上海二手房“怪象”：9 成小區下調掛牌價，房價卻現止跌勢頭

9月上海一手房成交環比增49%，帶動二手房活躍度，形成“降價促成交、成交穩價”格局。

◎ 文/馬千里

2025年9月，上海二手房出現“相悖”信號：一方面，掛牌端“以價換量”趨勢進一步強化，當月91%的小區掛牌價環比回落，較8月提升5個百分點，房東降價意愿持續釋放；另一方面，成交端卻同步顯現止跌企穩信號，全月二手房交易量突破1.8萬套，環比高位上行3%，且45%的小區成交價格實現環比上漲，較上月增加4個百分點。

這種“多數小區降掛牌價”與“整體市場止跌”的看似矛盾的表現，并非偶然。其背后是上海“8.25”新政效應逐步傳導，疊加新房供應規模擴大帶來的一二手房聯動作用——9月上海一手房成交套數環比大幅增長49%，直接帶動二手房交易活躍度提升，最終形成當前市場“降價促成交、成交穩價格”的特殊格局。

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超九成小區掛牌價下降，近一年掛牌價平均下降13.6%

2025年二季度以來，上海下調掛牌價格的小區占比逐月上升，至9月份更是攀升至91%，創下歷史新高。從掛牌價格指數走勢來看，近一年上海各小區掛牌價格平均下跌了13.6%，2025年下半年以來價格下調速度尤為顯著。這一方面是因為前期價格較為堅挺的板塊和項目，在2025年下半年打開了價格調整空間；另一方面也是受一手房優質產品入市影響，出于優化資產配置和提升居住環境等訴求，更多二手房東選擇以價換量，加快促成房源成交。

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成交價格上漲小區數量增加21%，高頻交易小區數量同步增加

2025年下半年以來，上海二手房價呈現加速下探趨勢。據國家統計局數據，7月、8月房價指數環比降幅分別達0.9%、1%，顯著高于近一年-0.2%的月均變動水平；與之同步的是高頻交易小區（連續兩月成交量≥5套）的活躍度下滑，其中8月房價上漲的小區僅192個，創下2025年以來的新低。

進入9月后，這一局面有所改善。在上海“8.25”新政效應逐步傳導，疊加新房成交上升的一二手房聯動效應推動下，更多小區交易熱度回升，高頻交易小區數量增加：其中房價上漲的小區占比從8月的41%升至45%；從絕對數量看，9月房價上漲的高頻交易小區達233個，較8月環比增加21%。

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議價空間收窄至15%，創2024年以來新低

受九成小區下調掛牌價、更多小區成交價回升的雙重影響，9月上海二手房議價空間進一步收窄至15%，創2024年以來新低，掛牌價中的“水分”被快速擠出。

在當前小區掛牌價普遍回落的背景下，議價空間順勢收窄，反映出買方心理價位并未同步大幅下降。這種相對中性的買方心態，也為后期二手房價格進一步止跌走穩提供了支撐。

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更多剛需小區房價迎來上漲，成為房價止跌關鍵因素

2025年9月上海房價能走出止跌趨勢，核心在于剛需類小區房價的上漲。從小區類型來看，當月47%的剛需小區房價實現環比上漲，較上月增加6個百分點。

相比之下，改善類小區房價上漲占比為42%，雖較上月提升4個百分點，但仍低于剛需類小區。更值得關注的是，本月剛需類小區房價上漲占比在剛需、改善、高端三類中排名最高，這也是近一年以來首次出現該情況。

這一趨勢的形成，很大程度上得益于上海“8.25”新政的推動：新政明確外環外購房不限套數，直接激活了剛需群體的購房需求，帶動二手房市場交易活躍度顯著提升。以剛需類房源集中的奉賢、金山兩區為例，9月兩區二手房成交套數分別環比增長15%、21%，均創下二季度以來的交易量新高，進一步印證了剛需是推動房價止跌的核心力量。

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各小區漲跌分布呈“豎橄欖型”，后期房價走勢仍未完全明朗

不過，剛需發力推動房價初步止跌的同時，上海二手房市場的整體分化特征仍未消失：從9月份各小區成交價格漲跌分布來看，整體呈現“豎橄欖型”，這一形態既體現出當前各小區房價漲跌分化較為突出，也意味著后期房價走勢尚未完全明朗。

具體來看數據分布：統計區間從下跌10%到上漲6%（每2個百分點劃分為1個分段），在這一覆蓋近半數統計小區的區間內，每個分段的小區數量占比均穩定在6%左右；此外，房價環比漲超10%與跌超10%的小區，數量占比均在二成左右，極端漲跌的小區規模相對均衡，這種“中間均勻、兩端集中”的特點，進一步凸顯了市場走勢的不確定性。

這種分化在板塊層面更為直觀，也加劇了整體走勢的模糊性：南橋、三林、金橋、松江新城等板塊，9月有超過六成的高頻交易小區成交價下跌；而共富共康、金山新城、周康等板塊，同期超過六成的高頻交易小區房價實現上漲。不同板塊間的顯著漲跌差異，使得當前上海二手房市場難以形成統一的價格走向，整體走勢仍待進一步觀察。

（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