中央重磅定調！房地產回歸民生，未來 5 年你能買得起房了嗎？

2025 年 10 月，二十屆四中全會公報將房地產表述納入 “保障和改善民生” 核心板塊，明確提出 “推動房地產高質量發展”。這一 “回歸民生” 的重磅定調，打破了市場對房地產 “政策刺激 - 價格反彈” 的慣性預期，也讓無數剛需群體重新燃起 “安居” 希望。未來 5 年，在 “十五五” 規劃的政策框架下，普通人是否真的能 “買得起房”？答案并非一概而論，而是取決于政策紅利的落地力度、城市分化的演變邏輯與個人需求的精準匹配。

一、民生導向的政策工具箱：為 “買得起” 筑牢基礎

中央 “回歸民生” 的定調并非抽象口號，而是通過 “供給端擴容、金融端減負、制度端保障” 三大政策工具箱，系統性降低購房門檻，為不同群體 “買得起房” 提供支撐。

供給端的 “保障 + 市場” 雙軌制持續發力。“十五五” 期間，保障房建設將迎來規模與品質的雙重升級，住建部明確提出未來 5 年建設籌集保障性租賃住房超 1200 萬套（間），較 “十四五” 期間增長 50%。這些保障房不僅覆蓋低收入群體，更將新市民、年輕人納入保障范圍，北京、上海等城市已明確保障房租金控制在市場價 70% 以下，部分項目甚至配套幼兒園、社區醫院等設施。同時，商品房市場的 “好房子” 標準向 “經濟合理” 傾斜，《住宅項目規范》要求開發商推出更多小戶型、高得房率產品，避免高總價、大面積房源壟斷市場，為剛需群體提供更多選擇。

金融端的成本優化直擊痛點。房貸利率的 “階梯式減負” 已見成效，2024 年百城首套房利率平均降至 3.25%，較 2020 年下降 1.2 個百分點，100 萬元 30 年期貸款月供減少近 700 元。“十五五” 期間，利率市場化改革將進一步深化，央行可能建立與房價收入比掛鉤的動態利率機制 —— 對房價收入比過高的城市加大利率下調力度，對三四線城市則通過差異化加點穩定市場。此外，公積金政策的靈活性顯著提升，跨區域貸款、余額直接沖抵首付等政策已在長三角、珠三角試點，未來 5 年有望全國推廣，進一步降低首付壓力。

制度端的 “人房地錢” 聯動機制破解供需錯配。過去 “以地財政為導向” 的土地供應模式正在被顛覆，未來將根據人口流入數據精準匹配住房供給：人口凈流入超 50 萬的城市每年住宅用地供應增長不低于 10%，而庫存去化周期超 36 個月的城市暫停宅地出讓。這種精準調控已初見成效，2024 年杭州、成都等人口熱點城市房價收入比降幅達 10% 以上，而營口、牡丹江等城市通過 “商品房轉保障房” 消化庫存，避免資源浪費。

二、數據透視：不同群體 “買得起” 的可能性分化

“買得起房” 的核心指標是房價收入比 —— 即住房總價與家庭年收入的比值，國際合理區間為 3-6 倍。2024 年百城房價收入比降至 10.3，連續五年下降，但不同城市、不同群體的分化依然顯著，這決定了未來 5 年 “買得起房” 的可能性存在明顯差異。

一線城市：剛需群體需借力政策組合拳。2024 年一線城市房價收入比仍達 26.1，雖較 2023 年下降 8.5%，但遠高于國際合理區間。以上海為例，一套 80 平米剛需房總價約 400 萬元，普通家庭年收入 20 萬元計算，房價收入比達 20 倍，若僅靠自身積累，首付需 10 年以上。但未來 5 年，政策紅利可大幅縮短這一周期：保障房方面，上海計劃 “十五五” 期間供應 40 萬套保障性租賃住房，部分可通過 “租購同權” 逐步轉化為共有產權房；金融方面，首套房利率可能降至 3% 以下，疊加公積金貸款額度提升至 120 萬元，月供可控制在 1.5 萬元以內，對雙職工家庭而言壓力顯著減輕。對新市民而言，若符合 “重點產業人才” 標準，還可享受最高 30 萬元的購房補貼，進一步降低入市門檻。

二線城市：剛需群體迎來 “窗口期”。2024 年二線城市房價收入比降至 10.8，較 2023 年下降 10.8%，其中長三角區域降幅達 12.5%，溫州、連云港等城市房價回調明顯。以杭州為例，80 平米剛需房總價約 240 萬元，家庭年收入 15 萬元的情況下，房價收入比約 16 倍。未來 5 年，隨著 “人房地錢” 聯動機制落地，杭州計劃每年新增住宅用地 2000 畝以上，優先建設小戶型房源；同時，存量房貸利率重定價機制將進一步優化，2024 年已下調的利率可在 2026 年自動適用新下限。若疊加 3.5 萬元的新市民購房補貼，首付比例降至 20%，剛需家庭只需 3-4 年即可積累首付，月供約 9000 元，占家庭收入比例控制在 60% 以內，具備一定可行性。

