橡樹(shù)資本的燙手山芋：原恒大元朗和生圍項(xiàng)目變形記

觀點(diǎn)網(wǎng) 2015年接受媒體采訪時(shí)，看好中國(guó)不良資產(chǎn)投資機(jī)遇的霍華德·馬克斯曾表示：投資不良資產(chǎn)有三個(gè)要素，一是公司不明智的信貸，二是無(wú)法償還債務(wù)的公司出現(xiàn)，三是可靠的債務(wù)重組體制和法律機(jī)制。

作為橡樹(shù)資本的創(chuàng)始人，霍華德·馬克斯認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)具備前兩個(gè)機(jī)會(huì)，從2013年便開(kāi)始頻繁接觸境內(nèi)債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)。

2022年，橡樹(shù)資本完成了一次近乎完美的“困境投資”，提前半年成功預(yù)判了恒大的債務(wù)危機(jī)之后，最終“抄底”恒大部分資產(chǎn)。

但水下的危機(jī)永遠(yuǎn)無(wú)法被提前預(yù)測(cè)，曾因恒大要建“皇宮屋”成為全港焦點(diǎn)的香港元朗和生圍項(xiàng)目，情況遠(yuǎn)比賬面復(fù)雜，開(kāi)發(fā)難度大、回報(bào)周期長(zhǎng)帶來(lái)的是無(wú)盡的改劃申請(qǐng)。

于是，在資本變陣中兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)多年，規(guī)劃從低密度住宅改到大型洋房開(kāi)發(fā)，再改到分層住宅連洋房混合發(fā)展，香港元朗和生圍項(xiàng)目截至目前一磚一瓦都還沒(méi)建成。

多次改規(guī)

從被批準(zhǔn)建設(shè)低密度住宅開(kāi)始，香港元朗和生圍項(xiàng)目經(jīng)歷了至少六次改規(guī)。

若要追溯歷史，就會(huì)發(fā)現(xiàn)持有這個(gè)項(xiàng)目最久的其實(shí)是恒基兆業(yè)，最初時(shí)間點(diǎn)已在年歲更迭中模糊，總之是在多年前便已成功收購(gòu)魚(yú)塘及農(nóng)地，獲準(zhǔn)于該地塊上建設(shè)267幢低密度住宅。

但在2019年，恒基兆業(yè)以47億港元的價(jià)格將地塊賣(mài)給了恒大。

作為香港老牌房企，恒基兆業(yè)愿意將一塊緊攥在手超過(guò)十年、流動(dòng)性很好的住宅地塊轉(zhuǎn)手恒大，除了價(jià)格“合心水”之外，其實(shí)也卸下了一份可稱(chēng)棘手的“負(fù)擔(dān)”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該地塊位于香港北部城郊地帶，總占地約為223.25萬(wàn)方呎，其中與米埔保育區(qū)相連的51萬(wàn)方呎將會(huì)修復(fù)為濕地生態(tài)區(qū)，超172.23萬(wàn)方呎將用作建設(shè)，總可建樓面約89.3萬(wàn)方呎。

這塊地最特殊的地方就在于涉及改規(guī)及補(bǔ)繳地價(jià)。

改規(guī)在香港是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，獲準(zhǔn)建設(shè)之后恒基兆業(yè)曾多次提出修訂方案，但經(jīng)歷數(shù)次改規(guī)，始終未能進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。

2020年1月，項(xiàng)目尚未完成交割，恒基兆業(yè)便替恒大向香港城規(guī)會(huì)提交了一份減少三成住宅單位數(shù)目的發(fā)展修訂方案。

在恒大的設(shè)想中，該項(xiàng)目定位為低密度豪宅，將分4期興建，提供268幢洋房，總住宅樓面約89.3萬(wàn)方呎。

規(guī)劃中有一座25萬(wàn)方呎的獨(dú)立別墅，可供一個(gè)家庭三代共24位成員同住，因此被坊間稱(chēng)為“凡爾賽宮”。

沒(méi)等到開(kāi)發(fā)實(shí)施，恒大債務(wù)暴雷，橡樹(shù)資本則作為債券持有人接管了元朗和生圍項(xiàng)目。

接管項(xiàng)目之后，橡樹(shù)資本在2023年遞交了第一份更改圖則。規(guī)劃方案顯示，擬放棄“皇宮屋”設(shè)計(jì)，改為興建789間平均面積只有約1132平方呎的迷你洋房，整體單位數(shù)目較恒大提交的方案增加近2倍。項(xiàng)目仍舊分為四期發(fā)展，預(yù)計(jì)在2027年開(kāi)始陸續(xù)落成。

該份方案在一年后獲批，卻只是橡樹(shù)資本陷入持久戰(zhàn)的開(kāi)始。

今年2月，又一份新的改劃申請(qǐng)放到香港城規(guī)會(huì)桌面上，這次申請(qǐng)的是增加發(fā)展密度。項(xiàng)目擬發(fā)展175幢分層住宅及洋房，涉及單位為3571伙，較2023年方案增加約3.5倍。

項(xiàng)目預(yù)估分為6期發(fā)展，建議住用樓面面積增至286.16萬(wàn)方呎，整體樓面面積也較之前多出2.3倍至約290.53萬(wàn)方呎。

但半年過(guò)后，項(xiàng)目發(fā)展方案再次變陣，最新向城規(guī)會(huì)申請(qǐng)建設(shè)649幢洋房，總可建樓面面積約89.3萬(wàn)方呎，預(yù)計(jì)住戶1817人，較上一份遞交的方案減少大約八成伙數(shù)。

