推進現(xiàn)房銷售制、取消公攤房：房地產(chǎn)所見即所得的時代要來了？

近日出版的《〈中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議〉輔導讀本》中刊登了住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹題為《推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展》的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益。

現(xiàn)房和預售、公攤和實際，兩者經(jīng)常綁定，地產(chǎn)剪刀差，能否刺激房價回升呢？從金融的角度看，房價的面積和定價邏輯變化，代表著債務結構的徹底分層，以及地產(chǎn)市場發(fā)展方向再次校準！

這意味著2015-2022年高峰期買房的，房貸還在，但未來交易時的公攤折算價格邏輯恐怕要按實際面積折算，這就會導致歷史部分價格泡沫快速出清！而對于改善型的，在2026年后的新建樓盤，則獲得了紅利增持，價格按照實際的，如果開發(fā)商定價不轉移，那么意味著房價實際上整體性價比提高！

回顧歷史，自2022年末以來，全國已有超30個省（市）試點現(xiàn)房銷售及出臺相關支持政策，現(xiàn)房銷售在市場中的占比正逐步提升。據(jù)國家統(tǒng)計局，2024年，我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已達30.84%。

可以這樣說，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)增量市場未來的大趨勢，也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局，推動房企向高質量發(fā)展轉型的重要舉措之一！

而今年5月份，全國20多個地市還發(fā)布相關加速推進的指導文件，提出向現(xiàn)房銷售逐步過渡的過程里，也要逐步推進取消公攤面積，由此引發(fā)了市場大規(guī)模的討論：房地產(chǎn)預售制要被終結了么？公攤面積取消會否影響房價！其對房企的壓力有多大？

但是，正如我今年一直說的，我國各行業(yè)經(jīng)濟從2026年起，都要整體進入從規(guī)模向質量，從高增長向高利潤的轉變過程，大部分行業(yè)都會進入CR5博弈狀態(tài)，央企和國企的競爭力會進一步放大，房地產(chǎn)業(yè)也不例外！

因此，每一次行業(yè)模式優(yōu)化，實際上都是對經(jīng)濟結構的再次塑形，通過對下游更有利的價格刺激和傳導方式，刺激新興增量產(chǎn)生，在央行修復信用、釋放寬松貨幣、財政精準滴灌、刺激消費的基礎上，實現(xiàn)存量恢復消費，新增擴大消費！而推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，就是這種思路的體現(xiàn)！

接下去，我們就來簡單分析下：

現(xiàn)房銷售以 “所見即所得” 為核心特征，徹底解決了預售制下的交付風險，政府再也不用下場買單，被動接盤化債。購房者可直觀考察房屋質量、戶型設計及周邊配套，避免 “貨不對板”“規(guī)劃變更” 等問題。此外，現(xiàn)房銷售推動 “交房即交證” 模式落地，進一步縮短產(chǎn)權辦理周期，保障購房者合法權益。

其次，市場數(shù)據(jù)，也早就印證了這一趨勢：2025 年一季度，新建商品房現(xiàn)房銷售面積占比達 36%，較 2024 年全年提升 4.6 個百分點。在 “安全交付” 成為購房決策核心權重的背景下，現(xiàn)房產(chǎn)品的市場偏好持續(xù)上升，尤其在庫存高企、房企信用受損的城市，現(xiàn)房去化速度顯著快于期房。

而且，現(xiàn)房銷售也是對房企資金實力提出嚴苛考驗，有助于市場優(yōu)勝劣汰，避免債務擠壓。預售制下，房企通常在拿地后 6-8 個月即可通過預售回籠資金，但現(xiàn)房銷售要求項目竣工后才能銷售，回款周期延長至 2-3 年！2025 年前三季度，房企融資規(guī)模同比下降 30%，民營企業(yè)發(fā)債僅占 8.5%，融資成本高達 5.4%，資金鏈緊張局面加劇。中小房企因融資渠道有限，可能因無法承受長期資金沉淀而退出市場，行業(yè)集中度將進一步提升。

