樓市轉向：資源撤離學區房，老破小將步農村自建房后塵？

還得跌。

重磅大會開完，對于樓市來說，一個好消息，一個壞消息。好消息是不會再有壞消息了，壞消息是也不會再有好消息了。

剛發布的十五規劃建議稿全文兩萬多字，我翻找了半天，提到房地產的只有一小段144個字。相比5年前“十四五”規劃的514個字、“十三五”規劃的617個字，今年的篇幅可以說是極大縮水，而且出現的位置也非常耐人尋味。

過去提到房地產，要么把它當作經濟支柱，要么將其列為防范風險的重點領域；而今年，房地產首次被放在“保障民生”的章節中，還排在就業、教育、社保之后。這是第一次明確信號：房地產已經被踢出決策核心，淪為經濟體系中的配角。

舉個恰當的例子，這波房價暴跌，就像我們之前嚴防死守、談之色變了三年的疫情。真到摘下口罩那一天，大家都經歷過一次發燒之后，感覺也不過如此，也就沒人再過多關注了。

目前，自美聯儲降息以來，房貸利率LPR已經過了兩個定價周期，卻始終沒有下調。而且轉眼間，大家期待的“金九銀十”已經結束，也沒有新的樓市政策出臺——這基本說明，房地產的終局已經定了。

上層的態度很明確：現在繼續大力救房地產，既沒必要，也沒多余精力，甚至可能埋下新的風險隱患。目前我們前三個季度GDP同比增長5.2%，算下來，第四季度只要達到4.7%，就能完成年初設定的5%的目標。

所以四季度大概率不會有什么大動作了，換言之，房價可能還得跌。國家統計局發布的70個大中城市二手房價格數據顯示，所有70個城市的二手房價，無論環比還是同比，全部下跌。

不過新房數據還算尚可，上海、杭州等城市仍在上漲。所以我還是之前視頻里的觀點：目前市面上絕大多數上一代二手房，未來會用作民生保障，價格會跌到大家人人都能買得起的水平；而更大戶型、更好位置、更高標準的下一代新房，會成為部分人繼續追捧的對象——畢竟，總得給那些有實力的群體留個區分身份的載體。

這次的規劃建議稿，是近期重要會議中第一次沒有提“房價止跌回穩”這句話的。這背后不是說房地產不重要了，而是上個五年，我們對外部環境的描述還是“和平發展仍是時代主題”，但這一次變成了“大國博弈更加復雜激烈”。

百年未有之大變局就在眼前，各國都在賭新一輪科技革命和產業革命的突破。我們的政策與資源，必須流向那些真正“卡脖子”的領域，而不能留在學區房里繼續卷泡沫。

而且當前“十四五”完美收官，“十五”的具體目標還沒定?？梢灶A見，從現在到明年上半年這個過渡期，樓市大概率不會再有什么大動作，房價可能還會繼續尋底。

所以我給普通人一個建議：現在適合做一些置換。畢竟直接讓大家把房子全賣了去租房住，也不太現實——住在自己家里的生活幸福感，不是可以量化的。但在房價底部，可以趁早把一些區位不好、品質太差的房子，置換成目前超跌的次新房。

雖然置換后房價可能還會繼續下跌，但那些無法拆遷、位置偏遠的老房子，未來大概率會價值歸零。美國和日本有太多這樣的例子，1美元的房產都沒人要。

現在我們農村自建房的價值，很可能就是未來小城市筒子樓、大城市偏遠老破小的境遇。所以如果做不到全賣，不如趁著超跌置換一步——至少提高了生活質量，還能避免資產跌穿。