近日，元朗和生圍項(xiàng)目迎來(lái)了2025年內(nèi)第三次改劃。

根據(jù)申請(qǐng)改劃的文件內(nèi)容，可建住宅樓面面積由上一份約89萬(wàn)方呎增加約2.2倍至286萬(wàn)方呎，洋房數(shù)量削減至128幢3層高洋房及47幢6至10層高住宅大廈，總共提供3526伙。

項(xiàng)目擬以總地積比率1.3倍發(fā)展，總樓面面積約290.5萬(wàn)方呎，非住宅樓面面積約4.09萬(wàn)方呎，其中包括100個(gè)養(yǎng)老院床位，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2031年落成。

規(guī)劃署最新文件顯示，原則上不反對(duì)申請(qǐng)，署方認(rèn)為放款地積及高度沒(méi)有改變?cè)幸?guī)劃意向，且環(huán)境生態(tài)局方面沒(méi)有反對(duì)，城規(guī)會(huì)審理材料時(shí)或會(huì)通過(guò)。

曲折易主

作為一塊涉及改劃的“半熟地”，元朗和生圍地塊本身開(kāi)發(fā)周期便注定緩慢。不論對(duì)于發(fā)展商還是資產(chǎn)接管人，資金沉淀壓力都是不可回避的。

或許正是考慮到這一點(diǎn)，已經(jīng)完成濕地生態(tài)修復(fù)工作的恒基兆業(yè)才會(huì)在多次提交改劃申請(qǐng)之后，選擇了更省心省錢(qián)的轉(zhuǎn)讓。

雖然改劃土地的投資開(kāi)發(fā)是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，但彼時(shí)已處于暴雷邊緣的恒大也確實(shí)讓項(xiàng)目多走了幾年“彎路”。

從恒基兆業(yè)手中收購(gòu)元朗和生圍地塊，其實(shí)屬于恒大在香港市場(chǎng)的慣常操作。畢竟比起慢周轉(zhuǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)，恒大在香港習(xí)慣通過(guò)收購(gòu)可直接開(kāi)發(fā)的熟地進(jìn)行“快周轉(zhuǎn)”。

最需要時(shí)間的項(xiàng)目遇上了最缺時(shí)間的房企，元朗和生圍地塊沒(méi)等到完成改劃，先等來(lái)了恒大的衰敗。

2021年2月初，橡樹(shù)資本創(chuàng)始人霍華德·馬克斯高調(diào)介入恒大債務(wù)危機(jī)，公開(kāi)表示：“如果橡樹(shù)資本不能接管用于違約擔(dān)保的（恒大）資產(chǎn)，那將是玩忽職守。”

一年后恒大宣布違約，這筆“困境投資”也將橡樹(shù)資本捧上更高的臺(tái)階。

根據(jù)橡樹(shù)資本2022年1月披露，2021年初向恒大總計(jì)提供了約10億美元擔(dān)保貸款。其中，注入江蘇啟東海上威尼斯項(xiàng)目的貸款金額約4億美元，注入香港元朗項(xiàng)目的金額約6億美元，相關(guān)抵押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比約為60-70%。

恒大違約之后，旗下若干附屬公司的資產(chǎn)被委任資產(chǎn)接管人，橡樹(shù)資本以約40億港元代價(jià)獲得了恒大手中至少價(jià)值80億港元的元朗和生圍項(xiàng)目，以及海上威尼斯項(xiàng)目。

事實(shí)上，海上威尼斯項(xiàng)目也為橡樹(shù)資本帶來(lái)了不小的麻煩。

海上威尼斯項(xiàng)目位于江蘇啟東，占地面積約為8968畝，霍華德·馬克斯曾在接受采訪時(shí)表示，該項(xiàng)目被接管后已經(jīng)重啟開(kāi)發(fā)及預(yù)售。

但根據(jù)媒體報(bào)道，恒大危機(jī)爆發(fā)之后，該項(xiàng)目一方面受制于購(gòu)房按揭貸款無(wú)銀行受理，無(wú)法正常推盤(pán)預(yù)售；另一方面還接到持續(xù)不斷的債務(wù)糾紛訴訟，由于項(xiàng)目公司欠款無(wú)法被法院執(zhí)行，橡樹(shù)資本委派的法人還被限高。

元朗和生圍地塊則在2022年11月傳出被橡樹(shù)資本拋售的消息。

據(jù)當(dāng)時(shí)公告，恒大位于香港元朗未開(kāi)發(fā)的土地已被資產(chǎn)接管人以6.37億美元出手，所得款項(xiàng)將用于償還恒大在該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)義務(wù)，恒大方面預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將錄得約7.7億美元虧損。

四五折出讓曾被看作是元朗和生圍地塊的最終結(jié)局，但實(shí)際上項(xiàng)目被宣布出售后，主體公司盈邦企業(yè)的董事會(huì)席位仍由橡樹(shù)資本占據(jù)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，盈邦企業(yè)于2023年1月新增四位董事，其中兩位來(lái)自橡樹(shù)資本新加坡辦公室，兩位來(lái)自橡樹(shù)資本上海辦公司，接替了三位來(lái)自第三方財(cái)務(wù)咨詢公司的高管職位。

換句話說(shuō)，主導(dǎo)元朗和生圍項(xiàng)目未來(lái)開(kāi)發(fā)的依舊是橡樹(shù)資本，需要繼續(xù)承擔(dān)改劃和資金考驗(yàn)的也是橡樹(shù)資本。

等待十余年，元朗和生圍項(xiàng)目現(xiàn)在還能有改劃申請(qǐng)傳出，也意味著項(xiàng)目還沒(méi)徹底落入死局。

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