上漲93%！合肥新房備案量上漲但價格……

上周合肥新房備案量持續上漲，二手房成交量回探，新房二手房“以價換量”現象明顯，市場持續分化中。

NO. 1｜壹

上周新房備案量暴漲約93%

根據第一房研究院統計數據顯示，上周（7月21日-7月27日）合肥新房備案量持續上漲，備案405套房源，環比上漲92.9%，備案價格23251元/㎡，環比下跌10.9%。

從上周備案情況來看，備案量持續上漲，市場備案量慢慢上升，但上周備案價格大幅下跌，主要因為計容新規項目大量備案，這也說明了目前新房“以價換量”現象比較明顯。

從上周備案前十項目來看， 除了綠城燕語春風和濱投嘉璽是計容新規后項目，其他項目均是計容新規之前項目，其中新站招商奧體公園再次沖上榜首，備案58套，其次是朗拾森嶼，目前項目是尾盤，上周備案36套房源，另外淝河板塊的招商四季臻邸。中國鐵建花語江南都排在前十。

從區域來看，前十中包河區占席4個項目，瑤海區3個項目，新站、高新、濱湖各1個項目，除了新計容項目外，其他新房項目之所以備案突出，主要還是目前這類新房折扣力度較大，相比計容新規之后項目，這些項目雖然品質稍微差點，但相比二手房而言，品質已經提升很多，最重要的是性價比很高。

上周末，省府東板塊新盤合肥軌道廬月汀雲首開，推出小高層2#、12#樓（總高13層）、洋房2#、3#樓（總高9層），其小高層備案價格2.4-3.1萬/㎡，洋房2.9-3.9萬/㎡。據悉，廬月汀雲首開銷售78套房源，銷售3.3億元。

項目容積率僅1.8，規劃建設12棟小高層+5棟洋房+1棟酒店，其中住宅房源總套數為628套，全系戶型實際使用率最低也接近100%。

另外，合肥城投包河202426號地塊規劃出爐，地塊容積率1.8，規劃了9棟11-18層小高層，該項目位于置地雲臺映月的南邊。

合肥城建駱崗公園BH2024027地塊規劃也出爐，打造了小高（11-17F）+洋房（7-8F），規劃面積140-249，主力面積140-166-193-249㎡。

據了解，該項目產品標準非常高，而且項目緊鄰駱崗中央公園，南側為規劃的十五里河景觀帶，雙公園環抱，將是合肥又一豪宅項目，價格3萬+

而就在今天，位于淝河板塊的中海悅府三期也就是雲起項目首開，首開推出的2#、5#、11#，戶型面積134-170㎡，備案價格2.3-2.7萬/㎡。

悅府雲起是中海提出新規2.0后首個項目，整個小區做了抬高，與前面一期、二期相比，產品上也有很大提升，因此在價格上也比一期和二期價格要略高點。按照中海前面銷售情況，又是一個現象級熱銷樓盤。

NO. 2｜貳

二手房價格持續下跌

再來看看二手房，上周合肥二手房成交576套房源，環比下跌9%。上周二手房成交量回探，合肥二手房自今年3月份以來，成交量一直波動式維持在600套左右。

從成交價格來看，上周二手房成交價格1.23萬/㎡，環比下跌2.3%，二手房價格持續下跌，以價換量現象較為明顯。

從貝殼二手房掛牌情況來看，上周有11520套房源價格下調，環比上漲3.1%，下調房源價格持續擴大。而漲價房源來也進一步在減少，這也導致價格持續下跌。

而從具體樓盤掛牌價格來看，二手房價格仍還在持續下跌。近期，網上爆出萬科藍山一套92㎡精裝小四房，不是頂樓和一樓，總價120萬，折合單價僅1.3萬/㎡。

要知道萬科藍山在2021年時，成交價格在3.7-3.8萬/㎡，如今價格下跌到1.3萬/㎡，下跌超過6成。還記得去年藍山兄弟，330萬買入，去年不考慮利息、機會成本等，本金凈虧損155萬，最終以175萬價格出售，如今再來看，還是出售比較早，不然到今天虧本的可能更多。

NO. 3｜叁

結語

合肥樓市的冷暖對比，折射出當前房地產市場的深層矛盾。新房市場因計容新規項目集中備案，開發商通過價格優勢加速去化，但“以價換量”能否持續，仍需觀察新規項目入市后的真實去化率。而二手房市場掛牌量激增、價格持續下跌，反映出業主對后市的謹慎預期，以及“買方市場”下購房者對性價比的極致追求。

從長遠看，合肥樓市的調整既是政策調控的必然結果，也是市場回歸理性的過程。新規項目雖為新房注入產品力，但如何平衡品質與價格、穩定市場預期，仍是關鍵。二手房的持續低迷則提醒我們：樓市信心修復需時間，更需政策與市場形成合力。未來，在“房住不炒”基調下，合肥或將通過優化土地供應、調整限購政策等手段，推動市場軟著陸。