新螺螄灣收租再起波瀾，俊發(fā)與商戶能不能共贏？

10月28日，新螺螄灣國際商貿(mào)城公布了新一輪收租方案，本輪收租仍延續(xù)了5年一收的方案，不過租金基本持平。

前段時間租期臨近時，很多關(guān)于收租的說法就讓很多商戶陷入了躁動不安，紛紛在自媒體平臺發(fā)聲，表示現(xiàn)在生意難做，一次性交租5年壓力很大，希望市場運營方能考慮商戶實際困難，改為一年一收或適當(dāng)降租。

現(xiàn)在方案敲定了，但沒有意外，這看上去很像一場典型的零和博弈，商戶要想繼續(xù)經(jīng)營，就得交租，而俊發(fā)收取了5年租金，則成了唯一的贏家。

可是現(xiàn)實情況并沒有那么簡單，對于擁有318萬方體量、約5萬戶商戶、年均貿(mào)易額達500億元的俊發(fā)·新螺螄灣國際商貿(mào)城，制定收租政策必然要綜合考量很多因素，特別是新螺螄灣還有巨額債務(wù)待化解的重要背景，現(xiàn)實變量太多，再加上經(jīng)濟大環(huán)境低迷，市場方與商戶之間更不能只論輸贏，而是要力求共贏共生。

商戶難，市場也難

這些年的生意不好做，大多數(shù)商戶可能都有同感，從宏觀角度看，經(jīng)濟增長放緩，傳統(tǒng)行業(yè)賺錢越來越難，消費降級的同時，人們普遍感到焦慮和迷茫，最關(guān)鍵的是，大家對未來的預(yù)期還是很不樂觀，和5年前相比不確定性并沒有減弱，這才是商戶不太愿意一次交租5年的根本原因。

但商戶不知道的是，5年一收租的政策其實并非俊發(fā)制定，而且俊發(fā)也無法改變。

這要從頭說起。

眾所周知，2017年，俊發(fā)集團以338億元承債式收購中豪新螺螄灣國際商貿(mào)城，并于2019年以126億購得新螺螄灣片區(qū)剩余土地，總計464億承接中豪螺螄灣公司，累計投入自有資本金超297億，解決了當(dāng)年云南省頭號金融、民生維穩(wěn)問題。

承債式收購意味著俊發(fā)接手新螺螄灣的同時，也要承擔(dān)中豪全部的債務(wù)，如此巨額的債務(wù)化解，即便對于當(dāng)時處于鼎盛期的俊發(fā)也是一道超級難題，因此俊發(fā)必須增加化債資金來源，這就是新螺螄灣片區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)收益。

這個一攬子計劃在當(dāng)時看來很合理，然而令俊發(fā)始料未及的是，挑戰(zhàn)要比預(yù)想的更艱巨，接手新螺螄灣后不久，不僅突發(fā)疫情，房地產(chǎn)行業(yè)也遭遇整體性下行，徹底打亂了化債計劃，俊發(fā)要面對的化債難題從新螺螄灣蔓延到了地產(chǎn)主業(yè)，陷入巨大的困境。

大家知道，新螺螄灣5年一收租是從中豪時代就有的慣例，但本輪收租并不是簡單延續(xù)慣例，而是由新螺螄灣的化債方案決定的。

據(jù)了解，新螺螄灣主要債權(quán)方為多家金融機構(gòu)，目前，債權(quán)委員會原則同意以新螺螄灣項目租金收益作為償債來源的化債安排，但前提條件是俊發(fā)須執(zhí)行5年一收租政策，在本輪租金集中收繳并完成相應(yīng)還款后，相關(guān)貸款將展期20年，以保障市場平穩(wěn)經(jīng)營，后續(xù)租金也將繼續(xù)用于剩余貸款的償還。

客觀來說，俊發(fā)接手新螺螄灣，可以說最大限度的履行了社會責(zé)任，但在背負(fù)巨額債務(wù)，租金收入全部用于償債的背景下，還必須保障新螺螄灣日常運營維護，并不斷追加投資用于市場改造升級，說俊發(fā)借收租“割韭菜”實在是過于苛責(zé)了。

因此5年一收租的真相很清楚了，俊發(fā)應(yīng)債權(quán)委員會要求全力推進租金收繳，其目的是向債權(quán)方展現(xiàn)新螺螄灣商貿(mào)城的資產(chǎn)價值和持續(xù)收益能力，確保順利化債。

反過來說，如果不執(zhí)行5年一收或租金收取失敗，整個新螺螄灣商貿(mào)城將面臨支離破碎的風(fēng)險。

這話絕不是危言聳聽，金融機構(gòu)作為債權(quán)方，一旦不能如期回收債務(wù)，下一步的流程就是轉(zhuǎn)讓債權(quán)或拍賣對應(yīng)抵押資產(chǎn)，也就是俊發(fā)名下的商鋪，這將導(dǎo)致作為一個整體的新螺螄灣商貿(mào)城不復(fù)存在。

最壞的結(jié)果是可以想象的，多個債權(quán)方、商鋪產(chǎn)權(quán)分散，沒有統(tǒng)一運營和長期維護升級，市場的衰敗幾乎不可避免，直接影響到5萬多乎商戶和10余萬人的就業(yè)，說得嚴(yán)重一點，不管商戶還是員工，生計都會受到威脅。

經(jīng)過市場方和商戶多年苦心經(jīng)營，當(dāng)下的新螺螄灣已經(jīng)形成集群效應(yīng)，是不可替代的滇商文化地標(biāo)，也是昆明鏈接西南以及東南亞的商貿(mào)樞紐，這給數(shù)萬商戶帶來了無限商機。而如若螺螄灣的歸屬發(fā)生分化，此優(yōu)勢必將褪去，這對于俊發(fā)和商戶而言，定然是一個雙輸?shù)慕Y(jié)果。