與此同時，房企運營模式，必然將從 “速度優(yōu)先” 轉向 “品質優(yōu)先”。為吸引購房者，房企需在規(guī)劃設計、施工質量、社區(qū)配套等環(huán)節(jié)加大投入，提升產(chǎn)品力。長期來看，高產(chǎn)品力、強品牌力的房企將占據(jù)競爭優(yōu)勢，而依賴粗放開發(fā)的企業(yè)將面臨淘汰。

而且，現(xiàn)房銷售對市場供應的影響呈現(xiàn)顯著區(qū)域差異，在庫存高企的三四線城市，現(xiàn)房銷售可通過控制新增供應規(guī)模，改善供需失衡狀況。但在一二線核心城市，現(xiàn)房銷售可能因開發(fā)周期延長導致短期供應減少，疊加土地成本高企，或推動房價結構性上漲，有助于行業(yè)平均數(shù)據(jù)的復蘇！

當下，香港超級豪宅市場的表現(xiàn)提供了參考：2025 年 7-10 月，現(xiàn)房成交金額同比大增 67.5%，核心地段項目單價突破 30 萬港元 / 平方米。

但是在 “房住不炒” 和“房產(chǎn)稅”全面開征的基調下，投機性需求應該還是會受到抑制，購房者更關注房屋實際價值。優(yōu)質地段的現(xiàn)房因稀缺性和確定性，可能形成 “品質溢價”；而偏遠區(qū)域、配套不完善的項目，房價上漲空間有限，畢竟人口紅利已經(jīng)進入退坡期！

但是，市場因政策發(fā)生轉移，政策不可能不托底！為緩解房企資金壓力，政策端需要通過多元化融資工具和配套措施支持現(xiàn)房銷售轉型。其中，公募 REITs 應該會成為重要抓手：2025 年，國家發(fā)展改革委放寬 REITs 擴募資產(chǎn)范圍，社區(qū)商業(yè)、租賃住房等領域項目加速落地，房企通過資產(chǎn)證券化盤活存量資金，用于補充流動性及新項目開發(fā)。

此外，各地方政府，已經(jīng)在探索延長土地出讓金繳納期限、給予購房者契稅補貼、提高公積金貸款額度等激勵措施。金融機構也在調整信貸策略。部分銀行推出 “現(xiàn)房開發(fā)專項貸款”，將貸款期限從傳統(tǒng)的 1-2 年延長至 3-5 年，并給予利率優(yōu)惠。這種 “長周期、低利率” 的融資模式，有助于平衡房企資金成本與回款周期的矛盾。

接著，當下的現(xiàn)房銷售政策，還是應該堅持 “因城施策” 原則，避免 “一刀切”！畢竟中國人大部分財富在房子里，新老劃斷后，二手房跌價壓力還是需要盡力托舉。

因此，在供需穩(wěn)定、建議財政實力較強的城市（如上海、合肥），優(yōu)先在優(yōu)質板塊試點現(xiàn)房銷售；而在三四線城市，允許期房與現(xiàn)房并存，但嚴格規(guī)范預售資金監(jiān)管，最好采取 “新老劃斷” 策略：已開工項目按原規(guī)則預售，新出讓土地項目一律現(xiàn)房銷售，確保市場平穩(wěn)過渡。

最后，隨著這個制度的確定，未來疊加房產(chǎn)稅的預期，核心城市現(xiàn)房占比將持續(xù)提升，逐步形成 “現(xiàn)房主導、期房為輔” 、“核心城市圈房價數(shù)據(jù)替代全國平均房價數(shù)據(jù)”、“存量交易活躍、租賃市場完善”的格局！

總而言之，房子比人多里要找存量增長點，從而帶動新興消費，現(xiàn)房銷售制不是唯一，但確實適合我們！核心城市核心區(qū)域一旦預期恢復，新房價格恐將持續(xù)新高！