內地買家大手筆入場！香港樓市量價齊升，租金都連漲9個月

香港樓市逐步回暖。呂穎雅/攝

過去3年沒見過這么旺的行情。

呂穎雅/發自廣州

早上7點半，潘婉霞的工作已經拉開了序幕。

“這陣子真的忙瘋了，幾乎每天中午一點多，才有空扒幾口飯。”潘婉霞笑著說，上海、廈門、廣州、深圳、佛山的客戶都有，不是在看房，就是在看房的路上。

作為廣州中原地產資產配置總經理，她所在的團隊僅9月一個月就促成了11宗內地客戶購買香港住宅的交易，既有新樓盤，也有樓齡超過60年的老屋苑。

交易的熱度，香港樓市久違了。

樓市復蘇

香港樓市的回暖，從年初已顯端倪。

據美聯物業研究中心數據，今年2月~9月，一手住宅成交量連續8個月突破千宗，創下自2019年以來最長連續破千宗的成交周期。預計10月香港樓市將繼續價量齊升，一手住宅成交量有望重上2000宗水平，進一步延續單月成交逾千宗的走勢。

市場普遍認為，過去3年香港樓市經歷長周期調整，壓抑的剛需與投資需求正在集中釋放。

潘婉霞表示，從5月份開始，香港樓市便非常火爆，以九龍城新盤“臻博”為例，價格每平方尺1.4萬~1.5萬港元，比同區項目低約2成，性價比突出。開售當日便錄得4500張認購籌號，競爭150套單位，認購倍率高達30倍。“也有不少內地買家過來參與搖號，但是搖中的機會很低。”她說。

二手房市場亦隨之復蘇。美聯物業研究報告顯示，近期多個熱門屋苑成交量連續上升，買家入市意愿增強，市場氛圍逐步轉向積極，預計10月二手房成交量突破4000宗，延續穩中向好的走勢。

價格方面，香港差餉物業估價署數據顯示，8月私人住宅售價指數已連升5個月，正處于低位回升階段。市場普遍認為，香港樓市已正式扭轉連續3年的下跌趨勢。

租賃端亦表現積極，租金已連漲9個月。

陳霄（化名）在10月過后，終于過上了相對安穩的“港漂生活”。這位來自廣州的陪讀媽媽，為了讓孩子就讀港校，今年9月搬到了香港新界沙田。她租下一間400多尺的兩房，月租約2萬港元。

“暑假的時候過來看房真的像打仗。”陳霄回憶，一些好的房源放出來不到一天就被搶走，猶豫一會兒就沒了。因為樓齡差異很大，同樣路段同樣面積的都可能差幾千元，跑了幾天才定下來。

這種搶租熱情并非個例。根據香港差餉物業估價署數據，截至今年8月，私人住宅租金指數已連續上漲9個月，升至198.7點，創6年新高。

在香港新界、九龍、港島，以家庭客戶主導的40平方米以下單位，平均每平方米租金依次為377港元、469港元、527港元，延續強勁上升趨勢，且均處于歷史高位。

美聯物業報告分析，在利率、政策及經濟基本面的共同影響下，市場環境有利于市場穩步上行，全年價格升幅3%~5%的預期具實現可能。

內地買家托起復蘇曲線

支撐這一輪回暖的不僅僅是情緒，更是人口與資金流入帶來的結構性變化。

中原地產研究部數據顯示，近5年來，香港二手私人住宅買賣登記中內地買家比例連續上升，已接近2成。

內地買家的身影活躍在香港二手住宅市場的各個價格段，尤其在豪宅市場。2025年上半年，成交價在2000萬元以上的物業中，內地買家比例明顯提升；5000萬元以上的二手豪宅交易中，內地買家占比更超過4成。

這股力量的背后，是香港近年不斷優化的人才與投資政策。香港特區政府推出“優秀人才入境計劃”“高端人才通行證計劃”“新資本投資者入境計劃”等政策，積極吸納專業人才、企業家及高資產人士，為樓市注入新活力。

“很多客戶是通過‘優才’或‘高才’計劃來的，目的大多與孩子教育相關。通常先租房安頓、再逐步考慮買房在香港落地。”潘婉霞說。

陳霄便是這股潮流的縮影。畢業于中山大學的她，通過“高才計劃”取得香港身份，帶著孩子赴港定居。“主要是想讓孩子換個教育賽道。”陳霄表示，她計劃讓孩子接受香港免費公立教育，再以本地生身份參加DSE考試，身邊已有多位同學家長選擇了這樣的路徑。

官方數據顯示，自去年6月至2025年6月底，香港各項人才輸入計劃共接獲逾19萬宗申請，其中近14萬宗獲批。

與此同時，資金的外溢效應也在顯現。

內地房地產市場處于調整周期，部分高凈值人群尋求資金避險與資產多元配置。香港特區政府在2024年2月全面撤銷房地產“辣招”后，以透明的制度、穩定的租金回報和一系列利好政策，重新吸引了他們的目光。

潘婉霞表示，香港每年新房供應約2萬套，而居住需求持續上升，供不應求之下，空置率極低。目前租金回報率可達3%~4%，抗風險能力較強，吸引了不少投資客入市。

宏觀環境也在配合。

港元與美元掛鉤，使香港利率與美聯儲政策緊密聯動。

今年9月，美聯儲將聯邦基金利率目標區間下調25個基點至4%~4.25%。香港主要銀行亦宣布下調最優惠利率0.125個百分點，按揭利率降至3.375%，購房者還貸壓力隨之減輕。市場普遍預計，今年美國仍可能繼續降息。

廣州市房地產行業協會專家委員鄧浩志認為，香港樓市已顯強勢復蘇跡象，明顯先于內地市場。美國進入降息周期后，香港房貸利率有望持續走低，買家信心增強，購買力隨之釋放，加上人才計劃吸引內地專業人士赴港工作、學習，進一步增加了租購需求，多重利好疊加下，香港樓價升勢或將延續。

不過，潘婉霞也提醒，樓市回暖并非“普漲”。

“優質地段表現更強，以九龍、港島區尤為突出；兩房單位最為搶手，單價也相對更高，三房競爭不算大。”她說。

市場熱度仍在延續

政策端持續釋放積極信號。

香港特區政府9月發布新一輪《施政報告》，提出多項涉及土地、房屋及人才的政策措施。這份報告不僅著眼長遠規劃，也在短期內為樓市注入新動力。從投資移民門檻放寬到教育政策調整，再到北部都會區的加速發展，一系列政策正為香港樓市帶來新的支撐。

市場層面同樣火熱，位于香港灣仔的“活道15號”，將于10月18日推出第二批近80個單位，目前已錄得超過700張認購籌號，其中“大手客”（一人認購兩套或以上）超過100張。

“10月果然是‘黃金月’。”潘婉霞笑著說，過去3年沒見過這么旺的行情。

陳霄也感受到了市場變化，雖然她暫時沒有買房計劃，但每每看見地產代理鋪前燈箱亮得格外耀眼，她總會停下腳步，心中閃過一絲猶豫，“如果孩子繼續在香港讀書，未來也可能考慮入市。”