吉林
“宇宙房企”靠保交房“續命”？
誰能想到，曾經一度橫掃三、四線城市，風光無限，動輒7888億年銷售額的碧桂園。
如今，銷售額不及曾經的零頭，靠保交房自救，債臺更是高筑8000多億，真的是此一時彼一時。
但好在碧桂園沒有做“第二個許家印”，也沒有躺平，始終在為“翻身”做準備。
9月初的例行月度會議，碧桂園管理層花了整整一個半小時作任務部署。
會議有幾個亮點：
碧桂園8月份的銷售數據，與往期相比有了小幅提升；同時保交房任務取得階段性成果，部分區域保交房工作臨近完成；新項目策劃也已正式啟動……
話里話外，碧桂園這是要翻身農奴把歌唱了嗎？
細看銷售數據，碧桂園8月份的單月合同銷售業績約30億元，累計今年來前8個月的權益合同銷售金額僅225億元左右，對比兩年前同期的1488億，簡直是天壤之別。
亮點是，從今年3月份起月銷售金額基本都能穩在30億左右，這或許是銷售持穩的向好信號。
但從售賣單價上看，碧桂園的銷售更多是以低單價促成銷量，這從克而瑞報告中可見端倪。
報告顯示，8月份多數城市項目開盤，已銷售數量占總可售數量，數據僅42%。二三線城市剛需群體大部分消費降級，樓盤銷售更多是靠打折促銷。
碧桂園前8個月的銷售均價為8300元一平方米，而上年同期一平方米還能賣到9700元。
為盤活銷售端，當前市場環境下降價也無可厚非，畢竟持續的現金流才是企業的救命稻草。正如管理層所說，銷售暢通才是讓全局運轉起來的前提。
然而比起銷售，當下保交房才是碧桂園的基石，更是恢復經營的信任根基。
今年上半年，碧桂園存貨體量高達5310億元，其中包括在建物業、待售已落成物業等等。
這里面單單為碧桂園業主提供按揭貸款擔保金額就高達2400多億元，交付體量可以說是相當龐大。
早在年初的年度會議，管理層就明確表態過，2025年的首要任務還是保交房。
而碧桂園也確實是這么做的，三年來累計交房近180萬套。
其中2022年和2023年就交付了130萬套，2024年全年和今年上半年也完成了45.4套的交付量。
下半年開始，碧桂園保交房之外，還要跟進保主體，為2026年的恢復正常經營而蓄力。
只有保質保量完成交房任務，才不辜負業主的期望，地方才會伸出援手，市場對碧桂園才能重拾信心。
然而理想很美好，現實很殘酷。“錢荒”始終是懸在碧桂園頭上的“達摩克利斯之劍”，錢的問題不解決，一切便無從談起。
截至2025年6月底，碧桂園總資產中九成都是負債。其中有息債務合計1000多億元，有七成以上是短期有息債務。
據公告，僅今年上半年，碧桂園面臨的重大未決訴訟，標的金額超5000萬元的就多達344起，金額涉及約464億元。
碧桂園的財務情況如此堪憂，談何恢復正常經營？
據中指研究院相關數據，國內出險房企中靠債務重組化債并順利獲批的今年就有20家，總化債規模超1.2萬億。
另外，9月份也有多筆境內外債務重組方案相繼取得了進展。
化債成為一眾出險房企贏得“喘息空間”的重要舉措，碧桂園也不例外。
據相關人士透露，碧桂園的境內債務正進入實際操作階段，其中有9筆債券涉及規模約138億元。
如果順利重組，碧桂園將大幅減少境內公開債券規模。
同時，債務可獲得10年展期，債券利率有望更低，并有可能實現半成以上的債務本金縮減。
撇開境內，碧桂園的境外債務重組也取得顯著進展，截至8月份，公司已與近五成的銀團貸款委員會成員以及七成的票據債務債權人達成共識。
若順利重組，將大幅縮減美元債務規模，且獲得較低的融資成本，期限最長可延至11年。
化債之外，能給碧桂園帶來底氣的或許是它的“一體兩翼”戰略。
地產之外，碧桂園還開辟了代建代管和建筑科技兩條新的業務增長航道。
相關數據顯示，今年上半年，碧桂園在代建領域方面開始擴張，旗下“鳳凰智拓”以412萬平方米的新簽約代建面積領跑行業第11位。
與此同時，文商旅集團也在火速推進，如今已進入杭州、湖州等60多個城市，管理面積超800萬平方米。
眼光再放遠，還有碧桂園的建筑科技，雖然短期內暫時沒有貢獻什么收益，但至少給碧桂園帶來了很大的想象空間。
一邊化債在手，一邊“一體兩翼”，碧桂園是不是翻身有望了？
說到碧桂園，大家立馬會想到三、四線城市的地產巨無霸。
這個扎根于一、二線城市之外潛力小城市的地產商，本著高轉周的模式，曾經締造商業奇跡。
1994年，碧桂園開創了“教育地產”的全新發展模式，之后更是憑借“假日地產營銷”“五星級的家”等創新型營銷模式，在行業內名聲大噪。
2007年，碧桂園成功登陸香港資本市場，開啟其作為國際性地產品牌的新篇章。
之后碧桂園在全國各地“全面開花”，2017年就實現年銷售額5508億元，登頂行業銷冠寶座，躋身《財富》世界500強。
2018年后更是加足馬力，2020年再創佳績，《財富》排名大躍升，挺進500強中的147位。
回顧碧桂園的來時路，你會發現，碧桂園的崛起，拋開地產時代的紅利，更多靠的是極致的效率和下沉策略。
這里不得不提它的“345”模式，從拿地起算，開工、開盤到真正實現資金回籠，也就短暫的90天、120天和150天。
就這樣靠高周轉模式和人海戰術，讓碧桂園在地產上行期突飛猛進。
然而，市場不會一成不變，隨著市場風向的改變，曾經的搖錢模式也成了碧桂園的危機來源。盤子布得越大，后期的爛攤子越多。
如今，碧桂園的區域布局從鼎盛時期的106個縮減至13個，員工人數硬是從2021年巔峰時期的10萬人裁減到不足1.8萬人。職能部門也精簡到只剩建筑、代建、文旅和機器人等核心業務部門。
碧桂園要恢復經營，原來的路線走不通了，從“巨無霸”轉型精細化運營，需要精細化運營的能力，更需要戰略型的人才。
而碧桂園此時鬧“錢荒”也鬧“人荒”，精細運營之路任重而道遠。
碧桂園正經歷的“寒冬”，是整個地產行業“凜冬”的縮影。
它的自救路徑清晰可見，從保交房，再到資產修復，最后實現正常經營。
能否“閑魚翻身”，取決于市場銷售能否持續向好；債務重組能否安全落地；或者代建與建筑科技新業務能否帶來持續可觀現金流。
但凡碧桂園能贏得一定的“喘息空間”，重整旗鼓也不是不可能。
參考資料：
1.中指研究院《碧桂園控股：逾期債務1419.78億元，受限資產規模1042.38億元》
2.新京報《碧桂園擬重組138億境內債，最長展期十年，本金有望削減過半》
3.新聞眼《碧桂園一場特別的會議：部分區域保交房即將完成，開始啟動新項目》
4.碧桂園《碧桂園9月管理會議：為所當為，務實求效》
作者：彩伊
編輯：柳葉叨叨
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