租房3年花65萬港元！深圳一00后決定“抄底”香港樓市，出價600多萬

月租1.65萬港元，在香港能租到什么樣的房子？

39年樓齡，大約33.3平方米的“吉屋”——沒有桌椅，沒有床架，更沒有冰箱洗衣機。這是今年8月20日，蘇茉（化名）的堂姐在香港浸會大學附近租下的一套房子。

正是這一次陪同看房，讓深圳00后蘇茉下定決心：與其三年交了65萬元（港元，下同）房租，不如花600多萬元在香港買房。

蘇茉是近十年中，6.8萬名赴港買房的內地客的縮影。

近十年，67813名內地客共花了8022億元在香港買房。南都記者 馬強 攝

南都·灣財社記者根據中原地產數據統計發現，最近十年，67813名內地客共花了8022億元在香港買房。

這場跨越多年的置業遷徙，成為粵港澳大灣區融合進程中不可忽視的經濟現象。而當下香港樓市率先量價齊升，或將為中國樓市的筑底回升寫下新的序章。

“學生黨”入場

三年租房花了65萬元

深圳00后600多萬在港買房

蘇茉在香港買房并非一時沖動。

2022年，蘇茉到香港科技大學（下簡稱港科大）上學，從此開啟在香港長達三年多的租房之路。蘇茉的男朋友（現在的丈夫）在2023年也到香港求學，她在這一年就動了買房念頭，但“怕買在半山腰”，沒有下手”。2024年，香港“撤辣”后，他們沿東鐵沿線看房，“試圖抄底”，發現40多平方米房子的普遍總價仍要上千萬元（港元，下同）。

直到今年8月中旬，蘇茉的堂姐到香港浸會大學讀研，蘇茉陪她在學校附近租房，方決定出手。

香港的房地產交易價格清晰可查。在陪堂姐看房中，蘇茉發現，堂姐看中的那套二手房今年7月30日才以總價486萬元易手。

追溯這套建于1986年的房子可見，此前5次交易中，前3次都發生在1997年，分別是3月份，5月份，7月份，三次的交易價格分別是257萬元、300萬元、328萬元。第四次交易發生在“非典時期”——2003年6月，業主在持有6年后割肉200多萬元以113萬元售出。第五次交易，業主在“非典時期”抄底，持有9年后于2012年以325萬元出售。直到今年7月底，上一任業主持有13年后拋售，凈賺161萬元離場。

窺一斑而見全豹。從這套房的交易價格變化看，盡管幾十年來，香港樓市幾經調整，且近幾年高位回落，但始終仍處于其面世以來的“高位”。而在當前房貸利率創新低之下，新任業主在購買后的出租回報率也尤為可觀。

他在購入十多天里完成系列交易手續，在8月19日掛牌放租，次日就被蘇茉的堂姐看中租用，連一天的空窗期都沒有。這套已有39年樓齡，面積僅33.26平方米，在沒有桌椅、床架、冰箱、洗衣機之下，其月租仍然高達1.65萬元，相當于投資回報率近4.1%。

對比之下，蘇茉所租的房子位于港科大附近，面積不到45平方米，23年樓齡，房東是她所在學校的教授。三年前市場租金約1.8萬元，教授以友情價（1.73萬元）租給她，即便如今同地段同款房源已漲租至2.1萬元，教授也未曾漲租。但三年多下來，她在香港租房也已花費超65萬元。

可以想像，如果按實際市場價給付租金，那蘇茉的房租將是更為巨額的支出。

決定買房后，蘇茉聯系此前陪同看房的中介，發現2023年在啟德片區看過的樓盤每平方尺已漲價兩三千元。和身邊也在看房的師兄師姐交流，“他們覺得香港房價應該在6月份已開始觸底”。

8月25日下午，蘇茉在中介陪同下看了香港科學園某樓盤的5套房型后，決定就買在這里。

香港啟德新區

該項目就在香港中文大學的后山，在“筷子樓”林立的香港，做到了只有10層高，樓間距也寬，且其房價已較前兩年大大回調。由于開發商在前兩年有意減緩推貨，直到今年市場好轉，方開始清理積壓的尾貨。

