上海八批次土拍192億收官，貝殼成功入滬，破局者還是攪局者？

12月31日，隨著奉賢新城地塊的成功出讓，上海八批次土拍也完成收官。

7宗均順利成交，其中5宗地溢價成交，2宗地底價成交，共計收金192.25億元，平均溢價率16.63%。

從土拍結果來看，國企仍然是拿地的主力軍，拿地占比71%。金茂與招商蛇口聯手拿下兩宗地塊后，又與其他房企合作拿地，各自再收一子，雙雙達成帽子戲法。臨港本地國企港城集團牽手中建八局“托底”臨港核心區地塊，繼續深耕臨港。

既有國央企之間的激戰，也有民企黑馬笑到最后。宸嘉發展，于中海、保利發展、招商蛇口、越秀四家國企手中，溢價40%奪得此次拍賣中的核心地塊徐匯龍華地塊

房產中介貝殼成功從保利置業、象嶼手中搶下奉賢新城宅地，“翻身自己做甲方”。

（回顧：上海八批次土拍首日：招商、金茂各落三子，宸嘉發展溢價率40%強勢入主徐匯）

Part.1

貝殼成功突圍，溢價13.89%搶地

繼西安、成都之后，貝殼在上海也成功拿地了。

今日上午，奉賢區奉賢新城10單元17-02地塊進行出讓，由于其優越的地理位置，吸引了貝殼旗下貝好家、保利置業以及象嶼&天安聯合體三家競買者參與競拍。

對于奉賢而言，保利置業與象嶼均是該地區的常客。保利置業先前在新城開發了保利明月湖光、霞光及宸光等項目，而象嶼亦在新城推出了象嶼江灣悅府、保利象嶼公園悅府、象嶼濱江悅府等項目。據聞，在該地塊拍賣之前，象嶼已發布過招標公告。

不過出乎意料的是，地塊競爭過程并不是特別激烈，除了貝殼外，保利置業和象嶼&天安象嶼聯合體，出價過程較為謹慎，最終，在經歷了17輪競價后，地塊由貝殼以總價69715萬元摘得，成交樓面價22777元/平方米，溢價率13.89%。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，拍地的過程中，盡管有舉牌競價，但是總體溢價率并不高，因為對大房企來說，不愿意在小地塊上投入太多成本。但對貝殼而言，項目本身體量也不大，比較符合其先在上海練手。

值得注意的是，就在今天，除了上海拿地外，在杭州，貝殼亦與濱江、興耀組成聯合體，順利拿下錢塘區下沙單元QT0102-14地塊，成交總價6.2318億，折合樓面價1.64萬每平，溢價率16.9%。

至此，今年貝殼在全國已布局五子，總涉資金額25.3億元。其中，貝殼于9月20日在成都拿下的錦江區金融城三期H12地塊，其溢價率達到42.19%，樓面價高達23700元/㎡，打破了當地樓面地價紀錄。

但中介轉行干開發商，跨界有這么容易嗎？一般而言，地產市場與房屋買賣市場有著天然的壁壘。

雖然貝殼確實有所準備，其目前也形成了一支專業的跨界團隊，核心人員皆來自龍湖、金地、萬科、融創、合景泰富等房地產開發企業。

然而，房地產開發領域涉及投資運營、融資以及銷售等多項實際操作問題。在不引入代建方自主操盤的情況下，對于缺乏開發經驗的貝殼來說，這無疑是一個巨大的挑戰。

另外，還有業內人士指出，貝殼下場拿地，此舉對于房地產開發商及整個行業而言，或許是一種危險的信號。甚至有網友直言，中介起家的貝殼轉行做起了開發商，是一種“倒反天罡”“壟斷惡盈、兩頭吸血、吃相太差”。

