李嘉誠再開金口？未來三年中國多數(shù)家庭，或?qū)⒚媾R5個難題

根據(jù)媒體報道，中山某樓盤，房價從1.1萬元直接降到了7000元左右，每平米下跌了4000元，降幅高到30%！

這并非個案——溫州房價較2021年峰值縮水63%！惠州，鄭州，福州，青島，石家莊，寧波等房價也縮水40%以上。

根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在百城樣本城市中，有41個城市去化周期超過36個月，像福州、武漢這樣的城市，去化周期更是長得超過三年。

另外，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年7月，全國商品住宅銷售面積4860萬方，處于自2009年2月以來的最低值…

這些都印證著了李嘉誠八年前的警示："房產(chǎn)本質(zhì)在于居住，高杠桿投機終將反噬。"未來三年中國多數(shù)家庭，將面臨5個難題

.01

老齡化加劇，正改寫家庭資產(chǎn)負債表

國家衛(wèi)健委統(tǒng)計顯示，2024年60歲以上人口突破3億，新生兒數(shù)量卻跌破900萬大關(guān)。

調(diào)查顯示，100對調(diào)查對象，其中僅5對夫婦明確意愿生育三孩，占總調(diào)查對象的5%；有95對夫婦明確不再生育三孩，占總調(diào)查對象的95%。育齡群眾生育意愿普遍不高。

這種人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)直接沖擊樓市——比如三四線一些養(yǎng)老社區(qū)空置率飆升，有的片地區(qū)學(xué)區(qū)房溢價也從25%掉到了8%。

老齡化疊加少子化浪潮加劇，正在改寫家庭資產(chǎn)負債表。

.02

就業(yè)市場冰火兩重天，加劇財富分化。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額同比下降1.7%。但人工智能行業(yè)算法工程師年薪中位數(shù)卻超43.4萬元，較2021年增長38.2%。

這種差距在買房上也看得出來：2025 年，杭州未來科技城板塊新房開盤平均去化率高達 91%，但傳統(tǒng)工廠多的蕭山片區(qū)，房子卻積壓超過18個月。

更嚴峻的是代際斷層——Z世代儲儲蓄率比90后高了19%，超前消費的意愿卻降了27%。

.03

教育花費居高不下，掏空家庭錢包。

調(diào)查顯示，全國家庭教育年均支出1.13萬，具體到一線城市，支出就更高，以上海徐匯區(qū)為例，家長年均教育支出高達12.7萬元，相當于當?shù)厝司芍涫杖氲?48%。

這種壓力迫使購房決策轉(zhuǎn)變：南京鼓樓區(qū)學(xué)區(qū)房成交量同比暴跌45%，反而蘇州工業(yè)園區(qū)一些主打“教育公平”的樓盤賣得火爆，其中大戶型（比如144㎡以上戶型）去化周期僅5.8個月。

教育投入的虹吸效應(yīng)，使得全國居民消費率持續(xù)低位徘徊在38%。

.04

越來越多的人選擇單身，居住需求也變了

2023年中國30-34歲男性未婚比例為26.8%，女性未婚比例12.1%，分別較2019年升高了8.6、3.4個百分點。

具體到大城市，比例更高！以深圳南山區(qū)為例，30-34歲未婚人群占比突破42%，

未婚人群的增加，也讓45平米以下的小公寓銷量大增58%。

貝殼研究院調(diào)研顯示，獨居青年更傾向租賃配備智能家居的長租公寓，哪怕租金占到月收入的35%也能接受。

這種趨勢也改變了開發(fā)商策略——比如華潤在成都推出帶共享廚房和寵物空間的“單身社區(qū)”，開盤即售罄。

.05

政策還在變，未來不確定性強

住建部已經(jīng)明確2025年要試點現(xiàn)房銷售，杭州錢江新城有地塊要求現(xiàn)房銷售比例不能低于70%。

另外房產(chǎn)稅也可能提前來臨——深圳前海已經(jīng)開始評估多套房的業(yè)主，未來可能按0.8%-1.2%梯度收稅。

這些政策變動讓一些人開始調(diào)整資產(chǎn)——上海陸家嘴的豪宅掛牌量一下子漲了182%，不少業(yè)主都想趕在政策落地前變現(xiàn)。

.06

李嘉誠的預(yù)言正在應(yīng)驗，普通人如何應(yīng)對

當年他拋售內(nèi)地房產(chǎn)時，武漢光谷地價才8000/㎡，如今核心地塊樓面價雖然漲到3萬/㎡，卻遭遇流拍。

這背后其實是一個大趨勢：我們的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過66%，居民負債率也達到72%，房子終究要回到“住”的本質(zhì)。

對普通家庭來說，建議幾個應(yīng)對策略：

1、現(xiàn)金為王。

手上有現(xiàn)金，才有抄底的資本，與其盲目接盤，不如讓子彈飛一飛，等待機會。

2、換房三不碰

優(yōu)化資產(chǎn)、別亂加杠桿，盡量聚焦在核心城市的好房子上，比如成熟小區(qū)，離地鐵近最佳。

另外，不碰郊區(qū)房、不碰高價學(xué)區(qū)房、不碰新區(qū)。這幾個房，價格變數(shù)大，沒必要“賭”。

3、密切關(guān)注政策

預(yù)售制終結(jié)消息越來越近了，大家可以再等等，政策明朗再“下手”，能有效避免爛尾風險。

另外，買新房只選靠譜的房企！

文末結(jié)語

總之，不確定加劇的背景下，理性看待市場波動，優(yōu)化資產(chǎn)、別盲目增加債務(wù)，盡量聚焦在核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上，或許才是穿越周期的最佳選擇。