東京，正在加速“紐約倫敦化”

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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 弗誒非

一個清晰的信號正在浮現：東京核心區的房產，正在脫離“日本本地人購買力”的軌道。

這意味著，東京，正走向紐約、倫敦曾經走過的那條路——

當一個城市的房產不再由本地收入決定，而被國際資金重新定價，它的游戲規則就徹底改變了。

三十年前，紐約經歷過一次劇烈的房產重估。

當時美元全球化、金融中心地位強化，大量國際資金涌入曼哈頓——短短十年，核心區房價翻倍，許多普通居住者已無力參與競價。

今天的曼哈頓新建公寓中，部分項目的海外買家占比高達75%，房產早已成為“全球投資組合”的標配。

十多年前的倫敦，也經歷了類似一幕。

在金融危機后，英國放寬了外資準入與居留政策，國際資本趁勢涌入。2010年后數年，倫敦核心高端市場中海外買家占比一度超過 40%，個別高端社區甚至達六成。

房價也自此進入持續十年的上升通道。

那時的倫敦房產，已被重新定義——它不是居所，而是“資產港口”：全球資金避險、財富轉移、身份配置的入口。

紐約與倫敦的共同點在于：當房產的定價權從本地人轉移到全球資本時，資產價值將迎來一輪長期重估。

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今天，這一幕正在東京上演。

2025年上半年，日本房地產投資總額首次突破3萬億日元，其中海外資本的投資額同比激增3.7倍，占比達到34%。東京成為全球房地產投資額最高的城市，超越紐約。

這意味著東京的房價邏輯，正在從“日本工資驅動”變為“全球資本驅動”。

日元貶值，使得東京在美元投資者眼中變得“更便宜”；日本超低利率，放大了杠桿空間；透明的法律制度與完全開放的外資環境，讓東京成為“最后一塊”可以自由買入的發達市場核心資產。

更關鍵的是，東京具備全球城市的全部要素——穩定的金融體系、強大的制造業底盤、國際化的教育與生活環境。

當國際資本開始把東京視作“亞洲版倫敦”，其核心區的不動產自然會被重新定價。

而在這場“國際定價權轉移”的進程中，東京正站在十年前倫敦的位置：

——資金正大量入場，

——租金回報仍高于歐美核心城市，

——資產的國際化認知剛剛起步。

換句話說，東京還未“漲完”。

當一座城市的核心房產被全球資本重新定價，它的規則就改變了。

對日本本地人而言，這是一場“被擠出的游戲”；但對懂得全球資產配置邏輯的投資者而言，這是一場難得的“時代窗口”。

過去十年，東京房價穩步上行，租金回報率始終保持在2.5%—4%之間，流動性卻強于大多數發達城市。未來十年，隨著更多國際資本的進入，東京不動產將徹底邁入一個由全球資金主導估值的階段。

那時，持有東京的一套房，就不再只是一個物件，而是一張通向全球資本體系的門票。

在全球資產配置中，東京，正成為新的確定性答案。現在，正是提前布局的最佳時機。

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