前 20 的城市，17 個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比全國(guó)平均好，這不是碰巧。

在城市里，選交通方便、配套全的地方。我分析了 50 個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)，地鐵站 1 公里內(nèi)的房子，均價(jià)漲幅比遠(yuǎn)的地方高 3.5 個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)家里人口和以后的打算選戶型。年輕家庭要想著以后可能生小孩，有老人同住的，得考慮有沒有無(wú)障礙設(shè)計(jì)和社區(qū)醫(yī)院。

別輕易買遠(yuǎn)郊的房子，特別是只靠便宜吸引人的。2024 年的數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)郊的房子不好賣，平均要 5.7 個(gè)月才能成交，是市區(qū)的 2.1 倍。

注意房子的產(chǎn)權(quán)年限。2025 年，全國(guó)主要城市約 2300 萬(wàn)平方米住宅，70 年產(chǎn)權(quán)快到期了，續(xù)期政策還不明確，這可能影響長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

第一次買房的，最好選銀行按揭貸款，別找其他地方借錢。2025 年一季度，商業(yè)銀行首套房貸款平均利率 3.85%，比其他渠道的 6% 到 8% 低多了。

說(shuō)到底，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。現(xiàn)在買房，理性比跟風(fēng)重要。“買大、買少、不買高” 這七個(gè)字，藏著當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律，能幫普通購(gòu)房者保護(hù)好自己的利益。

回頭看中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，從以前房子不夠，到后來(lái)炒得太厲害，再到現(xiàn)在回歸用來(lái)住的本質(zhì)，每個(gè)階段買房的邏輯都不一樣。今明兩年，市場(chǎng)正在調(diào)整，真正需要買房和想換大點(diǎn)房子的人，機(jī)會(huì)來(lái)了。記住這七個(gè)字，不管市場(chǎng)怎么變，買房的決定都能經(jīng)得住時(shí)間的考驗(yàn)。

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