中央定調！未來五年房地產方向明確

隨著“十五五”規劃任務的全面下達，中國房地產行業正站在一個新舊模式轉換的歷史節點。多位業內專家預計，“十五五”時期房地產有望走出企穩復蘇行情。

中房報記者 許倩 北京報道

決定中國房地產未來5年走向的總綱領，終于落定。

10月28日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》（以下簡稱“建議”）發布，與房地產相關內容出現在多個戰略任務中。

建議提出，加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕。其中，“推動房地產高質量發展”被放在此大框架下，房地產的民生屬性進一步被強化。而在“十四五”規劃中，有關房地產的要求被放在新型城鎮化框架之下。這也預示著，規模化擴張階段已經結束，未來5年房地產行業將全面轉向注重品質與安全的高質量階段。

此次建議指明了推動房地產高質量發展的幾大方向，包括加快構建房地產發展新模式、優化保障性住房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等。這是一個涉及全產業鏈、全產品體系的系統性升級。

建議指出，“十五五”時期（2026～2030年）在基本實現社會主義現代化進程中具有承前啟后的重要地位。實現社會主義現代化是一個階梯式遞進、不斷發展進步的歷史過程，需要不懈努力、接續奮斗。

藍圖已經繪就，號角已經吹響。隨著“十五五”規劃任務的全面下達，中國房地產行業正站在一個新舊模式轉換的歷史節點。多位業內專家預計，“十五五”時期房地產有望走出企穩復蘇行情。

房地產六大任務

“十五五”規劃建議中，有6處戰略任務中都提及房地產。

第一，建議提出，大力提振消費。其中，完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。而“十四五”規劃建議中的相關提法是，促進住房消費健康發展。

這意味著，當前在住房消費領域依然存在不合理的限制性政策，亟待清理，以釋放消費潛力。汽車和住房是居民消費中價值最高、產業鏈最長、帶動效應最廣的兩大領域，是消費“壓艙石”，其穩定和增長對整體消費大盤至關重要。

“‘十五五’時期，預計核心城市購房限制性政策仍有優化空間，整體或延續漸進式推進節奏?！敝兄冈悍矫嬲J為。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，此次“清理”并非簡單“減少限制性政策”，而是要求各地系統梳理存量政策，重點破除四大領域障礙：城與鄉之間的資源流動限制、新房與二手房的聯動壁壘、首套房與二套住房的差異化約束，以及公積金跨區域使用的隱形門檻。

廣開首席產業研究院院長連平建議，在房產購置的交易環節加大財政補貼力度，對首套房購置的，下調交易環節各項主要稅率；針對二手房交易環節，降低增值稅和所得稅稅率，減少免征年限。比如滿2年免征增值稅，2年可進一步縮短；比如，建立房地產交易稅收返還政策，對房產購置年限1年時間內，設立與家庭裝修、裝潢等耐用消費品購債稅收抵扣政策，以幫助住房需求釋放。

第二，在“加大保障和改善民生力度”戰略任務中，提出“推動房地產高質量發展”，并明確制度建設、優化供給、提升品質等五大方向。

方正證券分析師王嵩認為，“房地產高質量發展”內涵正從傳統“大開發”模式，轉向以結構性機會為核心的新階段。其中，保障房產業鏈、存量運營與改善性消費三大領域，在明確政策規劃與真實需求驅動下，呈現出清晰的發展趨勢與增長邏輯。

第三，在“加快完善要素市場化配置體制機制”任務中，提出“完善并購、破產、置換等政策，盤活用好低效用地、閑置房產、存量基礎設施”。

第四，在“提高強農惠農富農政策效能”任務中，提出“節約集約利用農村集體經營性建設用地，依法盤活用好閑置土地和房屋，分類保障鄉村發展用地”。

這意味著，接下來的5年，從中央到地方，從城市到農村，一系列圍繞低效用地、閑置房產和存量基礎設施的盤活工作將重點展開。并購、破產、置換，將成為盤活存量資產的關鍵政策工具。

第五，在“深入推進以人為本的新型城鎮化”任務中，提出“大力實施城市更新”?！笆奈濉币巹澖ㄗh中的相關提法是“實施城市更新行動”。從實施到大力實施，我國城市更新工作進入新的加速階段。

