2024年，上海賣了30萬套住宅，新房價格再創新高

在一系列“止跌回穩”政策促進下，2024年上海樓市“翹尾”收官。

尤其是二手房市場，自10月以來，連續三個月成交持續放量。據上海網上房地產數據顯示，2024年12月，上海二手房成交量達到2.97萬套，創下近47個月以來的單月最高紀錄。

至此，2024年全年，上海二手房累計成交量達到24.27萬套，刷新了近3年來的最高水平。

新房方面，雖有回暖，但市場仍處于低迷狀態，全年新房成交量創下近六年新低。來自佑威房地產研究中心監控的數據顯示，2024年，上海新房僅賣了57218套住宅，成交面積696.39萬方，同比減少了23.92%。

然而，2024年，上海新房豪宅市場卻走出了“獨立行情”，包括翠湖天地六期、中海領邸、融創外灘壹號院二期等在內的多個樓盤開盤即“日光”。

據克而瑞統計數據顯示，2024年，上海總價3000萬元以上一手高端住宅成交套數達到2530套，占全國的比重達到61.6%。2024年前11個月，在全國單價15萬元以上高端住宅成交金額TOP10項目中，上海獨攬9席。

Part.1

二手房成交24.27萬套，創下近3年來的新高

上海二手房市場在2024年年末堪稱“火爆”。

據上海網上房地產發布的數據，2024年12月，上海二手房成交量達到2.97萬套，創下近47個月以來的單月最高紀錄。

至此，2024年全年，上海二手房累計成交量達到24.27萬套，刷新了近3年來的最高水平，月均成交超過2.02萬套。

這一數據，相比2023年19.25萬套增加5.05萬套，上漲幅度約26.23%；相比2022年15.75萬套增加8.55萬套，上漲幅度約54.28%。

相較于新房市場，2024年上海的二手房市場在政策推動下，復蘇跡象更為顯著。

2024年5月27日，上海頒布了“滬十條”購房新政，允許外地戶籍單身人士在外環內購買二手房，此舉促使6月份二手房的成交量飆升至2.6萬套。

隨后，2024年9月29日，“滬七條”政策進一步放寬，將外地戶籍購房者的社保繳納年限從3年調整為1年，增值稅免征年限從5年縮短至2年，并下調了房貸利率，這些措施顯著釋放了外地單身人士的購房需求，并大幅降低了二手房交易的成本。

因此，二手房成交量在年末連續三個月呈現增長態勢，10月份成交量為2.44萬套，11月份為2.71萬套，而12月份更是達到了2.97萬套。

Part.2

新房市場低位盤整，豪宅走出獨立行情

來自佑威房地產研究中心監控的數據顯示，2024年，上海新房共賣了57218套住宅，成交面積696.39萬方，同比減少了23.92%。新房均價再創新高，76135元/平，與上一年相比增長了14.50%，創下了近六年來的新高。

整體來看，過去一年，上海新房樓市還是呈現出相對穩健的狀態，高端改善產品以及性價比高、有明確配套規劃的項目銷售表現亮眼。

上半年，雖然新房成交量同比有所下降，但成交均價卻逆勢上揚，達到每平米79604元，刷新了記錄。進入下半年，上海樓市調控的一系列優化舉措成效顯著，這些政策的調整不僅增強了購房信心，更進一步提升了市場熱度。

尤其是12月，樓市延續此前熱度，成交進一步向上攀升，據佑威房地產研究中心監控的數據顯示，當月上海新建商品住宅成交面積80.8萬平方米，環比增加17.99%，同比增加3.89%。這一數據也是全年的最高點。

值得注意的是，2024年，上海市豪宅市場走出了“獨立行情”，“日光盤”頻現。據鳳凰網房產上海站統計，2024年全年，在60個“日光盤”（含重復推盤項目，不含風貌）中，均價超過10萬以上的豪宅“日光盤”有32個，占據了半數以上。

2024年4月，黃浦區新天地板塊的中海順昌玖里開盤，當日實現196.53億元銷售額，刷新全國單個樓盤的開盤銷售紀錄。

實際上，這僅是上海市豪宅市場火熱狀況的一個縮影。9月27日，香港老牌豪宅開發商瑞安地產推出的翠湖天地六期項目，108套房源在開盤當天即售罄，銷售金額達到119.79億元，銷售均價約為21萬元/平方米，平均每套總價接近1.11億元，其中單套最高總價達到3.56億元。

10月27日，融創外灘壹號院二期三批次開盤，158套房源當日再度售罄。至此該項目已三開三罄，總銷售額達215億元，成為今年上海第二個單盤銷售突破200億元的項目。

12月25日，位于上海市徐匯區濱江板塊的中海領邸項目，推出了118套面積約280平方米的豪宅，均價接近15萬元/平方米。該項目在開盤當天，118套房源在短短30分鐘內便全部售出，相當于每分鐘成交金額約為1.6億元。至此，2024年，中海領邸項目已經五開五罄，單盤銷售額282億元。

此外，除了豪宅市場呈現獨立的市場行情之外，一些位于城市外圍且綜合條件優越的項目也展現出良好的銷售業績。盡管這些項目在地理位置上不及市中心優越，但得益于周邊設施的完善以及明確的發展規劃，加之產品本身的卓越品質，這些因素共同為項目的銷售去化提供了堅實的支撐。

比如說寶山大場板塊的中環置地中心潤府，2024年，項目共網簽了1295套房源；同樣，位于嘉定新城板塊的象嶼遠香湖岸項目，在2024年也網簽了1084套房源。

Part.3

2025年，上海樓市又將如何走向？

進入2025年，上海樓市持續向好。

上海網上房地產顯示，1月1日-4日，上海新建商品住宅共成交941套，日均成交235套；同時，二手房共成交2721套房源，日均成交680套。其中1月4日，上海二手房單日成交量再次突破千套。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，2025年，上海樓市整體發展方向仍是“筑底回穩”。樓市穩則經濟穩，預計明年GDP增速依然是5%的目標，因此房地產需要進一步提升市場活力，化解相應風險。住建部工作會議提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩。包括著力釋放需求，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位”等。

盧文曦同時表示，從上海本土而言，基于各類政策的嚴苛程度，政策還有寬松空間。比如限購還可以做結構性優化，滿足不同客群的需求。此外，從外部環境來看，美國還有降息空間，這給我們降息提供可能。目前全國主流房貸利率是3%，上海首套是3.15%，不排除向3%靠攏甚至跌破3%的可能性。此外，城中村改造也是釋放需求的重要手段，預計會加快相應步伐。

總之，在既定的政策框架下，上海還有“安全墊”給樓市緩沖。如果后續市場出現交易降溫的苗頭不排除會繼續推利好政策的可能。在政策的呵護下，一線城市預計會進一步夯實底部，先于其他城市實現回穩。