丈夫和媽媽一致支持蘇茉的選擇。第二天上午11點，她媽媽從深圳趕到香港科學園一起再看了這個樓盤的另5套房。在選擇要頂樓還是一樓時，蘇茉和丈夫想要頂樓，因為比其他樓層高出一米（有4米層高），可以自行隔出閣樓，且送天臺花園。但蘇茉的媽媽以過來的經驗，堅決反對。

香港新盤普遍采用抽簽形式銷售，中簽者按順序選房。而蘇茉看中的樓盤已進入尾盤清貨階段，剩余單位不多，因此開發商改為以招標形式發售。在8月26日他們決定購買之后，就填寫了相應的招標書，與其他意向買家一同競爭，每人只有一次競價機會。

兩天之后（8月28日），當開發商告知中標之后，蘇茉無比慶幸當時聽了媽媽的決定。

蘇茉看中的頂樓和一樓同樣都是每平方尺16000元。但由于頂層那套競價者多，最終推高到以每平方尺19000元成交。“如果我選了這套，肯定沒出到這個價，就沒有中標，只能去買別的樓盤了”。蘇茉在競爭一樓單位時，標書所出的價格比另一名買家每平方尺高了20元，即為16100元，最終幸運中標。

從蘇茉購買的小區附近的海濱長廊看向對岸。

蘇茉購買的房子面積大約37平方米，加上贈送的大露臺，面積已接近45平方米，總價600多萬元。在她進入業主群后，同是內地城市來的一名鄰居向她打聽價格，蘇茉才知道，這名鄰居在2023年年中以抽簽的形式搶到了與蘇茉同樣面積的房子，但總價比蘇茉買的貴了約200萬元。

“他剛買了不久，房價就斷崖式下跌了”。蘇茉說，這名鄰居在知道她的價格后，一度非常郁悶。

深圳中產出手

企業高管花千萬為子女在港買房

內地赴港的大學生在香港買房，并非個例。

在得知蘇茉已在香港買房后，她身邊在香港工作的師兄師姐也有的已啟動香港買房計劃。蘇茉有空時，也會陪他們一起看房。

在蘇茉看來，她在香港買房其實利大于弊。過去三年多交了65萬元的房租，相當于這次買房的一成首付。房子緊鄰港中大，假設自己以后不住，也可以租給前來香港求學的大學生，“中介說我這套房保底租金可租1.8萬元/月”。巧合的是，在這幾個月開始供樓后，蘇茉發現月供大約1.8萬元，足以以租養供。

蘇茉表示，她在香港買房更主要的還是考慮香港身份，未來轉永居后在香港也有住所。“申請高才要看對香港的貢獻和聯系，我這次買房交了20多萬元的印花稅，也算是對香港的貢獻之一”。而且，這套房子離她工作的地方近，距離深圳福田口岸打車僅需20分鐘，回深圳家里也很方便。

讓蘇茉感嘆神奇的是，正是由于買了這套房，她和丈夫在8月底逐漸套現手中股票，盈利足夠支撐這次買房的首付，“如果不賣股票，現在就跌慘了”。而他們的炒股原始經費，則是雙方家里給的啟動資金。

除了00后作主在香港買房，也有深圳的家長，主動為00后子女在香港買下房產。

今年10月中旬的一個中午，深圳中原地產住宅豪宅區天鵝湖店物業顧問黃盼盼從深圳福田口岸出發，乘東鐵到紅磡，再轉地鐵到西九龍，大約1點20分和香港同事匯合，協同一名深圳客戶簽約購房。

該名客戶大約四五十歲，長居深圳，系一家旅游行業公司的高管，在香港撤辣后開始關注香港樓市。他于今年初、五一假期及10月中旬專程前往香港看房，將軍澳、啟德、西九龍、港島等片區的一二手房都曾看過，最終選擇了南昌地鐵上蓋的一手現樓。他購買的房子面積59.44平方米，總價約1488萬元，一次性付款。

