深鐵再借22億輸血萬科，前三季虧280億，房企寒冬求生！

2025年10月30日，萬科企業股份有限公司接連發布兩條引人關注的公告。

一是公司前三季度凈虧損280.16億元，同比擴大逾五成；

二是第一大股東深圳市地鐵集團將再次提供不超過22億元的借款支持。

這兩條消息勾勒出這家曾經的中國房地產標桿企業在行業深度調整期的真實圖景：一邊是業績持續下滑的嚴峻挑戰，一邊是大股東不離不棄的鼎力支持。

深鐵持續輸血：292億借款背后的股東支持

深鐵集團對萬科的支持可謂不遺余力。

根據萬科公告，這已是深鐵集團2025年以來第11次向萬科提供借款。

截至目前，深鐵集團已累計向萬科提供借款291.3億元。

此次22億元借款的利率條件尤為優惠，定價為1年期LPR減66個基點，目前執行利率僅為2.34%。

這一水平遠低于萬科從金融機構借款的利率，顯著降低了公司的融資成本。

借款期限不超過3年，且在深鐵同意下可進一步延展，這一安排為萬科提供了較為穩定的中期資金支持。

萬科明確表示，此次借款將專門用于償付公司在公開市場發行的債券本金與利息。

從擔保方式來看，深鐵對萬科的支持條件逐漸寬松。

早期的借款多由萬物云股份作為擔保物，而近期借款則未明確指定抵押物，僅模糊表述為"深鐵集團有權要求公司提供擔保措施"。

萬科在公告中坦言，本次股東借款的利率遵循市場化原則，但低于目前公司從金融機構借款的利率水平，充分體現了大股東對公司的支持。

業績深度剖析：280億虧損背后的業務困境

萬科2025年三季度財報數據令人觸目驚心。

前三季度，公司實現營業收入1613.88億元，同比下滑26.61%；

歸屬于上市公司股東的凈虧損達到280.16億元，同比擴大56.14%。

單看第三季度，業績惡化趨勢更為明顯。該季度萬科凈虧損160.7億元，較第二季度大幅下滑181.9%。

房地產開發業務全面萎縮。

前三季度合同銷售金額1004.6億元，同比下降44.6%

合同銷售面積775.1萬平方米，下降41.8%

房地產開發業務貢獻營業收入1142.5億元，結算面積833.3萬平方米。

盈利能力急劇下滑。

整體稅前毛利率僅為9.6%，扣除稅金及附加后的毛利率進一步降至5.3%。

其中，房地產開發業務的稅前毛利率為7.8%，稅后毛利率更是低至2.0%，顯示主營業務接近無利可圖。

對于巨額虧損的原因，萬科解釋稱主要包括：

開發業務結算規模下滑、毛利率低位、新增計提存貨跌價準備以及部分資產交易價格低于賬面值等。

第三季度資產減值損失約達94億元。

財務安全邊界：656億現金與3629億負債的平衡術

面對經營困境，萬科的財務狀況引發市場高度關注。

截至2025年9月末，萬科持有的貨幣資金為656.8億元，而有息負債合計高達3629.3億元。

資產負債率為73.5%，較上年末微降0.1個百分點。

為緩解資金壓力，萬科積極通過多種途徑回籠資金：

前三季度完成19個項目的大宗交易，實現簽約金額68.6億元

通過存量盤活優化和新增產能178.4億元，盤活回款71.1億元

冰雪業務已與中旅集團完成簽約，正在推進交割工作

在融資方面，萬科前三季度合并報表范圍內新增融資和再融資265億元，其中境內新增融資綜合成本3.44%，較2024年全年下降6個基點。

值得注意的是，萬科在2025年前三季度已償還288.9億元的公開市場債務，且2027年之前境外公開債務沒有集中到期的壓力，這為公司在行業寒冬中提供了一定的喘息空間。

轉型探索：經營服務業務能否成為新引擎？

在房地產開發主業持續承壓的同時，萬科的經營服務業務展現出一定的韌性。

前三季度，萬科經營服務業務實現全口徑收入435.7億元，同比增長1.1%。這一板塊正逐漸成為萬科穿越周期的重要穩定器。

租賃住宅業務實現營業收入27.4億元，同比增長4.4%。

泊寓共運營管理28.0萬間長租公寓，其中20.4萬間已開業。

出租率高達94.3%，保持行業領先地位。

運營房源突破20萬間，13.3萬間納入保障性租賃住房體系。

商業開發與運營業務實現營業收入62.1億元，

物流倉儲業務收入31.8億元，同比增長7.4%。

萬科在長租公寓領域率先實現了"產、建、運營一體化"發展模式突破。

在佛山、合肥、武漢、蘇州等多個城市，泊寓與屬地國資平臺開展深度合作，就數個中大型租賃社區運營服務達成合作協議。

與此同時，萬科與深鐵合作的創新項目也取得進展。

全球首例"機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨"的試點已完成二階段試跑測試與硬件升級改良工作，將于四季度逐批量產交付上線。

行業鏡鑒：房企化債超萬億下的風險出清

萬科面臨的挑戰并非個案，而是整個房地產行業深度調整的縮影。

中指研究院最新報告顯示，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣已達1.2萬億元。

這些企業總有息負債規模接近2萬億元。

完成境內及境外債重組的房企包括融創、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光、旭輝等。

境外債重組獲批的企業則有佳兆業、碧桂園等。

從化債方式來看，出險房企主要通過債轉股、以資抵債、全額長展期等方式降低債務負擔。

多數企業境外債重組削減幅度超過50%，部分甚至達到70%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出："出險房企的集中化債，標志著行業風險正加快出清，修復信號正從個別房企向更廣范圍擴散"。

在債務重組后，多數出險房企將戰略重心轉向輕資產業務，包括代建、物業管理、資產管理等領域。

這些業務不需要大量資本投入，不增加有息負債，能幫助企業在"失血"后，以最低的成本恢復"造血"能力。

未來征途：在存量盤活中尋求經營拐點

面對前所未有的挑戰，萬科正在積極推進多方面的調整與轉型。

萬科實施組織調整，強化總部定位與職能，精簡地區公司管理層級，整合事業部資源，旨在提升運營效率，降低管理成本。

還形成了存量盤活的系統性打法，堅持存量資源盤活為主導的經營策略。

這一思路與行業整體轉型方向一致，即從增量開發轉向存量運營。

盡管市場整體低迷，萬科依然保持了一定的產品競爭力。

在"黃金周"假期，萬科實現認購金額47.7億元，目標完成率137%，16家地產公司均完成認購目標。

萬科在廣州、貴陽等多個項目銷售金額居當地榜首。

前三季度，集團按期保質完成7.4萬套房的交付，這對于維持市場信心和公司聲譽具有重要意義。

有業內分析人士直言，對萬科而言，這不是一輪簡單的周期性利潤回撤，而是一次需要穿越信用考驗與資產重估的結構性轉折。

深鐵集團的持續支持無疑為萬科爭取了寶貴的調整時間。

然而，萬科能否真正走出困境，仍取決于其能否在行業深度轉型中找到新的發展路徑。

隨著房地產行業從"規模擴張"向"質量提升"的關鍵轉型，萬科的未來不僅僅關乎一家企業的存亡，更將成為中國房地產行業轉型發展的風向標。