房價繼續(xù)全面下跌？有專家判斷：未來三年房價或許會出現(xiàn)歷史新低

中國樓市這幾年真是一波三折，從前幾年大家還搶著買，到現(xiàn)在掛牌的房子堆積如山，買家卻越來越少。

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2025年下半年，70個大中城市里二手房價格環(huán)比下滑的就有68個，這種大規(guī)模下跌在過去二十年里沒見過。

掛牌量已經(jīng)突破750萬套，創(chuàng)下新高。過去大家總問房價會不會跌，現(xiàn)在這問題沒啥意義了，更關(guān)鍵的是會跌到啥地步，啥時候能止住。

回想2021年，那時候樓市熱得發(fā)燙，房價到處漲，很多人覺得買房就是穩(wěn)賺不賠的事。不少家庭湊錢付首付，相信房產(chǎn)能保值增值。

可從2021年第四季度開始，風(fēng)向就變了，房價進(jìn)入下行通道。高盛在報告里說，這次調(diào)整周期可能拉長到六年，得等到2027年才真正見底。

2022年，一線城市如北京、上海、廣州、深圳房價平均跌了30%以上，深圳個別地方甚至超40%。掛牌越來越多，成交卻冷清，房子掛網(wǎng)上好幾個月沒人問津。

到了2023年和2024年，雖然疫情過去，生活慢慢正常，但樓市沒跟上節(jié)奏。居民收入漲得慢，消費力弱，房貸負(fù)擔(dān)重。

專家分析，高杠桿、人口老齡化、城鎮(zhèn)化放緩這些問題在拖后腿。2025年，百城二手房均價同比降了7.32%，環(huán)比降0.77%。

商品房庫存堆到7.6億平方米，供大于求，價格自然扛不住。房企債務(wù)到期規(guī)模大，第二季度就1574億元，全年超5000億元。

房產(chǎn)越來越不像金融產(chǎn)品，過去買了就能翻倍的時代沒了，很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)房子賣不出、租不出，連基本開銷都收不回。

樓市分化越來越明顯。大城市核心區(qū)，比如北京西城區(qū)、上海內(nèi)環(huán)的學(xué)區(qū)房，還算穩(wěn)當(dāng)，跌幅小。但外環(huán)新盤往往跌超20%。

三四線城市更慘，有些地方房價已跌破4000元/平方米，朝著3000元逼近。

大城市2萬元、小城市3000元的格局基本形成。人們對房子的看法變了，以前結(jié)婚生子養(yǎng)老都得有房，現(xiàn)在年輕人更愛租房加理財。

數(shù)據(jù)表明，25到30歲群體購房意愿從65%掉到48%，很多人說不想把一輩子搭在房貸上。

政策也在變。“房住不炒”還是基調(diào)，但多地松綁限購限貸，首套房利率降到3%，創(chuàng)紀(jì)錄低。中央強(qiáng)調(diào)控增量、優(yōu)存量，目標(biāo)從防泡沫轉(zhuǎn)向穩(wěn)市場。

保障房建設(shè)加速，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、長租公寓成主角。開發(fā)商為回款，使出渾身解數(shù)，像先住后付、零首付、送車位這些招數(shù)都用上。

市場信號清楚，房價還有下探空間。高盛算了，已下跌了20%，未來還會有10%。

朱寧指出，一線房價收入比還達(dá)40倍，得再降10%到15%。三四線調(diào)整更狠，或達(dá)30%。香港房價跌26.7%后穩(wěn)住，給核心城市點啟發(fā)，但全面回升得等。

為什么會這樣？根子上是結(jié)構(gòu)性問題。

人口老化，年輕人少，買房需求弱；外貿(mào)受阻，消費不振，失業(yè)率高，這些都壓著樓市。富裕家庭資產(chǎn)縮水，房產(chǎn)占比50%到70%，房價跌就直接掉出富裕行列。

移民潮也帶走部分資產(chǎn)，每年上萬高凈值人士離開。房地產(chǎn)投資同比降19%，銷售面積腰斬，融資也少了一半。媒體報道，從2021年7月到2024年底，房價跌38%，這是歷史罕見。

專家們看法不一，但多數(shù)認(rèn)為未來三年房價可能觸歷史低點。

摩根大通報告說，樓市基本面惡化，但政策刺激下，四季度或有戰(zhàn)術(shù)反彈。可如果數(shù)據(jù)不夠壞，政策可能延遲。克而瑞研究中心覺得，穩(wěn)市場政策發(fā)力，2025年下半年核心城市房價有望止跌。

格隆匯報告從2022年1月見頂，已下跌三年多，按30年國債收益比，還有25%空間，2026年底才觸底。

一線城市未來走勢，有人預(yù)測到2032年均價從高點跌40%才探底，2033年后修復(fù)上漲20%，到2050年再創(chuàng)高。

但這基于人口、經(jīng)濟(jì)假設(shè)。北京、上海、深圳部分地區(qū)跌50%，但核心資產(chǎn)相對抗跌。三四線就難了，交易量低，基本暴死，沒救市余地。北方、中西部城市人口流出，房價長期陰跌。

政府想擺脫房地產(chǎn)依賴，轉(zhuǎn)向科技、股市、新能源。三大工程在超大特大城市推，城中村改造給拆遷戶現(xiàn)金，托底房價。

保障房降低居住成本，吸引年輕人。但代價是二三四線城市鶴崗化，房價流動性沒了，資產(chǎn)灰飛煙滅。過去城市化率15%，現(xiàn)在70%，2040年老人4.7億，養(yǎng)老壓力大，誰還買房？

房地產(chǎn)總市值500萬億，相當(dāng)于美歐日韓臺總和，按人均GDP虛高。泡沫消除三種途：匯率大貶、房價跌、經(jīng)濟(jì)騰飛，或混合。

匯率貶值意味經(jīng)濟(jì)不佳，資本逃離。經(jīng)濟(jì)騰飛則房價繼續(xù)漲。但高科技受遏，產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，存量爭奪可能步日本后塵，調(diào)整到2042年。

居民杠桿高，收入萎縮，資產(chǎn)負(fù)債表衰退，購房意愿低。過去買房賺，現(xiàn)在省錢賺。趨勢自我強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)災(zāi)難醞釀。

養(yǎng)老金、金融、分配改革難推，無解。過去依賴房地產(chǎn)拉經(jīng)濟(jì)、財政，現(xiàn)在轉(zhuǎn)軌難。

樓市考驗智慧。剛需買核心城市，投資慎行。三四線趕緊轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。超大城市房價低點明年六月前現(xiàn)，但上漲空間有限。整體房價還會跌，未來三年或創(chuàng)低。

政策救市，但根子問題不解，長期健康難。居民找新路徑，房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)。

參考資料：

1、4月70大中城市房價繼續(xù)下跌，市場期待政策進(jìn)一步支持 界面新聞 2024-05-17

2、機(jī)構(gòu)：1月百城二手房價繼續(xù)下跌，政策持續(xù)落地市場有望企穩(wěn)恢復(fù) 澎湃新聞 2024-02-01