樓市“金九銀十”未達預期，兩極分化加劇，上海杭州成都漸有起色

剛剛過去的“金九銀十”頗有些魔幻色彩。官方數據顯示，70座重點城市的房價環比繼續下跌，但上海、杭州等城市的價格已經有所回升。最近的周度報告更加直觀，少部分城市的二手房一周銷量超過6000套，部分三四線城市房子掛滿100天也不見動靜。上海9月成交前十的樓盤里有一半以上價格“10萬+”，高端盤熱度飆升，而遠在東北的長春，庫存消化周期已經超過36個月。

又一個被寄予厚望的旺季過去了，樓市的兩極分化還在加劇。

真正復蘇的城市，有核心區域撐住，政策也踩準了點

這一波傳統旺季里，銷量和價格真正穩定，而不是靠補漲湊數的城市，只有上海、杭州、成都等寥寥幾個。

上海的9月新房價格環比上漲0.3%，同比上漲5.6%，在70座城市里處于領跑位置。二手房成交量連續三周環比上漲15%，站到了年內高點。有業界人士表示，上海的樓市泡沫擠干凈后，會有實打實的需求上量，畢竟作為樓市優等生，高端項目占比較高，有消費力的群體并不受周期小波動的影響。

杭州和成都實現了穩扎穩打的小幅復蘇。杭州的9月新房價格同比漲3.6%，二手房在10月里連續兩周維持1200套以上的成交量，持續出彩的杭州土地市場也保持了應有的熱度。成都在10月里實現了一周的二手房成交量超過4200套，環比上漲36.2%，而且基本是剛需在撐場，隨政策給到的購房補貼起到了一定的作用。

寧波和東莞的樓市也在“銀十”周期迎來了一波小反彈，寧波的特點是改善型需求占比較大，而東莞實現了二手房周成交環比暴漲6成以上。

這些城市的共同點是，以精準的政策，實現了對樓市實實在在的拉動。

未達預期的城市，政策也在推，但成交就是“溫吞水”

這一輪周期里，北京和深圳的政策也給得很足，但市場卻沒有順勢復蘇，業績只能算是差強人意。

北京的9月新房價格環比漲0.2%，但二手房成交量下滑，雖然有少部分的租房群體動心想要出手，但更多有改善需求的客戶還在觀望。簡單來說就是，北京的剛需還在，但購買力有些表現平淡，改善需求沒有被充分激活。

深圳9月的新房價格環比下降1%，二手房成交量同比下跌1.7%，雖然10月底二手房周成交量有所回升，但跟去年同期相比，還是差了一截。“賣的怕賣虧，買的怕買貴”心態在深圳特別明顯。深圳的庫存雖然下降了一些，但非核心區的房子依然難賣，光明、坪山等區域的新盤促銷力度比市區更大，但去化率仍是剛過50%。

武漢本來以為“好房子”政策能夠很好的救場，也確實有項目開盤就售罄，但多數的樓盤仍是不溫不火的老樣子。武漢樓市的新房依賴度較高，一旦剛需接不上力，市場就會掉下來。

這些城市的問題在結構方面，政策沒有完全戳中痛點，光靠促銷，明顯拉不動長期的需求。

認清楚城市分化的真相，比啥都重要

總體來看，這個“金九銀十”，為數不少的城市樓市在原地踏步，既沒有復蘇的跡象，也沒有下滑的太狠。剛需一年比一年少，庫存卻沒有下降，這種“剪刀差”近乎無解。

數據顯示，近期的房價同比降幅有所收窄，這確實是一個好信號，但得拆開來看。形勢較好的，只是核心城市的核心區域，多數城市還是在以價換量，距離全面回暖還有一段距離。

目前來看，未來的樓市基本沒有了“普漲”的可能，核心城市的樓市會越來越穩，但三四線城市的樓市，需要慢慢去庫存，直到供需平衡。