28億元！城建發展聯合體押注北京東小口

東小口地塊在產品打造方面會更加多元，具備打造大戶型產品的可能性，未來價格可能站到6萬元/平方米以上。

單甜甜/發自北京

繼歇甲莊地塊，北京昌平區再次迎來土地拍賣。

10月30日，北京城建投資發展股份有限公司與北京藍華宇房地產開發有限公司（藍華宇開發公司）以下簡稱聯合體，以底價28.09億元摘得昌平區東小口地塊，樓面價約3.2萬元/平方米。

出讓文件顯示，東小口0001地塊占地3.13萬平方米，建筑面積8.78萬平方米，限高60米，容積率2.8。地塊內需配建一處500平方米的社區管理服務用房。

摘地聯合體中的藍華宇開發公司是北京銘嘉房地產開發有限公司（以下簡稱北京銘嘉）的全資子公司。北京銘嘉成立于2002年，是昌平區國資委監管的區屬國有企業。公司作為昌平區開發建設平臺，負責城市開發工作，主要承擔昌平新城東區、政府街城市更新、中關村科技園昌平園中心區、東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點村改造等。

該地塊位于北五環與北六環之間，距北五環直線距離約3公里，西側1.4公里接壤海淀區，東側毗鄰東小口城市休閑公園，與朝陽區隔園相望，處于昌平、海淀、朝陽三區交會的獨特位置。

東小口地塊位置圖

這一地理布局使其能夠有效承接西二旗、后廠村區域互聯網從業人員的居住需求，并受益于望京商務區的輻射效應。

在中指研究院土地市場研究負責人張凱看來，該地塊的核心優勢主要集中于其區位獨特性、周邊配套的成熟度，以及板塊內新房供應相對有限。

東小口板塊城市界面較新，但近三年無新房供應，在售新房項目紫金書院于2022年開盤。板塊內上一次土地出讓為2020年的奧森ONE和奧海明月，項目當時銷售均價約5.8萬元/平方米，是限競房時代的熱銷紅盤。

周邊二手房市場以海淀區房源為主，老舊小區均價約4萬元/平方米，次新小區價格區間為6萬-8萬元/平方米。需注意的是，限競房項目奧海明月、奧森ONE目前尚未達到上市條件，但預計至2028年東小口地塊項目交付時，上述項目將同步滿足“滿五”上市要求，可能對同期新房市場形成一定分流。

交通配套方面，在建地鐵13B號線建材城東站距離地塊約1公里，預計明年通車，屆時將進一步提升區域交通便捷度。配套資源方面，地塊周邊設施相對成熟。商業方面有西三旗萬象匯等綜合體，休閑資源包括東小口城市休閑公園等多處綠地，醫療配套涵蓋清華長庚醫院等機構。

值得關注的是，地塊南側規劃有一處12年一貫制教育用地，昌平區正與優質教育資源洽談引入事宜，有望顯著提升區域教育水平。

合碩機構首席分析師郭毅表示，東小口地塊在產品打造方面會更加多元，具備打造大戶型產品的可能性，未來價格可能站到6萬元/平方米以上。因為，相比奧森ONE周邊8萬元/平方米左右的房價和海淀五環沿線11萬～13萬元/平方米的房價水平，昌平區東小口地塊新房的價格優勢將非常突出。此外，海淀北和朝陽奧森ONE周邊分布有15～20年房齡的老舊社區，有著相對豐富的地緣性改善需求。

東小口地塊也面臨若干現實挑戰，2.8的容積率、60米建筑限高將對產品形態形成的約束。從地塊形狀來看，整體不夠方正，對開發企業設計方案中的樓棟排布形成考驗。