魯樓觀察 | 聚焦11月政策窗口，山東樓市的確定性在哪里？

來源：界面新聞

文 | 張馨儀

11月剛至，山東樓市就迎來政策密集投放期。中央層面，首付比例統一降至15%、存量房貸利率調整等政策相繼落地，力度為近年之最。在山東，濟南住房和城鄉建設局于11月3日發布公告，正式開啟“賣舊買新”購房補貼申請通道，截止日期為11月20日。根據政策規定，符合條件的購房者最高可獲得10萬元補貼。青島市住房保障中心也同步推出人才購房優惠政策，要求青年人才在11月6日前完成購房券申請，并在11月10日前辦理網簽手續。

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政策能拉動多長的“波峰”？

卓易數據顯示，2025年10月，青島新房成交4073套，面積50.5萬㎡，環比波動均不足1%，市場進入平臺整理期。然而，成交均價攀升至15655元/㎡，環比上漲5%。這背后是產品結構的深刻變化，119-144㎡的改善型戶型成交占比已提升至45%，印證了政策已率先撬動改善型需求入場。

圖片來源：山東省統計局

政策效應存在滯后與集中釋放特點。濟南“賣舊買新”政策要求購房者須在2025年6月30日或10月31日前完成網簽。結合山東省統計局前三季度山東房地產銷售前十企業合計銷售額488億元、投資同比下降11.3%的背景，政策目標明確指向年底“翹尾”。

市場分化時，誰在“進”，誰在“退”？

市場的真實溫度，不僅體現在成交數據里，更隱藏在市場參與者的行動中。據中指研究院，1-10月，中海地產在山東一省豪取109.3億元銷售額，其在濟南單城便貢獻70.6億元，穩坐頭把交椅。可以說，資金、客源、市場信心正以前所未有的速度，向產品力強、資金穩健的頭部房企集中。

與之形成對比的是部分地方國企與城投平臺的“淡出”。山東產權交易中心官網顯示，11月3日，山東健康集團掛牌轉讓旗下山東金垠置業40%股權，底價僅378.82萬元；同日，臨沂郯城城投亦掛牌轉讓一置業公司50%股權。不難看出，部分地方國企、城投平臺正在加速剝離非核心地產業務，優化資產負債表。

這一“進”一“退”與前期政策引導相呼應——山東省早在2025年4月就提出鼓勵通過“企業合作開發、市場流通轉讓和政府收回收購等方式加大存量閑置土地盤活力度”，這也標志著市場切換到了“優勝劣汰”階段。

未來屬于“基本面”

對購房者而言，資產安全性已成為首要考量。在政策窗口期內選擇有潛在交付風險或資金問題房企的項目，可能使補貼優惠被完全抵消。

從長期看，市場最終將回歸人口與產業基本面。根據第七次人口普查，濟南、青島過去十年年均人口增量分別為10.5萬和12.3萬人，為核心城市樓市提供需求支撐。

11月，山東樓市的政策刺激效應終將逐步減弱，市場回歸常態。購房者需基于真實居住需求，在政策窗口內選擇穩健開發商的核心項目，完成安全的資產配置。