在過去，一個區域內的幾個樓盤，貝殼的線下業務員會根據客戶的實際情況以及樓盤的優劣，為客戶提供選盤服務。

如今，裁判員搖身一變成為運動員，貝殼的員工一邊做著自己的項目，一邊還做著其他開發商項目的銷售，是否會公平地推薦其他開發商的產品，這些問題尚待進一步明確。

還有就是，一直以來開發商與貝殼之間存在著相互依賴的關系，很多客戶都是通過貝殼的引導而抵達售樓處。但一旦貝殼也開始操盤自己的項目，那么周邊幾個新房樓盤的客戶信息，是否會被泄漏。

Part.2

民企返場高溢價搶地

隨著土地市場的逐步回暖，民營房企開始返場高溢價拿地。

在昨日的土拍中，宸嘉發展以43.824億元總價、裝修標準提升至7000元/平方米的裝修上限和新增1840平方米公共服務設施的代價，成功競得徐匯區S030501單元N06-22地塊，溢價率40%，樓面價126011元/平方米，預計保本售價超過17萬/平。

地塊位于徐匯區中環內側，原屬于龍華西路334弄的小區改造項目，緊鄰強生花苑的南側，在龍華西路的東側。2023年該地塊完成征用程序，地塊占地面積約21883 平方米，容積率僅為1.59，限高60米，土地用途為商品住宅。

不過，地塊也存在一些不利因素。地塊東側緊鄰龍華烈士陵園和龍華寺；11號線和23號線的地下線路貫穿該區域；此外，地塊靠近龍華西路，可能會受到交通噪音的影響。

事實上，對于上海市場來說，“宸嘉發展”這個名字并不算陌生。2022年6月上海第一批集中供地，宸嘉發展就聯合惠州奧林匹克置業一舉拿下上海普陀長風社區地塊，成為當年的上海“地王”。

這個項目名為“上海宸嘉100·嘉佰道”，今年6月，項目以高于聯動價每平方米6000元的價格取證入市，開盤僅2個小時就全部售罄，刷新今年上海中環新盤的首開銷售紀錄。

而宸嘉發展與上海樓市也淵源頗深。公開資料顯示，宸嘉發展成立于2020年11月，內地總部位于上海。天眼查信息顯示，公司法定代表人、董事、總經理為郭斌，董事長、董事為崔帥，董事為梁飛，且三人此前均在中海任職。

其中，崔帥曾是中海上海公司總經理，梁飛為副總經理，郭斌在上海中海房地產有限公司等上海子公司擔任董事等相關職務。在2020年“虹口區地塊圍標”事件之后，三人離開了中海，此后，相繼加入了宸嘉發展。

Part.3

“強強聯合”已成為新趨勢

隨著“價高者得”時代重啟，“強強聯合”已成為新趨勢。

本輪土拍中，金茂拿了三宗地，三宗地均是以聯合體形式獲得，包括與招商蛇口聯合以72.36億斬獲淞南兩宗地塊，聯合楊行城建、寶冶底價摘得寶山站地塊。

而招商蛇口，除了與金茂聯合外，還聯合越秀以24.54億元斬獲了長寧北新涇宅地。

值得注意是的，本批次土拍依舊可稱之為“冷熱交織”。

7宗地塊，其中5宗溢價率超過10%，2宗以底價成交，交易熱度持續分化。供應越稀缺的板塊，競爭越激烈。

比如說溢價率40%的徐匯龍華地塊，該地塊靠近徐匯濱江，周邊市場熱度高且競品少，未來新房具備快速去化的預期。

相對地，供應充足的板塊，盡管放開了限價，但開發商仍然保持謹慎態度。比如底價成交的臨港新城地塊，目前板塊內在售/待售新房項目高達26個，巨量的供應，導致板塊內新房流速比較慢。

值得注意的是，盡管2024年即將結束，但近日上海土地交易市場公布了2024年度第九批次的土地供應公告。

公告顯示，2024年九批次將出讓松江區1宗低密用地，地塊出讓面積69042㎡，容積率1.01，建筑面積69732.42㎡，起價16.04億，現場交易會將于2025年1月24日開始舉行。