第六，在“加強重點領域國家安全能力建設”任務中，明確“統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險”。

房地產風險被置于首位，釋放出非常強的政策信號，表明未來5年，化解房地產風險仍是關鍵任務之一。有分析稱，房地產風險不僅體現在企業債務風險，在房屋交易、房價走向、二手房掛牌消化等方面都有所反映。

構建新模式被放在首位

在“推動房地產高質量發展”任務中，“加快構建房地產發展新模式”被置于首位，并強調“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”，成為實現高質量發展的首要核心抓手。

這表明，實行項目開發公司制、城市房地產融資協調機制、銷售制度改革等依然是“十五五”時期重點落實的政策方向。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產開發方面，主要是夯實項目公司獨立法人制，即明確項目公司和企業總部之間的法律關系，前者是獨立法人、后者履行投資人責任。項目交付前，后者不得抽逃出資或提前分紅。銷售方面，即探索實施現房銷售制度，從根本上防范交付風險。

融資新制度，即主辦銀行制，就是確定一家銀行或銀團為主辦行，項目開發、建設和銷售等資金都存入主辦行，主辦行保證項目合理融資需求。同時，項目為獨立法人，資金封閉運轉也確保銀行權益，確保項目如期交付，維護購房者權益。這些基礎性制度將為“十五五”時期住房健康發展奠定基礎。

住房城鄉建設部此前明確了房地產發展新模式的內涵，包括建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，以人定房，以房定地，以房定錢；建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括優化開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

“構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。”住房城鄉建設部部長倪虹曾表示。

聚焦住房保障與“好房子”

在推動房地產高質量發展路徑中，建議提出，優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，同時，因城施策增加改善性住房供給。這明確了“市場+保障”雙軌并行的住房供應體系。

值得注意的是，建議對保障房供給的提法，從“十四五”規劃中的“有效增加”調整為“優化”，定調上發生了變化。如何理解？

根據官方數據，“十四五”時期，我國建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，保障性住房實現了有效供應。“十五五”時期將進一步優化保障性住房供給體系，業內專家預計，優化方向包括保障房供給規模、區域與產品結構、居住品質等方面，將更加側重因地制宜。

“隨著經濟轉型陣痛期到來，低保低收入人群的住房保障基本解決，但未來住房困難人群仍會增加。特別是新市民、年輕人都是‘90后’‘00后’，對居住環境和條件要求提高，低成本、體面的保障，才能促進這些人群扎根城市，釋放消費潛力。”李宇嘉認為。

“因城施策增加改善性住房供給”則是一個全新的提法。李宇嘉表示，住房改善供給在前幾年就成為重點，數據顯示，2019年重點30城120平方米以上住房供給已占到3成左右。這幾年，隨著各地打造高品質住宅，改善性住房供給明顯增加。但改善性需求群體潛力大，而其現實需求可能受收入、就業、賣舊買新節奏以及預期的影響也非常大?，F在，新房去化周期也在拉長。因此，要因城施策，供給量大的片區要結構性收縮；需求潛力大的片區，要通過以需定供來釋放。

推進“好房子”建設是實現居民從“住有所居”到“住有宜居”的關鍵舉措，也是推動房地產高質量發展的重要方向。建議提出，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動；建立房屋全生命周期安全管理制度。

“安全舒適綠色智慧的好房子”被寫入五年規劃建議，標志著“好房子”上升為國家戰略，實施物業服務質量提升行動也上升到重要高度。正在推進的老舊小區、危舊房改造，城市體檢推動城市更新以及完整社區建設等，都意在提升房屋品質，為居民提供好房子好社區好服務。

“這些舉措表明，監管層面正從單一的項目開發監管向全鏈條、全周期的安全與質量保障延伸，既有助于防范開發商資金風險，也能提升存量房屋的安全與服務水平。”浙商證券分析師楊凡稱。

未來5年的征程，核心是“人”，目標是“居”。讓更多家庭住上好房子、成就宜居夢，將是中國房地產邁向高質量發展最生動、最溫暖的注腳。