北京126億地王，速度慢了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

端水大師董毅，沒了用武之地。

在朝陽區黃衫木店雙子座，這位越秀地產華北區總經理的話語權并不大。他身兼兩邊的董事。

璞樾的董事長吳進和王澍，來自中國金茂；紫京宸園的董事長樊飛軍和李吉，來自中建智地。

董事會的權力格局，向來是由資本決定的。

這兩個豪宅的項目公司雖不同，但背后的股東一致，由興鼎地產、中國金茂和越秀地產分別持股50%、33%和17%。中建智地在興鼎地產持股97%，另3%由朝開公司持有。

4月28日，“中建智地+中國金茂+越秀地產+朝開公司”聯合體，以底價126億元摘得一個地塊包，包括朝陽黃衫木店三地塊，孫河的商業地塊。

黃杉木店北地塊（01、02）是璞樾，總建筑規模約11.645萬平方米，其中地上8.29萬平方米、地下3.354萬平方米，產品設計由金茂負責，越秀操盤營銷。

黃衫木店03地塊在南，是紫京宸園，總建筑規模約21.56萬平方米，其中地上14.11萬平方米、地下7.44萬平方米，由中建智地全面負責。

它們是親兄弟，卻依舊暗戰。

這股味道，去朝陽大悅城一層溜達一圈就可聞到，那里有紫京宸園和璞樾的外展場，一東一西擺放著。

還有一種說法，朝陽區在樓盤贈送面積的尺度上有所收緊，也導致黃衫木雙子拖慢了進程。

如果按拿地時間來算，黃杉木雙子座的確拖堂了，時至今日，已耗費了三個半月，它們依舊未見總平圖的身影。

反觀北京宸園，從拿地到公示總平圖，只花了兩個月；從拿地到領取預售許可證，也只用了三個半月。

一步慢，則步步慢。

璞樾和紫京宸園，原定計劃在九月初開盤，現在看來，延后是鐵板釘釘的事。（更多內情加花姐微信：louhuar007）

兄弟豪宅的內卷

為什么那么慢？

花姐了解到，黃杉木雙子為了品質，竟然相互卷起來了，在配置上展開了軍備競賽。反正大家都不是缺錢的主兒，不是為了利益，而是為了各自的榮譽而戰。

金茂和中建智地，都想打造自己的燈塔項目。有20年前的頂豪星河灣在旁，它們是有敬畏之心的。

璞樾和紫京宸園位于東五環內，西距離朝陽大悅城及地鐵6號線青年路站約1公里，位置很不錯。但在硬件條件上，依然有些瑕疵。

1、璞樾

璞樾有個拖油瓶，一個幼兒園，規劃建面4727平米。它的占地蠻大，占了整個北地塊的七分之一。

按照拿地文件，幼兒園的位置可結合01地塊統籌布置。意思是，可以任意擺放。

花姐從金茂內部了解到，幾經權衡，幼兒園位置還是設在原位置：東南角。只不過，將原來的正方形變成了南北走向的長方形。

理由是：地塊東面50米處，一條110千伏的高壓線，把幼兒園設在那，可以讓住宅稍微隔得遠一些。換言之，讓祖國的花朵離高壓線更近。

從目前流出的草圖看，璞樾的大門設在地塊西邊，幼兒園上下學倒是影響不大。

大家都很清楚，幼兒園是有噪音的。這也對璞園的品質造成一定的影響。

2、紫京宸園

紫京宸園南面緊鄰朝陽北路，出行更加方便，但離噪音也更近。前兩排的房子有較大的影響。

地塊的東邊也有四座高壓線塔。如此一來，西面和南面是大馬路，東面是高壓線塔，再加上中間有一條街坊路，讓紫京宸園做產品的難度較大。

要彌補先天的缺憾，唯一的辦法，就是后天提升產品力。

不過，一旦紫京宸園用材用料升級，璞樾自然也就跟進了。據說，因雙方設計方案不斷優化，導致報規圖遲遲定不下來。

黃杉木雙子之間的內卷，越秀董毅看在眼里，急在心里。

遙想在海淀功德寺雙子座，他兼任和樾望云與和樾玉鳴董事長，兩邊的材料、售價、取證、開盤，等等，一切都在他的掌控之內，可以做到一碗水端平。

現在，他有點使不上勁兒。

三宗地塊分工浮出

由于璞樾和紫京宸園太耀眼，以至于大家遺忘了126億元地塊包里，還有一宗商業用地。

2902-73商業地塊，位于孫河鄉的別墅板塊，占地5.8萬平米，容積率1.0，在北五六環之間，算是個巨無霸商業體。

這個商業地塊被拉郎配，和黃衫木店雙子進行組合。

它的地價高達6.41億元，如果加上建安成本，至少需要8個億。而整個璞樾和紫京宸園的貨值約為200億元，全部賣掉的凈利潤，也只有20-30億元。

有傳聞稱，孫河73商業項目未來用于做山姆會員店，但零售企業給的租金很低，甚至無法覆蓋融資成本。

孫河73商業項目到底該怎么操作？

它的開發主體公司，和紫京宸園是一家：北京興昶房地產開發有限公司。

有兩個證據可以證明：

1、7月19日，北京市發改委批復同意興昶地產，開發平房鄉2107-03地塊和孫河鄉2902-73地塊商業用地項目，規劃總用地面積11.3萬平米，建筑控制規模為19.98萬平米（不含地下面積），總投資估算為107.57億元；

2、5月份，興昶地產啟動招標計劃，2107-03地塊一標段和二標段的預算金額，分別為3.16億元和2.17億元。7月18日還發出了方案設計的招標公告。

這兩個文件，至少能說明孫河73商業的資產歸在興昶地產名下。

商業項目不同于住宅，是需要運營商的。

2025年7月28日，北京朝開新元商業管理有限公司注冊成立，注冊資本為25000萬元，法人及董事長是胡超，董毅為董事。

它的股權結構為：北京朝陽城開持股80%、中建智地持股10%、中國金茂持股7%、廣州越秀持股3%。

這與璞樾、紫京宸園、孫河73商業的股東持股比例不同。在三個地塊開發端，朝陽城開只間接持有1.5%。這次朝陽城開絕對控股，也算是為了利益平衡吧。

從朝開新元的經營范圍看，它是一家商管公司，應該不會持有孫河73商業的資產。

按照商業管理的運營邏輯，甲方興昶地產要給乙方朝開新元付費的。也就是說，朝陽城開在孫河73商業的商業運營上，占了主導地位。

如此一來，在126億地王力，諸位股東的職責就明晰了：

璞樾，由金茂設計、越秀操盤；紫京宸園，由中建智地全權負責；孫河73商業，由朝陽城開來負責運營。

合伙生意，每位股東都應該發光發熱。