共生共贏如何達成？

面對生死命題，“合則兩利，斗則俱傷”應(yīng)該是避免雙輸?shù)幕竟沧R。

但怎么“合”？市場方要做的事無疑更多，也是更能主動作為的一方。

很多商戶眼前最迫切的，是一次繳納5年租金擠占流動資金的問題，因此新螺螄灣聯(lián)合五家銀行推出了“專項租金貸”，獲批的商戶只需首付20%，剩余部分可申請5年期貸款，年化利率低至3%。

算一筆賬，假設(shè)商鋪5年租金總額為100萬，商戶自己拿出20萬首付（相當(dāng)于一年租金），剩余80萬向銀行貸款，按照等額本息、3%的利率計算，每月只需支付14375元，5年平均月利息僅1042元。

作為市場運營方，破局的關(guān)鍵在于將割裂的“租金關(guān)系”升級為深度綁定的“價值共同體”，簡單來說，就是把蛋糕做大。

為此，俊發(fā)接手新螺螄灣后做了三大升級，完成了全面蝶變。

首先是硬件升級，全面提升商業(yè)氛圍，重塑形象。

據(jù)統(tǒng)計，俊發(fā)已累計投入7億元對商貿(mào)城一二期業(yè)態(tài)進行重新布局，并對市場的門頭立面、屋頂、外廣場、西廣場，以及衛(wèi)生間、消防等內(nèi)部細(xì)節(jié)部分進行了全方位的改造提升，使商貿(mào)城整體形象躍然提升。

滇憶465夜景

新螺螄灣外廣場通過煥新改造，打造出的商文旅融合地標(biāo)——“滇憶465”。

這座占地約64萬方的沉浸式滇越鐵路主題文化廣場，將古代馬幫文化與近代工業(yè)中云南人民智慧結(jié)晶有機結(jié)合起來，現(xiàn)已成為“白天生意場，晚上幸福場”的城市文化地標(biāo)，并榮獲云南省省級夜間消費聚集區(qū)。

二是業(yè)態(tài)升級。重新布局以豐富業(yè)態(tài)層次，并通過跨境電商賦能，成為名副其實的數(shù)字經(jīng)濟先行區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)物流特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

俊發(fā)研判近幾年國內(nèi)同類市場發(fā)展的新趨勢，對一二期市場業(yè)態(tài)進行了重新的梳理和布局。

面對此前業(yè)態(tài)豐富度不足、同類產(chǎn)品扎堆惡性競爭的弊端，市場積極引進中高端業(yè)態(tài)完善品類布局，同時調(diào)整重復(fù)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)業(yè)態(tài)豐富度的同時降低市場內(nèi)卷度。

跨境電商方面，俊發(fā)則結(jié)合商戶特點，積極探索新模式，“因店施策”與商戶展開合作。據(jù)俊發(fā)介紹，其探索出的“風(fēng)險共擔(dān)、收益分成”模式，針對螺螄灣商戶供應(yīng)鏈管理能力這一核心優(yōu)勢，由商戶負(fù)責(zé)貨品成本、投流及物流費用，俊發(fā)團隊承擔(dān)店鋪運營、內(nèi)容制作、詳情頁優(yōu)化、短視頻拍攝及海外達人資源對接等賦能角色。

三是引流升級，練好內(nèi)功的基礎(chǔ)上，新螺螄灣引入客流效果明顯。

俊發(fā)首先審視當(dāng)下客流引入的重點及難點，充分結(jié)合云南多樣化的民風(fēng)民俗優(yōu)勢，新螺螄灣全面布局民族文化、滇文化賽道，通過潑水節(jié)、火把節(jié)等節(jié)日活動，為市場積聚人氣，引入客流。

新螺螄灣2025年潑水節(jié)活動現(xiàn)場

據(jù)了解，2025年潑水節(jié)期間，俊發(fā)新螺螄灣國際商貿(mào)城一期及滇憶465外廣場總客流20萬+人次，線上總曝光量300萬+。

除此之外，一年一度的新螺螄灣國際商貿(mào)城采購節(jié)，也給市場帶來了足量的客流。

體驗更佳、業(yè)態(tài)更豐、客流更多，俊發(fā)新螺螄灣國際商貿(mào)城多管齊下的動作，為商戶提供了全方位的經(jīng)營賦能，而面對不斷加劇的動蕩與風(fēng)險，不管市場方還是商戶，也越來越能理解同舟共濟的含義。

編者按：本文截稿前，俊發(fā)集團債務(wù)重組工作取得里程碑式重大進展，10月22日下午，歐力士集團、中國東方資產(chǎn)、俊發(fā)集團與龍湖集團達成戰(zhàn)略合作，攜手推動俊發(fā)集團債務(wù)重組與轉(zhuǎn)型升級。世界500強企業(yè)、俊發(fā)債務(wù)重組投資方——歐力士集團積極推動，聯(lián)合中國東方資產(chǎn)提供專業(yè)金融支持，并引入龍湖集團作為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運營與代建合作單位，同時，作為俊發(fā)最大債權(quán)單位及螺螄灣債委會主席行，民生銀行也積極參與并全力支持本次戰(zhàn)略合作。

云南房網(wǎng)認(rèn)為，這對新螺螄灣同樣是重大利好，隨著俊發(fā)在集團層面?zhèn)鶆?wù)重組的推進，隨著多家實力合作方的加入，必然將對新螺螄灣商貿(mào)城的運營和化債產(chǎn)生積極影響，這也將是新螺螄灣邁向未來的全新起點。