戴德梁行：蘇州三季度寫字樓新增存量雙重承壓，業主謀求多元去化方式

蘇 州，2025年10月31日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行針對2025年三季度蘇州的寫字樓市場展開深度解讀。三季度市場新上市7.4萬方高品質辦公空間，寫字樓市場持續承壓，租金水平持續下滑。雖然政府主導的大面積成交和多個聯合辦公成交拉高本季度凈吸納量，但是市場仍面臨新增和存量雙方面的競爭壓力。展望四季度，市場仍將面臨多個高品質項目上市，業主需謀求更靈活多元的去化方式，實現產品力、招商力、運營力的“三力合效”。

寫字樓租賃市場：優質甲級辦公陸續上市，空置率升至高位，業主聯動運營商加速去化

2025年三季度，園區南岸新地二期（7、8號樓）和高新區中建大廈兩個高品質新辦公項目正式入市，合計新增供應面積7.4萬平方米。其中，南岸新地二期租賃項目提前整合資源、儲備客戶，實現上市后快速去化；中建大廈項目以總部自用及關聯企業使用為主，部分面積對外出租。受新增供應影響，全市寫字樓空置率小幅攀升至29.4%。未來市場仍面臨長期去化壓力，部分新項目已調整策略，通過延緩上市節奏、延長蓄客周期以應對市場挑戰。

從需求端來看，三季度末凈吸納量環比有所回升，錄得共計3.58萬平方米。其中，包括華貿中心、南岸新地二期在內的高品質新項目持續導入優質客戶，實現大量去化；聯合辦公幫助存量項目去化較大體量；政府資源亦推動多宗1000平方米以上的大面積成交，但同時存量項目企業退租頻繁。面臨新增和存量雙方面的競爭壓力，租金市場承壓持續下行，本季度錄得租金69.22元/平方米/月。

統計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數據來源：戴德梁行項目及企業服務部；數據截止：2025Q3

從行業成交結構看，2025年三季度電子信息科技（機器人、無人機、智能網聯、互聯網科技、集成電路半導體為主）、專業服務業（律所、教培、投資管理為主）、金融業（保險、證券為主）成交數量占據前三。此外，聯合辦公、批零貿易、新興制造業企業（新能源、新材料為主）和國際物流企業成交數量同比增加。從成交面積分布看，1000平方米以上的大面積成交主要為快速成長的TMT科技型企業、聯合辦公、實力金融險資企業、律所、教培企業。其中聯合辦公向國際化、專業化方向發展，物業類型選擇也更為多元。政府在大面積客戶成交中持續發揮推動作用。從租賃類型來看，高品質新上市載體更易承接新進入蘇州的優質企業，同時市場存量企業也積極抓住租金下行的機遇，搬遷擴租不斷，尤其是部分制造業、科技企業從產業園向位置更核心、品質更優的項目搬遷。

統計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數據來源：戴德梁行項目及企業服務部；數據截止：2025Q3

寫字樓銷售市場：市場供求雙雙收縮，成交價格環比下降

2025年三季度，蘇州寫字樓銷售供求兩端持續回落。受多重因素影響，本季度供應端顯著收縮，環比下降59%，僅環秀湖大廈一個項目新上市，新增供應面積共計4.04萬平方米。成交端同樣表現疲軟。本季度全市寫字樓銷售成交1.39萬平方米，環比下降81%。本季度單項目成交量較少，主要為存量項目持續散售去化。由于成交主要分布在非核心區項目，整體成交均價被拉低，季末成交價錄得1.31萬元/平方米，環比下降23%。

未來展望：承壓之下多維破局，政策賦能產業與載體協同發展

戴德梁行華東區項目及企業服務部董事袁曉玲表示，今年市場仍將有環貿廣場ICC、新裕大廈等多個大體量項目上市，市場競爭將進一步聚焦產品力、招商力與運營力的綜合比拼。當前業主積極探索更多去化方式：一方面，通過強化運營平臺，整合業主資源，在服務、資金、業務等維度為客戶賦能，提升項目核心吸引力；另一方面，采用與高品質聯合辦公運營商合作運營，以空間換服務，風險共擔、收益共享 ，實現多效共贏。

戴德梁行大中華區研究部內容主管Shaun Brodie表示，新增供應的持續增長為市場帶來一些調整，創造更具競爭力的環境。盡管甲級寫字樓市場的租金變動和空置率上升可能帶來短期挑戰，但這也為創新和適應性提供了空間。為保持競爭力，業主可以采取主動措施，例如實施靈活租賃策略和調整租金，同時探索多元化方法，如升級辦公空間和增強增值服務。這些努力將有助于提高項目的整體吸引力，簡化租賃交易，縮短空置期，確保長期成功和市場韌性。

戴德梁行蘇州公司總經理楊婕表示，2025年三季度，蘇州全市各級先后出臺多個產業創新政策，政策涵蓋具身智能、生物醫藥、人工智能、光子等多個戰略新興產業領域，同時隨著《關于繼續實施離岸貿易印花稅優惠政策的通知》發布，蘇州自貿片區在全國開放型經濟布局中的戰略地位得到進一步提升。多維度政策為蘇州產業招商提供更強力的賦能支撐，助力蘇州打造新型產業品牌，吸引更多優質高技術企業落地，進而催生新的辦公需求增量，最終實現“產業鑄芯、載體煥新”的良性發展態勢。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，蘇州作為長三角核心城市與經濟樞紐，正以創新驅動和戰略性新興產業集群規模化發展，重塑甲級寫字樓市場格局。隨著科技創新與產業升級深度融合，高科技企業、研發機構及總部經濟加速集聚，催生“研發+辦公+服務”和“生態化、智能化、專業化”一體化空間需求，推動市場由傳統“空間租賃”向“產業賦能+創新生態”復合功能轉型，實現從空間供給到價值創造的躍升，注入長期增長動能與結構性機遇。

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