黃盼盼介紹，該名客戶此前兩次看房都在綜合對比，直到10月份那次才確定購買。因為他考慮到孩子留學回國可能會在香港上班，所以提前給他布局，“以他的原話說，‘進可攻退可守’，未來小孩不住就出租，租金回報率也有3至3.5厘”。

事實上，在港為子女買房的內地客戶中，并非全買小戶型。去年下半年，一名內地二三線城市的房企老板，就在香港為他的孩子買下一套豪宅。

縱橫百富創始人兼CEO賴國強介紹，該老板有需要去香港發展，孩子也準備考香港大學。一開始在港大附近找房，發現沒有新房之后，就選在了九龍片區，最終買了一套面積不到兩百平方米，但總價約八千萬元的豪宅。

現象

帶客看樓中介人員：

“每個月都成交十幾套”

自去年2月底香港撤辣之后，內地客加速赴港買房，今年3月份起更為火爆。

在廣州，中原地產自今年3月份開始組建專業香港配置團隊，聯動香港中原地產一起帶客到香港買房。作為團隊負責人，廣東中原地產代理有限公司物業部總經理潘婉霞經常廣州香港兩地跑，也親自下場踩盤拍視頻。

“我們會為每一位客戶專門建立一個私人定制群，配對專業的香港同事進群跟進后續的對接服務”。潘婉霞介紹，自公司組建專業隊伍以來，每個月都有促成十套到十幾套的成交，客戶來自上海、廣州、廈門、深圳、佛山等地，當中也有促成了過億豪宅成交。比如9月份，就促成了11宗內地客戶購買香港住宅，當中既有新樓盤，也有樓齡超過30年的老屋苑。

潘婉霞指出，由于買家普遍此前已在網上做了很多攻略，到香港看房時已有很清晰的目標，所以轉化率基本達到30%，十個客戶中會有三個成交。在買房決策中，普遍要40天左右，但最快的也有首次看房就出手購買。在用途方面，自用大約占40%，用以投資收租的則占60%。

在深圳，深圳中原與香港中原一直保持著密切的雙城聯動。深圳中原地產新房分銷中心總經理兼易房匯總經理黃青星介紹，今年6月—8月，深圳中原曾舉辦“香港置業季”，每周一次組織看房團，安排大巴車帶客戶去香港看房，反響熱烈。

黃青星表示，深圳客到香港買房的主要有三種情況：

一是孩子在香港上學，在月供比月租便宜的情況下，還不如自己買一套，內地人對房產持有的情結比較重，這也是去香港買房占比最多的一種。

第二種情況是優才高才，為了拿香港戶口，需要在香港住較長的時間，也需要一個住址接收信件，由此也會買一套。

還有的就是純屬資產配置，去香港投資買房，“前段時間九龍片區有一個樓盤開盤，總價才370萬元起，這種小戶型很受歡迎”。

黃青星介紹，今年10月份，深圳中原已轉介香港同事促成了5宗赴港買房的交易，前10個月一共促成了43宗，當中成交金額大的一套總價八千余萬元。

深港一衣帶水。香港客戶對深圳的樓市也頗為關注。在剛過去的10月份，也有多名香港客戶通過中原地產，在深圳各區購置住宅養老自用。同時，香港的投資客戶也看好深圳資產，近期有位資深買家通過香港中原轉介成交深圳旺鋪，成交總價近億元。

數據1

十年成交6.8萬套

內地客香港買房花了超8000億元

內地客赴港買房的歷史由來已久。過去十年，內地客究竟在香港買了多少套房？

由于內地人的姓名以普通話拼音呈現，這成為判斷其是否為內地客的重要依據之一。但事實上，這種區分方法也僅供參考，因為當中或也有早期移民香港，并持有香港本地永久性居民身份證的“新香港人”。

