北京土拍重啟，傳遞出三個信號

每一個樓花，都是獨一無二的，這里是樓花網(wǎng)。

暫停18天后，北京土拍市場按下重啟鍵。

7月18日，豐臺岳各莊村DC-L01地塊、順義薛大人莊村SY00-0025-6017地塊，雙雙進入用地預(yù)申請池。

它們是第五輪供地清單里的地塊，另有6宗尚未有動靜。

按照常規(guī)的流程，那8宗地本應(yīng)在6月底就進入預(yù)申請，第六輪住宅供地清單應(yīng)該公布。

但時至今日，第六輪還沒到來。

為什么會出現(xiàn)這種狀況？

原因大家都知道，2025年上半年賣地的業(yè)績太好了：成交22宗住宅地塊，用地面積111.22萬平米，規(guī)劃建面220.76萬平米，總成交金額1005.56億元。

它同比去年，多賣了273.2億元，增幅約37.3%。

一級市場火熱，二級市場卻冰火兩重天。

2025年1-6月，北京新建商品住宅網(wǎng)簽總量為21227套，較2024年同期的22657套，下降約6.3%。

在榜單前十名中，有6個是10萬元/㎡以上的豪宅，總共賣了320多億。現(xiàn)實是，大部分樓盤不溫不火。

因而，土拍市場必須按下暫停鍵。

但，這個按鍵什么時候重啟？孰先孰后，頗費思量。

從岳各莊和薛大人莊兩宗地重啟一事，花姐至少看到三個信號。

一、8月土拍交易重啟在23日左右

來看一下兩宗幸運地塊的基本信息：

A、岳各莊村L01地塊：用地規(guī)模約2.18公頃，規(guī)劃地上建筑面積約5.8萬平方米，起拍價29億元，起拍樓面價約5萬元/㎡；

B、薛大人莊村6017地塊：用地規(guī)模約2.3公頃，規(guī)劃地上建筑面積約3.68萬平方米，起拍價10.3億元，起拍樓面價約2.8萬元/㎡。

它們的預(yù)申請受理時間，自7月18日起至8月18日下午17:00。

這表明，它們的掛牌競價時間，可能從8月11日開始——比預(yù)申請截止時間提前一周；競價時間約為8月23日——競價起始時間后的半個月。

如果拿昌平新城CP00-1101-0033、0036、0044地塊7月31日土拍計算，北京土拍市場，將至少22天無交易。

這種狀況，在7月份就出現(xiàn)了。

從7月3日延慶區(qū)YQ00-0205-0001地塊成交，到昌平地塊成功拍出，中間空窗了28天。

這大概是對6月初供地的“撥亂反正”。

為了完成上半年土拍業(yè)績，6月首周，北京共有6宗商品住宅地塊成交，合計205.51億元，總建筑規(guī)模61.68萬平方米。

有點瘋狂。

二、避開海淀西部樓市戰(zhàn)事

誰先進入預(yù)申請，意味著誰先交易。

毫無疑問，海淀四季青鎮(zhèn)西郊機場附近的雙子座延后了。

它們都是搶手貨：

A、HD00-1410-0007商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、0012城鎮(zhèn)住宅用地，用地面積4.81公頃，規(guī)劃建面8.24萬平米；

B、HD00-1410-0018城鎮(zhèn)住宅用地，用地面積3.81公頃，規(guī)劃建面6.28萬平米。

這個雙子座往東南3.2公里和西南2.5公里，分別是半壁店雙子座和寶山村雙子座。

5月20日，保利發(fā)展與北京建工聯(lián)合體以45.45億元，拿下半壁店HD00-2201-0003、0004地塊，規(guī)劃建筑規(guī)模5.8萬平方米，樓面價7.84萬元/平米，溢價率11.95%。

6月5日，寶山村雙子成交，中建壹品以27.78億元摘得0016地塊，規(guī)劃建面5萬平米，樓面價5.5萬元/平米，溢價率1.8%；金隅地產(chǎn)以33.64億元拿下0017地塊，規(guī)劃建面6萬平米，樓面價5.6萬元，溢價率1.5%。

如果加上待供的四季青雙子，海淀西部猛增約30萬平米住宅，以每套150平米計算，約為2000套。

供應(yīng)量實在太大了，四季青雙子只能避開鋒芒。（詳見《北京西線土拍戰(zhàn)事》）

三、昌平東小口地塊分批出讓

昌平樓市，壓力很大。

連常勝將軍董毅也遇到了困難。他是越秀地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理。

星耀未來4月拿證，供應(yīng)930套，目前網(wǎng)簽151套，成交均價5.54萬元/平米，成交金額8.43億元。

中海未來之境拿地5個月，也沒有開盤的消息。

就連7月31日競拍的昌平南邵組團CP00-1101-0033、0036、0044地塊，也是三進宮了。（詳見《“肥瘦搭配”過激，昌平土拍糾偏》）

在這種情況下，如果第五批供地清單里的東小口CP02-0405-0001地塊、0002地塊和0005地塊集中上架，會讓昌平樓市雪上加霜，打壓購房信心。

東小口這三宗地，是昌平離五環(huán)最近的地塊，不足4公里。它們的規(guī)劃建面約39.8萬平米，約4000套房子。

如果把昌平在售、待售的供應(yīng)量加在一起，昌平樓市一年內(nèi)的供應(yīng)，將突破1萬套，堪比豐臺區(qū)。

花姐預(yù)計，東小口地塊會分批次上架，不會擠在同一個時間點。

北京雙子座供地手法已有積弊，如何讓相鄰地塊錯峰，很考驗供地者的水平。