跌幅60%！300萬沒了，廣州一網紅盤徹底跌落神壇，炒房客瘋狂拋售

從8.4萬/平跌到3.7萬/平，廣州金融城的網紅小區蘭亭盛薈，已經徹底跌落神壇，跌幅接近60%，一堆炒房客被套牢。引發網絡關注。

蘭亭盛薈位于廣州天河區金融城，是金融城附近樓齡最新的大型花園樓盤，當年被大量炒房客和房產大V捧上神壇。

其實蘭亭盛薈的缺點還挺多的，小區在高速上蓋，避免不了噪音和粉塵，離地鐵也有一段距離，出入不算太方便，而且對口的學校也很一般。

但這些缺點，當年都被炒房客無視，甚至一度將小區的房價炒到9-10萬/平米。2022年的時候，蘭亭盛薈一套64方的小2房，成交價是548萬，單價高達8.4萬/平米。

結果到了今年，小區一套面積更大的2房戶型，9月最新成交價降到了256萬，單價跌到了3.7萬/平米，差不多300萬跌沒了。

現在廣州跌幅最厲害的，恰恰是當年這些被熱捧的網紅盤。因為當年沖進去的炒房客，今年都扛不住了。拋售者眾多，也算自食其果了。

針對此事，有網友評論，以前是貸款買房，現在是借錢賣房，雙面虧損，

有網友指出，這房型一看誰買誰倒霉，凹凸不規則。而且學校是硬傷，這么大的小區居然配個村小。

• 我們再來看看廣州總體樓市狀況。

10月20日，國家統計局發布《2025年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數據顯示，9月廣州房價未漲，依舊兩極分化，新房房價跌幅持續收窄!二手房房價降幅擴大!

從新房環比來看，在70個大中城市中，9月房價有7個城市環比上漲。其中，廣州新房價格同比跌4.1%，環比跌0.6%，降幅持續收窄！從二手房環比來看，全國70個大中城市的9月二手房房價均有下降。其中，廣州二手房價格同比跌6%，環比跌0.8%！環比跌幅擴大。

近日，廣州市住房和城鄉建設局公布數據，國慶中秋假期（10月1日至8日），廣州一手房網簽13.62萬平方米，同比增長26.4%，其中一手住宅網簽12.12萬平方米，同比增長28.7%。

廣州中原研究發展部于10月8日晚公布的數據顯示，據其對全市部分重點樓市項目的監控和測算，今年國慶假期一手房認購量同比明顯下滑，但是環比翻倍增長，二手房無論是同比還是環比均下降約三四成。

市場整體熱度明顯回落，主要原因是去年同期廣州有放松限購的利好，而今年缺乏重磅利好的支持，再加上國慶假期買家和業主出游返鄉導致市場關注較低，剛需和改善型需求有相當一部分購買力仍在觀望。

廣州某頭部渠道中介機構統計顯示，各大樓盤“十一檔”僅完成全年銷售任務計劃的50%左右。天河海珠、增城新塘等板塊相對理想，大概完成了計劃的70%；番禺黃埔及其他外圍區域完成度僅40%左右，情況比較糟糕。

這些種種跡象的背后，說明當前廣州買房人的信心，還是在全面恢復中。可以肯定的是，如今廣州的總體樓市趨于穩定，價格到了市場理性波動階段，而現在購房消費者則更加理性。

• 有業內人士分析，當前廣州所謂的“縮水”區域，主要集中在以下幾類：

其一是外圍區域和遠郊區。這是廣州樓市回調的“重災區”。廣州城市面積大，“東進南拓”過程中產生了大量新區和郊區板塊，在市場上行期靠規劃概念房價飆升，下行期則因配套落地慢、供應量大而首當其沖。

• 增城區：尤其是新塘、朱村等板塊。增城是廣州的“房價洼地”，也是供應量最大的區域之一。早期吸引了大量投資客和剛需客，但產業和配套跟進不足，導致供過于求矛盾突出，價格回調非常深。
• 從化區：定位為生態區，距離市中心遙遠，缺乏產業支撐，本地需求有限，幾乎完全依賴廣州外溢需求，在市場下行期流動性極差。
• 花都區：雖然有空港經濟概念，但產業與居住聯動性不強，距離核心區過遠，價格支撐力弱。
• 南沙區：作為國家級新區，規劃級別高。但問題在于規劃落地周期長、前期概念炒作過度，而常住人口增長和商業配套成熟度未能匹配上巨大的新房供應量，導致價格出現顯著回調。

其二是中心城區的“老破小”與無學位“老大舊”。廣州擁有大量房齡超過20年甚至30年的老舊樓梯樓，這些物業正在經歷殘酷的價值重估。

產品力被時代淘汰。無電梯、無物業管理、停車難、戶型落后，無法滿足現代居住需求。

“學位房”溢價松動。廣州也在推進教育均衡化，雖然頂級學位房價值依然堅挺，但中等或不確定性高的學位對應的溢價正在被擠壓。沒有學位加持的老舊房子，流動性面臨巨大挑戰。而接盤人群消失，年輕一代的剛需客更傾向于選擇稍遠但有地鐵的次新房，而非市中心的“老破小”。

其三是前期炒作過度的“概念板塊”。一些在牛市中被熱炒的板塊，正在擠泡沫。

比如，知識城。規劃宏大，發展也確實迅速。但問題同樣是前期房價上漲過快，透支了未來利好。當市場轉向，投資客退場，價格便進入盤整和回調期。

再比如，廣鋼新城。作為舊改巨無霸項目，集中供應了大量高端改善盤。在高峰期價格直逼市中心。但隨著集中供應上市，內部競爭激烈，加上部分規劃配套（如學校）未達預期，價格出現明顯松動。

此外，還有一些有明顯硬傷的樓盤，在買方市場下，瑕疵被無限放大。

比如，位置問題：臨近高架、鐵路、高壓線、垃圾站等。品質與物業問題：小開發商、物業服務水平低、社區維護差。產權問題：如公寓、商辦類項目（價格跌幅遠大于住宅）。

不得不說，商品房本身就是商品，漲跌都是市場供需關系所致。房子是用來住的，不是用來炒的。而上述這些樓盤價格狀況，符合市場經濟規律，也是當前部分樓盤的真實寫照。價格波動起伏，都是市場需求變化決定的。哪怕是腰斬，這可能也有一些特殊原因引發。

總體來看，當前廣州樓市大體處于相對穩定，小幅震蕩行情，當然對比高位是肯定跌了不少。對于剛需購房者是個機會，但是購房前需要盤點家庭經濟狀況，特別是貸款買房者，畢竟還款是一個長期工程。

展望四季度，業內有觀點認為市場成交量會維持高位。一方面開發商要繼續沖刺全年業績，在促銷方面會有很多動作，另一方面廣州等城市仍在推進房票安置、擴大公積金提取的用途、推出房產會或購房節等支持措施，預計四季度整體樓市交易會明顯好于三季度，全年將呈現出“前面高、中間低、后面略翹尾”的走勢。

對此，你怎么看呢？