三四線城市：購房壓力顯著緩解，但需警惕 “資產貶值”。2024 年三四線城市房價收入比已降至 7.6，接近國際合理區間上限，東北、西南等區域甚至低至 7-8 之間。以濰坊為例，80 平米住房總價約 80 萬元，家庭年收入 10 萬元的情況下，房價收入比僅 8 倍，首付 16 萬元可通過 3-4 年積累，月供約 3200 元，占收入比例 32%，完全處于可承受范圍。但需注意，部分人口外流的三四線城市（如營口）雖房價低，但就業機會有限，住房流通性差，未來 5 年可能面臨 “買得起但難保值” 的問題。這類城市的剛需群體應優先選擇靠近產業園區、交通樞紐的房源，避免陷入 “遠郊房產陷阱”。

三、實現 “買得起” 的三大關鍵：時機、城市與產品選擇

未來 5 年，“買得起房” 不僅依賴政策紅利，更需要購房者在時機、城市、產品上做出精準決策，避免陷入 “盲目入市” 或 “錯失窗口” 的困境。

把握政策落地的 “時間窗口”。“十五五” 規劃的政策紅利將呈 “階梯式釋放”：2026-2027 年是保障房集中入市期，預計全國新增保障房供應超 500 萬套，將顯著平抑商品房價格；2028-2030 年可能迎來存量房貸利率的新一輪下調，同時房產稅試點擴圍可能倒逼部分二手房降價。剛需群體可選擇 2027 年前后入市 —— 此時保障房分流部分需求，商品房價格趨于穩定，利率處于歷史低位，且 “人房地錢” 機制已初步見效，供需匹配度更高。

鎖定 “人口 + 產業” 雙優城市。房地產回歸民生后，城市分化將進一步加劇，“買得起” 的前提是 “值得買”。未來 5 年，應重點關注三類城市：一是長三角、珠三角的衛星城（如嘉善、東莞），這些城市房價收入比低于核心城市 30% 以上，且與核心城市通勤時間在 1 小時內；二是中西部省會城市（如武漢、成都），人口持續凈流入且產業基礎扎實，2024 年房價收入比已降至 11 以下；三是東部沿海的制造業強市（如蘇州、寧波），就業機會充足，普通家庭年收入增速可達 8%-10%，能更快積累購房資金。

選擇 “適配需求” 的高性價比產品。“好房子” 標準的普及，讓 “低價≠低質” 成為可能。未來 5 年，購房者應優先選擇三類房源：一是央企開發的剛需盤，這類項目資金鏈穩健，交付風險低，且多推出 80-90 平米的小戶型，首付門檻低至 20 萬元；二是城市更新中的 “回遷配套房”，這類房源位置優越、配套成熟，價格較周邊商品房低 15%-20%；三是共有產權房，北京、上海已明確個人產權比例可升至 80%，滿 5 年可上市交易，兼顧 “居住” 與 “資產增值” 需求。

四、風險與挑戰：“買得起” 不等于 “無壓力”

盡管政策紅利顯著，但未來 5 年購房仍面臨三大挑戰，需要購房者提前規劃、理性應對。

收入穩定性影響還款能力。房價收入比下降部分源于房價下跌，而非居民收入顯著增長。若未來 5 年經濟增速不及預期，個人收入增長放緩，可能導致 “月供壓力陡增”。因此，購房前需預留 12 個月的月供儲備金，避免 “收入斷流” 引發違約風險。

區域貶值風險不可忽視。三四線城市中，人口外流、產業空心化的城市（如東北部分資源型城市），即使房價收入比低，未來 5 年仍可能面臨房價下跌風險，2024 年這類城市二手房掛牌量普遍突破 5 萬套，去化周期超 36 個月。購房時需查詢城市人口凈流入數據與產業規劃文件，避開 “人口收縮型城市” 的遠郊房源。

政策銜接存在不確定性。“十五五” 期間的保障房分配、利率調整等政策可能存在區域差異，部分城市可能因財政壓力導致保障房建設滯后，或銀行通過 “縮小減點幅度” 對沖利率下調效果。購房者需密切關注地方政策細則，優先選擇政策落地力度大的城市。

五、結語：民生導向下的 “安居” 新可能

中央 “房地產回歸民生” 的定調，為未來 5 年 “買得起房” 提供了政策保障，但 “安居” 的實現需要政策紅利與個人理性的雙向發力。對一線城市的新市民，保障房與共有產權房將成為 “上車” 的主要途徑；對二線城市的剛需群體，房價收入比的持續下降與利率減負將打開入市窗口；對三四線城市的購房者，需在 “低價” 與 “保值” 間找到平衡。

房地產的 “民生時代”，“買得起房” 不再意味著 “炒房致富”，而是回歸 “居住為本” 的本質。未來 5 年，隨著 “保障 + 市場” 體系的完善、房價收入比的合理回歸與 “好房子” 標準的普及，越來越多普通人將實現 “安居夢”。但這一過程需要耐心與精準決策 —— 選對城市、踩準時機、匹配需求，才能在民生導向的政策紅利中，真正實現 “買得起、住得好”。