南都·灣財社記者根據中原地產數據統計，自2016年截至2025年9月底，大約有67813名內地客（普通話拼音買家）在香港買房，總購買金額達到8022億元。

回顧這十年，在香港2024年撤辣以后，內地客赴港買房更是創下歷史新高，當中甚至會一買多套。

去年年中，賴國強的團隊曾促成了一名高凈值的80后在香港跑馬地片區買了一套面積約90平方米的新房，總價約1800萬元。該名80后擁有香港身份，為深港兩地走動頻繁的私有企業主，在深圳住著面積超300平方米、總價或達八千萬元人民幣的豪宅。

這兩年來，他一直在香港看房，尋找合適的物業自住或投資。賴國強表示，該客戶去年在港買房是為保值或自住，如今想再多買兩套，用于獲取高回報率的租金。去年買的目前已出租，當前月租或達到3.8萬至4萬元；今年在香港看的都是小戶型，計劃在地鐵沿線再買兩套，每套總價五六百萬元左右。

據美聯物業研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，2024 年內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）在香港一二手住宅市場的注冊量超過12000宗，而2025年首9個月錄得約9700多宗，較2023年的約6200 宗增加明顯。

以今年前9個月的一手私宅注冊個案計算，內地買家赴港買房注冊金額較高的個案為港島薄扶林道138號單號屋，注冊金額約3億元。南都·灣財社記者根據公開報道查閱可見，該買家為浙江富商邱建林于今年4月購入。而注冊金額較低的個案為屯門緹岸1個中層單位，注冊金額約208萬元。

美聯物業研究中心指出，2024年，內地個人買家占香港一二手住宅注冊量比率首次超越兩成水平，這一占比持續至今年前九個月，當中主要購買者為投資客和移民。

據中原地產統計，今年前九個月，內地客在港買房的總值達到941億元，套均總價948.6萬元，較2018年的套均總價1384萬元降了435.4萬元，降幅達到31.5%。從成交價格可以判斷，今年的內地買家相當于在“抄底”香港樓市。

數據2

堪比國考，有的樓盤中簽率僅2.5%

內地客扎堆涌進香港樓市，已讓這里的樓市重現久違的熱鬧。

在中國，近十年的國考錄取率在1.05%至2%之間波動，而在香港樓市，如今有的新盤的中簽率在2.5%。

今年10月18日，香港灣仔WOODIS開盤，黃青星在現場直擊了超級火爆的售樓現場。項目當天推出75套房，分A、B籌（其中A籌抽45套，B籌抽30套），現場到了1125名客戶，共派發了3002張票。

當中下籌A票可以買2-4套房，共373名客戶，派出746張票，共同競搶45套房。然而在銷售現場，票號居前的客戶中，有3名客戶各搶了4套，1名客戶搶了3套，還有15名客戶各搶了2套，19位客戶就把A票單位消化完畢。下籌B票只可以買1-2套房，共752個客戶，派出2256票，共同競爭30套房。到46號時房子就已經被搶光。整體中簽率僅為2.5%，接近國內國考。

“萬萬沒想到，現在在香港買房還得看運氣”。來自內地的陳先生哭笑不得，他抽中了接近46號，當天他在現場等到晚上近8點，耗時8個多小時，未料還沒有輪到叫他的號，房子就被搶完了。而第二周WOODIS加推30套，盡管漲價近7%，同樣也是當天一搶而光，陳先生依舊沒有搶到房子，“競爭太激烈了”。

WOODIS項目人士證實，WOODIS10月中旬推的75套房全部售罄，套現約7.58億元。在客戶來源方面，當中港島區買家占約43%，九龍區占32%，新界區占約11%，另有14%為外地人士。其中7成買家用為自用，3成屬于投資者，買家以年輕客為主，不乏家庭客及外籍人士。

“隨著減息與政策利好等因素，相信樓價已見底，加上租金不斷上升，‘供平過租’現象出現，不少租客轉為買家，而投資者亦會因看好租金回報，購入準核心地段或具潛力的新區單位作長線投資”。

新世界發展在接受南都·灣財社記者采訪時透露，隨著政府推出各類人才政策，令到高才通、投資移民及留學生持續增加，亦帶動內地買家入市。當中在滶晨II，內地買家比例高達52%；而位于啟德跑道區的THE PAVILIA FOREST柏蔚森，亦不乏內地專才家庭客人。

新世界發展指出，今年前9個月，新世界發展集團旗下物業已售出約1500套，套現約210億港元，套現金額為近五年新高，其中黃竹坑滶晨系列套現近100億港元。

中原地產數據顯示，內地買家在香港置業的十大熱門地區包括啟德新區、康城、黃竹坑、北角、何文田、深水埗、西沙、掃管笏、西營盤及大角咀等，當中內地買家占比36.6%，啟德新區更加明顯。

分析

香港樓市量價齊升背后：

供平過租，新房成交量創6年新高

在內地房地產市場仍在穿越周期之下，香港樓市的回暖現象引起全國關注。與此同時，香港及內地的知名人士多次在港“抄底”的現象，也讓大家對香港樓市有了新的期待。

公開數據顯示，香港自2022年底推出“高才通”計劃以來，截至今年6月底，一共收到約13.5萬宗申請，其中近10.9萬宗獲批，當中有10.28萬宗獲批申請人來自中國內地。毫無疑問，即便有面臨續簽的高才放棄申請續簽，但未來香港的樓市仍有強勁支撐。

今年10月中旬，阿里和螞蟻集團宣布以9.25億美元，約合人民幣66億元購得香港銅鑼灣的“港島壹號中心”最高的13層樓，擬打造為香港總部。當月下旬，阿里巴巴前CEO張勇亦以約4911萬元人民幣購入香港半山竹林苑一套193平方米住宅。

作為在廣州的香港人，潘婉霞今年以來頻頻在穗港雙城樓市奔跑。她認為，當前在香港買房的很大一部分為剛需，當中包括此前赴港讀書的群體，及香港新移民需要在港居住七年才能轉永居，當中可能轉租為買。

當前，香港的租金居高不下。今年前9個月，香港私人住宅租金指數連升10個月，為2019年8月后近6年的新高，創歷史次高水平。香港中原地產今年8月份監測143個成份屋苑的數據證實，8月租金回報率高于H按息（3.22%）的屋苑有118個，這意味著逾八成屋苑供平過租，且租金回報率超4厘及以上的屋苑達到34個。

潘婉霞認為，香港新房市場之所以火爆，主要是因為供應量太少，“一年才成交兩三萬套，相當于廣州以前一個月的一二手住宅成交量之和”。而香港的新房市場也有分化，“要么幾千人搶幾十個單位，不好的地段也會沒有人買”。不過她也坦承，“只要降價到位，還是會有人買”。

樓市重現火爆，香港過去兩年的新房去化率偏低現象也大大改觀。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀認為，預計到今年第4季末，2025年落成私樓可以售出超過六成的單位，2024年落成私樓則可售出約七成半的單位。

根據中原地產的最新數據，今年10月，香港整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業）錄得7190宗，總值578.99億元，環比上升4.7%及8.3%，宗數為今年7月后的近3個月高位。至此，在今年前10個月，香港整體樓宇共成交64582宗及4908.02億元，已達2024年全年的95.0%及91.9%。

當中一手私人住宅登記16979宗及1818.8億元，宗數已高出2024年全年（16869宗），高出0.7%。預測全年一手住宅約登記20000宗，同比上升近兩成，將為2019年（20685宗）后的6年新高。

在中原地產山頂南區、港島南岸、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠看來，香港差估署樓價指數連升4個月，已可確認住宅市場樓價已成功尋底并轉勢回升，“雖然上升幅度輕微，但正好反映樓市呈健康穩定地發展”。

南方都市報（nddaily）報道

統籌/主筆：南都·灣財社記者 邱永芬

采寫：邱永芬 王艷玲

圖片來源：南都記者 馬強，受訪對象